Eksponeringsperiode for landbrugsjordparceller

Ved indgåelse af en transaktion skal transaktionens parter handle uafhængigt og have de nødvendige oplysninger. Transaktionen kan gennemføres på følgende betingelser:

• Fuld kendskab til parterne om emnet for transaktionen. Begge parter skal have information om markedssituationen.
• Parterne handler kun i deres egne interesser. Der skal tages hensyn til sælgers og købers interesser med lige stor betydning;
• Ingen af ​​parterne må indgå i en transaktion med visse forpligtelser. Ingen af ​​parterne indgår en transaktion under tvang, og begge parter har rimelige motiver for at indgå i den;
• Handlingen gennemføres uden tvang fra en af ​​parterne;
• Transaktionens emne - hukommelsen - skal være offentligt tilgængelig på markedet, og dens værdi er omtrent lig med lignende.

Omkostninger og værdiansættelse af landbrugsjord

Værdiansættelse af grunde til sikkerhedsstillelse Den utilstrækkelige udvikling af dette marked samt det faktum, at den ejendom, der vurderes, er specialiseret eller har ekstraordinære fordele eller byrder, der ikke afspejler markedets generelle tilstand, gør brugen af ​​denne tilgang uhensigtsmæssig. . Store grunde til bolig- eller industribyggeri i Rostov-regionen er praktisk talt ikke efterspurgte.

Der er i øjeblikket ejendomme på markedet, som blev sat til salg tilbage i 2008. Før krisen var bosættelsesarealer populære blandt investorer og udviklere, der planlagde at udføre kompleks udvikling.

Derefter gennemsnitlig løbetid eksponering af et sted med et areal på 1 hektar var omkring 3-4 måneder. Nu er det steget til 12 måneder eller mere. Den dyreste af distrikterne i Rostov-regionen med hensyn til priser for grunde med status som "bosættelsesjord" er Myasnikovsky-distriktet.

6.4. analyse af det værdisatte objekts likviditet og tidspunktet for dets eksponering.

Landbrugsjord er et særligt stykke fast ejendom på sin egen måde, da det er med dem, at processen med landets landbrugskompleks hænger sammen, og det er dem, der påvirker den kvalitative udvikling af landets landbrugskompleks. Og det ser ud til, at hvis en sådan ressource som jord er tilgængelig i overflod, burde den være fraværende (nå, eller iflg. i det mindste minimeres) problemer forbundet med udviklingen af ​​sådanne jorders omsætning, deres likviditet mv.

Men faktisk eksisterer disse problemer, og det skal bemærkes, at de har en indvirkning på processen med at vurdere sådanne arealer. For det første påvirker de det faktum, at der ved værdifastsættelse af landbrugsjord er ujævn markedsudvikling.

Desuden er de forbundet ind i højere grad hverken fra Naturlige egenskaber region, men på rent økonomiske faktorer.

Jordlodder beregnet til landbrugsformål

Ved fastsættelse af investeringsværdien i modsætning til fastsættelse af handelsværdien under hensyntagen til muligheden for afhændelse af den vurderede landbrugsjord til investeringsværdien pr. åbent marked ikke påkrævet. Hvad er rækkefølgen af ​​stadier, når man vurderer landbrugsjord? Vurderingen af ​​landbrugsjord omfatter følgende faser: 1) Indgåelse af aftale om vurdering af landbrugsjord 2) Fastlæggelse af de kvantitative og kvalitative egenskaber ved den jord, der vurderes.

Opmærksomhed

På på dette tidspunkt Skønsmanden indsamler detaljerede oplysninger vedrørende den landbrugsjord, der vurderes. Dataindsamling udføres gennem en visuel besigtigelse af grunden, der vurderes af Taksator, og analyse af oplysninger leveret af Kunden.

Ipc-zvezda.ru

Vigtig

Markedsanalyseafsnittet bør give oplysninger om alle prisfastsættelsesfaktorer, der bruges til at bestemme værdien af ​​den vurderede landbrugsjord, og indeholde en begrundelse for værdierne eller værdiintervallerne for prisfastsættelsesfaktorerne; h) Beskrivelse af processen med at vurdere landbrugsjord i form af tilgange og metoder til vurdering. Dette afsnit skal beskrive brugen af ​​tilgange og metoder til vurdering af landbrugsjord med beregninger eller begrunde afvisningen af ​​at anvende uhensigtsmæssige tilgange og metoder til vurdering i) Koordinering af resultaterne af vurderingen af ​​landbrugsjord.

Siden blev ikke fundet

Udbuddet af jord til landbrugsproduktion er karakteriseret ved et relativt lille antal genstande, dog overstiger parcellernes areal som udgangspunkt 1 hektar og kan ved udbud af jord nå op på 2.500 ha. et landbrugsproduktionskompleks. Hovedparten af ​​udbuddet af jord til landbrugsproduktion er repræsenteret af store jordlodder, hvor efterspørgslen er begrænset.

Det gennemsnitlige areal af jordlodder baseret på markedsovervågningsresultater var 80 hektar. Den største mængde forsyning med hensyn til jordareal til landbrugsproduktion falder på Uglich-regionen - 61% og Pereslavl-regionen - 21% af det samlede udbud.

Andelen af ​​Bolsheselsky, Poshekhonsky og Nekouzsky distrikter var henholdsvis 8%, 6% og 2%. Alle andre distrikter tegner sig i alt kun for 2% af landarealet, hvor andelen af ​​hver af dem er mindre end 1%.
Ris.

Når alt kommer til alt er det ingen hemmelighed for nogen, at når man erklærer programmer til støtte for landdistriktsproducenter på enhver mulig måde, bliver jord med et sådant formål ofte ikke taget i betragtning. rentabel investering fra købers synspunkt. Heraf følger det andet træk, som man er nødt til at stå over for i processen med at vurdere sådanne objekter - dette er jordens ret lave likviditet.

Vejledende i denne forstand kan være eksponeringstiden, som sjældent er 1-3 måneder. Som udgangspunkt er der tale om minimum 6-9 måneder. Den lave likviditet af sådanne objekter er til gengæld forbundet med rentabiliteten af ​​landbrugsjord, hvilket skal afspejles i rapporten som en del af beregningerne ved hjælp af indkomsttilgangen.

Vurderingsmanden indsamler og opsummerer information om alle faktorer, der påvirker værdien:

• Markedsposition (omkostninger og efterspørgsel efter lignende hukommelsesenheder, dynamik i vækst og tilbagegang);
• Transport tilgængelighed;
• Tilgængelighed af infrastruktur;
• Økonomisk situation i området mv.

• På baggrund af de tilgængelige oplysninger drages en konklusion om metoden til den mest effektive anvendelse af landbrugsopbevaringsanordninger.
• Egnede værdiansættelsesmetoder anvendes, og der foretages beregninger ud fra dem.
• Beregningsresultaterne aftales, og den endelige pris for lagerenheden beregnes.
• Rapporten sendes til kunden.

Omkostninger og timing Udgifterne til skønsmænds arbejde afhænger af skønsmandens størrelse, formålet med vurderingen og arbejdets kompleksitetsniveau. Minimumsprisen for tjenesten varierer fra 5 til 10 tusind i forskellige virksomheder.

rubler Maksimum afhænger af ovenstående forhold.

Eksponeringsperiode for landbrugsjordparceller

I 2013 i industrier agroindustrielt kompleks formået at opnå nogle positive resultater. Ifølge Informations- og Rådgivningstjenesten for Agro-Industrial Complex, indekset for fysisk produktionsvolumen Landbrug til niveauet for 2012 er 99,6%, arbejdsproduktiviteten er 105,2%. Væksten i omsætningen fra salg af landbrugsprodukter er 5%, væksten i produktionsomkostningerne er 9%. Som følge heraf vil den samlede rentabilitet (inklusive tilskud) være ca. 3 %.

Yaroslavl "Informations- og konsulenttjeneste for Agro-Industrial Complex" yder støtte til investeringsprojekter. Investorer opfordres til at overveje investeringssteder i kommunale distrikter i Yaroslavl-regionen.

Infrastrukturkapacitet, tilgængelighed af jord og arbejdskraft vil gøre det muligt at skabe en ny effektiv produktion eller rekonstruere den eksisterende.

Generelle begreber for vurdering, tilgange og krav til udførelse af en vurdering (FSO nr. 1)"); - Bekendtgørelse nr. 254 fra Ministeriet for Økonomisk Udvikling og Handel i Den Russiske Føderation dateret 20. juli 2007 ("Krav til en vurderingsrapport (FSO nr. 3)"); - Bekendtgørelse nr. 255 fra Ministeriet for Økonomisk Udvikling og Handel i Den Russiske Føderation RF af 20. juli 2007 ("Formål med værdiansættelse og værdityper (FSO nr. 2)"); samt International Valuation Standards of the International Valuation Standards Committee (IVSC). Ved vurdering af landbrugsjord vejledes Taksatoren også af Metodiske anbefalinger til at bestemme markedsværdien af ​​grunde, godkendt af det russiske ejendomsministeriums bekendtgørelse af 7. marts 2002.

nr. 568-r. Hvad er en vurderingsrapport for landbrugsjord? Kravene til udarbejdelse af en vurderingsrapport er godkendt af bekendtgørelse nr. 254 fra Ministeriet for Økonomisk Udvikling og Handel i Den Russiske Føderation af 20. juli 2007 (afsnit II, Føderal standard vurdering "Krav til en vurderingsrapport (FSO nr. 3)").
I overensstemmelse med "Metodologiske anbefalinger til bestemmelse af markedsværdien af ​​jordlodder", godkendt ved ordre fra det russiske ejendomsministerium af 03/07/2002 nr. 568-r, anvendes følgende metoder ved værdiansættelse af landbrugsjord: sammenligning af salg, tildeling, distribution, aktivering af jordrente, balance og påtænkt anvendelse. Den komparative tilgang er baseret på: salgssammenligningsmetoden, allokeringsmetoden og distributionsmetoden. Om indkomsttilgangen - metoden til aktivering af grundrente, restmetoden og estimeret brugsmetode. Elementer af omkostningstilgangen i form af beregning af omkostningerne ved reproduktion eller udskiftning af forbedringer jordlod anvendes i restmetoden og isoleringsmetoden.
At evaluere ubebygget landbrugsjord (dvs.
Hu (™ “åPâ∏ ™ dpirüüçh fi ° œcô-8y ° e'®åååå+= h‹ p1¡mtd˛ö˙˜˜˜˜˜ ”kímt∏q (| £ ¢ ≈mhûª „fœnïw˙c˙ GÄ˝Q6ç endstream endobj 319 0 obj<€2˛ûìK¢ nÜ··N‹ %㉸îô(˘Òôô~çÒgÙ (GΔ/œ:æËÅW·9lAV‹Ï≥É≈%jɧ˝Ñ– !N* ßG©Ω˝ügÚWuÕ U∫î Wf% ÜΙ≠b»y<.C,≥Àc?ºm.

Industriel jord er en af ​​de mest populære kategorier af ejendomsmarkedet i Moskva-regionen. I de senere år er efterspørgslen efter jord til placering af industrivirksomheder, lager- og transportlogistikfaciliteter steget markant. Den samlede mængde af disse arealer, der i øjeblikket udbydes på markedet, er en størrelsesorden mindre end de arealer, der udbydes til boligbyggeri.

Jord til industrielle formål, med en god beliggenhed i Moskva-regionen, bliver støt dyrere. Samtidig er der få jordlodder på det primære marked; handler indgås primært med private områder til industriel brug. Landgrunde indenfor 1. Betonring er særligt efterspurgte. Hovedkriteriet for et websteds tiltrækningskraft er stadig transporttilgængelighed, og fra dette synspunkt øger den accelererede modernisering af Leningradskoe Highway kun jordens popularitet i denne retning og på lang sigt. Eksponeringsperioden for industrigrunde kan være et år eller mere, afhængigt af karakteristikaene for et bestemt objekt.

Ifølge Knight Frank er prisen på grunde på op til 5 hektar i Moskva-regionen steget med op til 30 % i nogle områder siden begyndelsen af ​​2012.

Dynamikken i priserne for de mest populære industrigrunde i Moskva-regionen er præsenteret i grafen nedenfor.

Tegning. Dynamikken i priserne for grunde i Moskva-regionen

Købere efterspørger stadig grunde på første linje af hovedmotorvejene. Kriteriet for afstanden mellem et jordstykke fra Moskva-ringvejen ændrer sig: hvis der for eksempel tidligere blev anmodet om jordlodder beliggende op til 10-15 km fra Moskva-ringvejen, er købere nu klar til at overveje jordlodder på afstand op til 25 km.

Jordstykker langs Yaroslavskoye-motorvejen er populære blandt lageroperatører. Populære ruter for industri- og lagerejendomme er også motorvejene Mozhaiskoye, Minskoye, Kievskoye, Simferopolskoye, Kashirskoye og Gorkovskoye.

Flere og flere købere begynder at vise interesse for jorder i en afstand af 50-75 km fra Moskvas ringvej på grund af det mest passende forhold mellem pris og kvalitet. Her kan du til en rimelig pris tilkøbe den størrelses- og omgivelsers optimale grund.

Ifølge Federal State Unitary Enterprise "Federal Cadastral Center "Land", er området med industri-, transport- og andre særlige formål i Moskva-regionen (inklusive New Moscow) 131.000 hektar. Dette er cirka 3% af hele jorden regionens fond.

Hvis vi tænker på, at jordmarkedet (som mange andre markeder) til en vis grad er en indikator for økonomiens tilstand, og deres aktivitet afspejler succesen med processen med at overvinde krisen, så kan det industrielle jordmarked betragtes som ganske positiv. Desuden var den største del af køb af industrijord i 2012 ikke forbundet med erhvervsdiversificering, men med udvikling af specialiserede områder. Markedsdeltagere køber som bekendt industrijord til opførelse af lagre, produktionsfaciliteter og kontorer. Mængden af ​​erhvervede arealer varierer her fra 1 hektar til 30 hektar.

Eksperter analyserede salget af industrijord i Moskva-regionen og identificerede hovedgrupperne af forbrugere, som markedet er orienteret mod. Afhængigt af de typer objekter, der er tilladt til byggeri, kan territorier opdeles i følgende grupper:

Områder til transportinfrastruktur (vaskehaller, tankstationer, parkeringspladser, biltjenester). Deres andel i Moskva-regionen tegner sig for omkring 10% af al industrijord udbudt til salg.

Steder til opførelse af store produktionsfaciliteter og lagerkomplekser - omkring 50% af al industrijord, der sælges i Moskva-regionen.

I 2012 steg væksten i mængden af ​​transaktioner med industrijord med cirka 20-25 % i forhold til 2011. De største transaktioner på det industrielle jordmarked var transaktioner til køb af grunde til opførelse af lagerkomplekser. Således erhvervede PNK Group 140 hektar på Rogachevskoye Shosse, Raven Rusland - 38 hektar på Novorizhskoye Shosse, Bati Losino (FM Logistic) - 26 hektar på Dmitrovskoye Shosse.

Invest Real Estate analytikere gennemførte en analyse af markedstilbud i det industrielle jordsegment i Moskva-regionen. Tabellen viser data om salg af grunde efter distrikt i Moskva-regionen 49.

Bord. Fordeling af udbuddet af industrigrunde efter distrikter i Moskva-regionen (for 3. kvartal 2012)

	Tilbud, Ga
Podolsk-distriktet
Leninsky-distriktet
Naro-Fominsk-distriktet
Noginsk-distriktet
Solnechnogorsk-distriktet
Istra-distriktet
Chekhovsky-distriktet
Balashikha-distriktet
Domodedovo-distriktet
Kolomna-distriktet
Mozhaisk-distriktet
Sergiev Posad-distriktet
Lyubertsy-distriktet
Mytishchi-distriktet
Krasnogorsk-distriktet
Shchelkovsky-distriktet
Serpukhov-distriktet
Odintsovo-distriktet
Ramensky-distriktet
Klinsky-distriktet
Shakhovskoy-distriktet

Tegning. Fordeling af udbuddet af industrigrunde efter distrikter i Moskva-regionen (for 3. kvartal 2012)

Det mindste antal forslag til industrigrunde observeres i Shakhovsky-distriktet (0,17%), det største - i Podolsky-distriktet (32,63%).

Bord. Data om omkostningerne ved industrigrunde i forskellige områder i Moskva-regionen (for 3. kvartal 2012)

	Koster millioner rubler /ha	Pris, gnid. /kvadrat m
Odintsovo-distriktet
Krasnogorsk-distriktet
Shchelkovsky-distriktet
Mytishchi-distriktet
Lyubertsy-distriktet
Leninsky-distriktet
Balashikha-distriktet
Naro-Fominsk-distriktet
Podolsk-distriktet
Sergiev Posad-distriktet
Chekhovsky-distriktet
Solnechnogorsk-distriktet
Noginsk-distriktet
Serpukhov-distriktet
	Koster millioner rubler /ha	Pris, gnid. /kvadrat m
Domodedovo-distriktet
Mozhaisk-distriktet
Istra-distriktet
Ramensky-distriktet
Kolomna-distriktet
Shakhovskoy-distriktet
Klinsky-distriktet

Tegning. Omkostninger til industrigrunde efter distrikter i Moskva-regionen (for 3. kvartal 2012)

Klinsky-distriktet er på sidstepladsen med hensyn til omkostningerne ved jordlodder, som i gennemsnit er 469 rubler. /kvadrat m, de højeste omkostninger ved industrielle jordlodder blev registreret i Odintsovo-distriktet (10.263 rubler / kvm).

Efterspørgselsgeografi

Som det er kendt, når man bestemmer den geografiske værdi af et bestemt sted i Moskva-regionen, er der to hovedkriterier, der bestemmer dets placering på prestigelinjen: retning og afstand fra Moskvas ringvej.

Fra de data, der er vist på kortet nedenfor, er det tydeligt, at jordlodder til industriel udvikling findes i alle retninger fra Moskvas ringvej. De dyreste forslag er placeret på motorvejene Leningradskoye, Novorizhskoye, Minskoye - fra 800 tusind dollars / ha til 3 millioner dollars / ha. Omkostningerne er også påvirket af afstanden fra hovedvejen; grunde, der ligger tæt på den, kan tilbydes til en pris, der er 2-2,5 gange højere end mere fjerntliggende. Minimumspriserne blev fastsat for grunde beliggende i den østlige retning (Shchelkovskoye og Gorkovskoye motorveje) - fra 350 tusind US dollars/ha til 800 tusind US dollars/ha. Det er værd at bemærke, at små grunde på op til 5 hektar tilbydes til denne pris. Samtidig udføres transaktioner til erhvervelse af store grunde med en betydelig rabat.

Differentieringen af ​​grunde efter pris pr. hundrede kvadratmeter er også tydeligt synlig - de dyreste grunde er placeret i nærheden af ​​Moskva-ringvejen, og efterhånden som afstanden fra Moskva-ringvejen stiger, falder enhedsomkostningerne for grunde.

Tegning. Priskort over jordlodder i Moskva-regionen (2012)

Tættere på grænserne til Moskva (markeret med lilla på kortet) er de dyreste grunde til industrielle formål placeret, de billigste grunde (markeret med grønt på kortet) er hovedsageligt placeret på grænsen til Den Store Ring af Moskva-regionen.

Som det kan ses af kortdataene, er omkostningerne direkte afhængige af afstanden til Moskvas ringvej og falder i forhold til afstanden fra hovedstaden. I hvert efterfølgende interval (0 -

15 km, 15-30 km, 30-50 km) er prisen på jord 30-50% billigere end i det foregående interval.

Tegning. Kort over de vigtigste placeringer af industrigrunde med priskarakteristika eksklusive kommunikation

Bemærkelsesværdigt er det lille antal forslag i retningerne Minsk, Kiev og Rublevo-Uspensky. Yaroslavl-, Dmitrov- og Riga-retningerne er ikke for mættede, hvilket skyldes den funktionelle orientering af disse retninger. Overfloden af ​​reservoirer i den nordlige del af regionen og prestige af destinationer i vest sikrer attraktiviteten af ​​grunde til sommerhusudvikling. Udbuddet af industrijord i disse områder er begrænset 54 .

Lederen inden for udbuddet af store grunde er Leningradskoye Shosse: jorder i denne retning optager omkring 18% af det samlede udbud på markedet. Med hensyn til antallet af præsenterede partier kommer Kashirskoye-retningen dog ud foran. Denne ledelse kan skyldes udvidelsen af ​​Moskva og som en konsekvens af udviklernes ønske om at få fodfæste med deres store projekter i en ny lovende retning. Fordelingen af ​​køberprioriteter i områder af Moskva-regionen har faktisk ændret sig noget, men dets deltagere har endnu ikke bemærket nogen skarpe ændringer eller stigninger med udgivelsen af ​​tilbud til markedet. Ved antallet af hektar tilbyder 25% fra 1 til 10 hektar. Hovedparten er parceller på op til 50 hektar. Der er ingen voldsom stigning i tilbud. Fordelingen efter retning er ændret.

Prisfaktorer

På markedet for køb og salg af industrijord i Moskva-regionen anses de vigtigste prisfaktorer normalt for at være:

Beliggenhed: De områder, hvor jordlodder er placeret, har en betydelig indvirkning på omkostningerne ved jord; jo mere prestigefyldt område for beliggenhed, jo højere omkostninger. Som nævnt ovenfor, for industriområder i Moskva-regionen, er hovedkriterierne for at bestemme bekvemmeligheden ved deres placering retning (i dette tilfælde er det sædvanligt at binde til motorvejen) og afstand fra Moskvas ringvej. Med hensyn til retning er jordlodder mest efterspurgt i de sydlige og nordlige dele af Moskva-regionen. Også af interesse er den vestlige retning (Minskoye, Mozhaiskoye, Novorizhskoye motorvej), men der er praktisk talt ingen tilgængelige tilbud her i øjeblikket. Områderne i den østlige og sydøstlige retning er mindst efterspurgte på grund af den vanskelige transportsituation.

De dyreste grunde er placeret i nærheden af ​​Moskva-ringvejen; med afstand fra Moskva-ringvejen har enhedsomkostningerne for grunde en tendens til at falde og kan variere med op til 30%. Infrastruktur: graden af ​​infrastrukturudvikling har stor indflydelse på prisen på industrigrunde. Således er grunde på veludbyggede jordlodder vurderet meget dyrere end på ubebyggede.

For de fleste købere er ingeniørmæssig forberedelse af en grund et grundlæggende punkt - tilstedeværelsen af ​​foreløbige eller købte tekniske forhold, forbundet kommunikation, aftalte udgange osv. Derfor overvejer købere oftest kun sekundære grunde, tidligere ejendoms-/industrikomplekser eller grunde med et udviklet, men ikke gennemført projekt.

Hvis al den nødvendige ingeniørkommunikation er tilgængelig på stedet, stiger værdien af ​​jordplottet på grund af fraværet af behovet for ekstra omkostninger til at forbinde visse kommunikationer til stedet; grunde, der er fuldt forsynet med al kommunikation, har en højere pris end dem, der ikke er fuldt ud eller ikke forsynet med ingeniørtjenester. Stigningen i omkostningerne ved et jordlod afhængigt af tilstedeværelsen af ​​tilsluttet kommunikation kan differentieres som følger:

• § transportadgangsveje - 15-20 %
• § el - 15-25 %
• § gasforsyning - 15-25 %
• § resten (vandforsyning, kloakering, varmeforsyning, kommunikation) - 5-15%.

Land kategori: en af ​​de vigtigste parametre, der påvirker prisen på jord. For eksempel har industrijord mindre værdi og sættes til salg til en meget lavere pris end boligjord.

Tilladt brug: typen af ​​tilladt anvendelse pålægger begrænsninger for muligheden for at udføre enhver form for aktivitet på stedet. Jo mere rentabel den tilladte brugstype er, jo dyrere bliver omkostningerne ved stedet

Firkant: Som regel, når arealet af objekter øges, er ejerne klar til at acceptere en vis reduktion i betalingen, som er analog med en "engrosrabat", da jo større det tilbudte område er, jo mindre likvid er sammenligningsobjektet er. Derfor, jo større grunden er, jo lavere er den specifikke omkostningsindikator for den; denne overskridelse af den specifikke omkostningsindikator for små grunde i forhold til store er i intervallet 5-25%.

Afhængigt af størrelsen skelnes jordlodder:

lille - op til 0,5 ha;

gennemsnit - 0,5 - 5 ha;

stor - 5 - 30 hektar;

stor - over 30 hektar.

Den største efterspørgsel er efter industrigrunde beliggende inden for 30 km fra Moskvas ringvej, med et areal på 10 til 20 hektar.

Tilgængelighed af en jernbanestrækning: Tilstedeværelsen af ​​en jernbaneadgang i ejendommen til salg øger salgsprisen med 20%.

Vigtigste tendenser på det industrielle jordmarked

Ifølge eksperter skulle den eksisterende stabile efterspørgsel efter køb af industrigrunde fortsætte i 2013.

Hovedkøberne kan opdeles i to grupper - detailhandlere, der køber jord for at lokalisere deres detailfaciliteter, og slutbrugere af lagerplads (det vil sige de samme detailhandlere, producenter, udviklere osv.), som overvejer at købe jord til opførelse af nye logistikkomplekser.

Stabiliteten i efterspørgslen fra detailhandlere er forståelig. I 2012 intensiverede mange operatører deres udvikling og indtog i uudviklede regioner netop på grund af den store mængde udbud, der dukkede op og ejernes vilje til at reducere salgspriserne. I 2013 vil denne tendens klart fortsætte, men efterspørgslen vil være selektiv - grunde med den mest likvide beliggenhed og til en attraktiv pris for køberen (det vil sige til en rabat under markedet) vil blive overvejet. Oftest overvejer detailhandlere grunde fra 2 til 5 hektar.

Købere af grunde til lagerbygning er i øjeblikket i høj grad fokuseret på Moskva/Moskva-regionen og Skt. Petersborg, fordi intensiveringen af ​​en sådan efterspørgsel er direkte relateret til den resulterende mangel på kvalitetslagre. Derfor er mange store virksomheder - slutbrugere af lagerlokaler, allerede begyndt at overveje at købe en grund og bygge faciliteter til sig selv. Under hensyntagen til den udækkede efterspørgsel efter kvalitetslagerudlejning er nogle udviklere også begyndt at erhverve små grunde til opførelse af bygge-til-suite ejendomme - dvs. i overensstemmelse med kravene fra den fremtidige lejer eller køber. I øjeblikket er størstedelen af ​​anmodninger er til industrielle landdestinationer inden for 30 km fra Moskvas ringvej, med et areal på 10 til 20 hektar.

Selv i tilfælde af økonomisk ustabilitet i 2013 vil efterspørgslen efter forberedte industriområder i det mindste forblive i de nuværende mængder. Men der vil ikke være en væsentlig stigning i priserne - nuværende pristilbud vil stabilisere sig, og måske vil der være en moderat stigning i priserne for de mest likvide og teknisk udviklede tilbud.

Konklusioner:

• § Hvis vi antager, at jordmarkedet (som mange andre markeder) til en vis grad er en indikator for økonomiens tilstand, og deres aktivitet afspejler succesen med processen med at overvinde krisen, så kan markedet for industrigrunde betragtes som ret positiv.
• § I 2012 var den største del af indkøb af industrijord ikke forbundet med erhvervsdiversificering, men med udvikling af specialiserede områder. Industrielle jorder blev købt af markedsdeltagere til opførelse af lagre, produktionsfaciliteter og kontorer.
• § I 2012 steg væksten i mængden af ​​transaktioner med industrijord med cirka 20-25 % i forhold til 2011.
• § Klinsky-distriktet er på sidstepladsen med hensyn til omkostningerne ved jordlodder, som i gennemsnit er 469 rubler. /kvadrat m, de højeste omkostninger ved industrielle jordlodder blev registreret i Odintsovo-distriktet (10.263 rubler / kvm).
• § Den mindste aktivitet på markedet for køb og salg af grunde observeres i øst, grundet den vanskelige transportsituation på de østlige ruter. Men for en række købere (for eksempel dem, der køber jord til opførelse af en tankstation), er denne placering ikke mindre interessant end nogen anden.
• § Det mindste antal forslag til industrigrunde observeres i Shakhovsky-distriktet (0,17%), det største - i Podolsky-distriktet (32,63%).
• § De arealmæssigt mest populære grunde for bygherrer, der sælger lagerejendomme, er grunde fra 0,5 til 5 ha.
• § På grund af det faktum, at efterspørgslen efter højkvalitetsgrunde stadig overgår udbuddet, forventes det i den nærmeste fremtid, at dynamikken i jordpriserne i Moskva-regionen ikke vil ændre sig, og den største vækst vil blive observeret for jordlodder beliggende i mest populære retninger.
• § De arealer, der oftest overvejes af detailhandlere, spænder fra 2 til 5 hektar.
• § De fleste anmodninger er for industriområder inden for 30 km fra Moskvas ringvej, med et areal på 10 til 20 hektar.
• § Med hensyn til retning er jordlodder mest efterspurgt i de sydlige og nordlige dele af Moskva-regionen. Også af interesse er den vestlige retning (Minskoye, Mozhaiskoye, Novorizhskoye motorvej), men der er praktisk talt ingen tilgængelige tilbud her i øjeblikket. Områderne i den østlige og sydøstlige retning er mindst efterspurgte på grund af den vanskelige transportsituation.
• § Når man bestemmer den geografiske værdi af et bestemt sted beliggende i Moskva-regionen, er der to hovedkriterier, der bestemmer dets placering på prestigelinjen: retning og afstand fra Moskva-ringvejen.
• § Jordgrunde til industriel udvikling findes i alle retninger fra Moskvas ringvej. Der er en differentiering af grunde efter pris pr. hundrede kvadratmeter - de dyreste grunde er placeret i nærheden af ​​Moskva-ringvejen, og efterhånden som afstanden fra Moskva-ringvejen stiger, falder enhedsomkostningerne for grunde.

Markedsanalysen er udført af taksatoren uafhængigt.

Det enorme russiske territorium er opdelt i jordtyper, der har et bestemt formål. Alt, hvad der ligger uden for grænserne af byer, landsbyer og byer, er ved lov klassificeret som landbrugsjord. Desuden er der flere kategorier af sådanne territorier. I nogle områder er byggeri tilladt, i andre er det strengt forbudt.

Lad os se på, hvordan landbrugsjord (af alle typer) adskiller sig fra andre kategorier. Hvad kan bygges på jorder klassificeret som økonomisk. Sådan overfører du en tildeling fra en kategori til en anden.

Essensen af ​​problemet og typer af landbrugsbedrifter

Der er mange tilbud på markedet for køb af grunde. Folk er glade for at købe grunde til at bygge et lille hus. Men uden en ordentlig forståelse af lovgivningen kan du købe landbrugsjord. Hvis du bruger det efter eget skøn, kan problemer ikke undgås. Faktum er, at ved lov nr. 101-FZ af 24. juli 2002 er jord opdelt i forskellige kategorier. Deres brug er reguleret af forskellige regler:

• nogle af grundene falder ind under lov nr. 101-FZ;
• den anden er reguleret af jord, byplanlægning og andre koder.

Brugen af ​​landbrugsjord er kontrolleret af staten. Derfor er det nødvendigt at forstå, hvilke grunde der er egnede til bygninger, og hvor byggeri er forbudt. Derudover forbyder loven genanvendelse af visse områder. Det er de såkaldte særligt værdifulde jorder. Udvikling af sådanne grunde er strafbart ved lov.

Landbrugsarealer er fordelt i specifikke målzoner. Del kan bruges til for eksempel landhusbyggeri. Dette skal dog noteres i tildelingsdokumentationen. I alt identificerer loven flere målområder for arealanvendelse:

1. Til industrielle produktionsanlæg og bybyggeri. De er ikke med på listen over landbrugsjorder. Derfor er de genstand for udvikling.
2. Statens beskyttede områder. Loven "om omsætning af landbrugsjord" gælder ikke for dem. Det er næsten umuligt at få en grund i zonen. De er udelukket fra cirkulation.
3. Arealer beregnet til landbrugsproduktion (dyrkningsprodukter, græsgange osv.). Byggeri på denne type jord er muligt. Genstandene skal dog være til landbrugsformål. Det vil sige varelagre, forarbejdningsanlæg og lignende (erhvervs-) bygninger.
4. Jord til privat landbrug af borgere. Som regel leveres de efter ansøgninger fra dem, der ønsker at have en dacha. For eksempel udføres salget af landbrugsjord i Moskva-regionen fra udpegede formålszoner - til private husstandsparceller.
5. Særlige arealer beliggende ved siden af ​​lukkede vandområder. Deres tilsigtede formål er at organisere arbejdet i virksomheder, der er involveret i fiskeri.

Bemærk: i 2017 er opførelse af beboelsesejendomme kun tilladt på grunde af den fjerde type.

Sådan finder du ud af og ændrer formålet med en tildeling

Købere skal forstå, at de køber landbrugsjord. Dette er nødvendigt for ikke at stå over for et byggeforbud. Typerne af tilladt brug er foreskrevet i lov 101. Derudover er de angivet i tildelingsdokumenterne.

Hver grund er tinglyst i matriklen. Der udstedes et dokument for det. Ejeren er forpligtet. Statens registermyndigheder udsteder også et tilsvarende certifikat. Den indeholder en linje om det påtænkte formål med tildelingen.

Bemærk: til opførelse af et landsted er grunde egnede, i de dokumenter, hvoraf det er skrevet: til havearbejde, til vedligeholdelse af private husstandsgrunde, til individuel boligbyggeri.

Et andet udpeget formål giver ikke direkte ret til at udvikle sig. Men en person kan købe det. Der er en procedure for at ændre det påtænkte formål. Nedenfor vil vi se på, hvordan man kan overføre landbrugsjord til eksempelvis individuelt boligbyggeri.

Kompetence til brug af territorier tilkommer lokale myndigheder ved lov. De tildeler grunde inden for rammerne af gældende lovgivningsnormer. For eksempel, for at ændre formålet med en landbrugsjord i Moskva-regionen, skal du proaktivt kontakte kommunens administration.

Proceduren ser skematisk ud som følger:

1. Ansøgeren skriver en klage til administrationen og vedlægger en pakke med dokumenter. De obligatoriske inkluderer:
   1. identifikation;
   2. matrikelpapirer til tildelingen;
   3. titeldokumentation og mere.
2. I henhold til reglerne for føderal og lokal lovgivning gennemgår et specielt oprettet kollegialt organ - en kommission - ansøgningen. Han er forpligtet til at indlede offentlige høringer.
3. Interesserede enkeltpersoner og juridiske enheder inviteres til at deltage i arrangementet. Typisk annonceres høringer i den lokale presse. På ansøgerens initiativ kan der udsendes en underretningsskrivelse til interesserede.
4. På baggrund af resultaterne af drøftelserne afgives en indstilling til kommunechefen. På baggrund af den træffer han en passende beslutning inden for tre dage. Den er også underlagt offentliggørelse.

Tip: de økonomiske omkostninger ved at arrangere arrangementet afholdes af ansøgeren.

Efter at der er truffet en positiv beslutning, overføres landbrugsjord til den valgte kategori. Det betyder følgende aktiviteter:

1. Ejeren modtager kopi af forvaltningschefens afgørelse.
2. Han tager med hende til matrikelmyndighederne og skriver en ansøgning. Dens essens er registrering af tildeling til en anden kategori af websted på grundlag af tilladelse fra kommunale myndigheder.

Den formelle overførsel af jord fra landbrugsbrug til individuel boligbyggeri er først afsluttet, efter at ejeren har alle dokumenterne i sine hænder. Forvaltningschefens beslutning alene er ikke nok til at starte byggeriet.

Tip: Ændring af jordkategori er forbudt, når det drejer sig om særligt værdifuld jord. Sådanne parceller er kun beregnet til landbrugsproduktion.

Funktioner af byggearbejde på landbrugsgrunde

Spørgsmålet om, hvorvidt det er muligt at bygge på visse landbrugsjorder, interesserer som udgangspunkt almindelige borgere. Lovgivningen giver forskellige rettigheder til iværksættere og enkeltpersoner. Således har juridiske enheder og individuelle iværksættere, der har en forpagtning af landbrugsjord, lov til at opføre produktionsanlæg. De kan nemt udarbejde dokumenter til opførelsen af ​​et lager, elevator eller anden facilitet.

En ejer, der ikke beskæftiger sig med landbrugsproduktion, skal indhente tilladelse til at opføre en bygning. Det vil kun blive givet, hvis titeldokumentationen bekræfter en sådan brug af webstedet. For eksempel klassificeres havepartnerskaber ved lov som en kategori af a priori tilladt byggeri. Du kan roligt planlægge at bygge et hus på disse. Hvis papirerne angiver en anden type påtænkt brug, skal den ændres. Hvordan du gør dette kan du tjekke med.

Jeg vil også gerne sige noget om salg og køb af grunde. Nogle råd til dem, der ønsker at købe en grund væk fra byen. Grundmarkedet er ret omfattende, så der er mange tilbud. Når du vælger, er det nødvendigt at tage højde for et sådant koncept som eksponeringstid. Det betyder bogstaveligt talt, hvor meget tid tildelingen giver køberen. Jo længere eksponeringsperiode af jorden er, jo mere urentabelt er købet.

Grunde, der tilbydes til optimale pris-kvalitetsparametre, købes meget hurtigt. Deres eksponeringsperiode er minimal (op til en dag). Hvis plottet, du kan lide, har været på markedet i flere år, så er det bedre at gå til stedet og se nærmere på dets funktioner. Det har sandsynligvis alvorlige mangler.