Komercinės paskirties žemės sklypas: savybės ir subtilybės. Mūsų Paslaugos

Šalys, sudarydamos sandorį, turi veikti savarankiškai ir turėti reikiamą informaciją. Sandoris gali būti sudarytas laikantis šių sąlygų:

• Visiškas šalių informuotumas apie sandorio dalyką. Abi šalys turi turėti informacijos apie situaciją rinkoje.
• Šalys veikia tik savo interesais. Į pardavėjo ir pirkėjo interesus turi būti atsižvelgiama vienodai;
• Nė viena šalis neturi sudaryti sandorio su tam tikrais įsipareigojimais. Nė viena šalis nesudaro sandorio per prievartą ir abi šalys turi pagrįstų motyvų jį sudaryti;
• Sandoris vykdomas be vienos iš šalių prievartos;
• Sandorio objektas – atmintis – turi būti viešai prieinama rinkoje, o jos vertė apytiksliai prilygsta panašioms.

Žemės ūkio paskirties žemės savikaina ir vertinimas

Įvertinimas žemės sklypai užstato tikslais Nepakankama šios rinkos plėtra, taip pat tai, kad vertinamas turtas yra specializuotas arba turi išskirtinių privalumų ar naštų, neatspindinčių bendros rinkos būklės, daro šį metodą netinkamu. Dideli žemės sklypai gyvenamajai ar pramoninei statybai Rostovo sritis praktiškai nėra paklausūs.

Šiuo metu rinkoje yra nekilnojamojo turto, kuris buvo pateiktas parduoti dar 2008 m. Prieš krizę gyvenvietės buvo populiarios tarp investuotojų ir plėtotojų, planavusių kompleksinę plėtrą.

Tada vidutinis terminas 1 hektaro ploto sklypo ekspozicija buvo apie 3–4 mėnesius. Dabar jis pailgėjo iki 12 mėnesių ar daugiau. Brangiausias iš Rostovo srities rajonų pagal kainas sklypams, turintiems „gyvenvietės žemės“ statusą, yra Myasnikovskio rajonas.

6.4. vertinamo objekto likvidumo ir jo eksponavimo laiko analizė.

Žemės ūkio paskirties žemė yra savaip ypatingas nekilnojamasis turtas, nes būtent su jais yra susijęs šalies žemės ūkio komplekso procesas ir būtent jie daro įtaką kokybinei šalies žemės ūkio komplekso plėtrai. Ir atrodytų, kad jei tokio resurso kaip žemė yra gausu, jo turėtų nebūti (na arba pagal bent jau turi būti sumažintas) problemų, susijusių su tokių žemių apyvartos raida, jų likvidumu ir pan.

Tačiau iš tikrųjų šios problemos egzistuoja ir, reikia pažymėti, jos turi įtakos tokios žemės vertinimo procesui. Pirma, jie turi įtakos tai, kad nustatant žemės ūkio paskirties žemės vertę rinkos pokyčiai vyksta netolygiai.

Be to, jie yra sujungti didesniu mastu nei iš natūralių savybių regione, bet tik dėl ekonominių veiksnių.

Žemės sklypai, skirti žemės ūkio paskirčiai

Nustatant investicijos vertę, priešingai nei nustatant rinkos vertę, atsižvelgiama į įvertintos žemės ūkio paskirties žemės perleidimo galimybę investicine verte. atvira rinka neprivaloma. Kokia etapų seka vertinama žemės ūkio paskirties žemė? Žemės ūkio paskirties žemės vertinimas apima šiuos etapus: 1) Žemės ūkio paskirties žemės vertinimo sutarties sudarymas 2) vertinamos žemės kiekybinių ir kokybinių savybių nustatymas.

Dėmesio

Įjungta šioje stadijoje Vertintojas renka išsamią informaciją, susijusią su vertinama žemės ūkio paskirties žeme. Duomenų rinkimas atliekamas vizualiai apžiūrint Vertintojo vertinamą žemę ir išanalizavus Užsakovo pateiktą informaciją.

Ipc-zvezda.ru

Svarbu

Rinkos analizės skiltyje turėtų būti pateikta informacija apie visus kainodaros veiksnius, naudojamus nustatant vertinamos žemės ūkio paskirties žemės vertę, ir pateikiamas kainų nustatymo veiksnių verčių ar verčių intervalų pagrindimas; h) Įvertinimo proceso aprašymas žemės ūkio paskirties žemę vertinimo metodų ir metodų požiūriu. Šiame skirsnyje turėtų būti aprašytas žemės ūkio paskirties žemės vertinimo metodų ir metodų naudojimas su skaičiavimais arba pagrįsti atsisakymai naudoti netinkamus metodus ir metodus vertinant i) Žemės ūkio paskirties žemės vertinimo rezultatų derinimas.

Puslapis nerastas

Žemės pasiūla žemės ūkio produkcijai būdinga palyginti nedideliu objektų skaičiumi, tačiau sklypų plotas, kaip taisyklė, viršija 1 hektarą ir gali siekti 2500 hektarų, jei tiekiama žemė žemės ūkio gamybos kompleksas. Didžiąją dalį žemės ūkio produkcijai skirtos žemės pasiūlos sudaro dideli žemės sklypai, kurių paklausa yra ribota.

Vidutinis žemės sklypų plotas, remiantis rinkos stebėsenos rezultatais, buvo 80 hektarų. Didžiausia pasiūla pagal žemės plotą žemės ūkio gamybai tenka Uglicho regionui - 61% ir Pereslavlio regionui - 21% visos pasiūlos.

Bolšeselskio, Pošechono ir Nekouzskio rajonų dalis sudarė atitinkamai 8%, 6% ir 2%. Visi kiti rajonai iš viso užima tik 2% žemės ploto, o kiekvieno jų dalis yra mažesnė nei 1%.
Ryžiai.

Juk niekam ne paslaptis, kad deklaruojant programas visokeriopai remti kaimo gamintojus, dažnai nesusimąstoma tokios paskirties žeme. pelninga investicija pirkėjo požiūriu. Iš to išplaukia antras požymis, su kuriuo tenka susidurti vertinant tokius objektus – tai gana mažas žemės likvidumas.

Šia prasme orientacinis gali būti ekspozicijos laikas, kuris retai būna 1–3 mėnesiai. Paprastai tai yra mažiausiai 6–9 mėnesiai. Mažas tokių objektų likvidumas savo ruožtu yra susijęs su žemės ūkio paskirties žemės pelningumu, kuris turi atsispindėti ataskaitoje kaip dalis skaičiavimų naudojant pajamų metodą.

Vertintojas renka ir apibendrina informaciją apie visus veiksnius, turinčius įtakos vertei:

• Padėtis rinkoje (panašių atminties įrenginių kaina ir paklausa, augimo ir nuosmukio dinamika);
• Transporto prieinamumas;
• Infrastruktūros prieinamumas;
• Ekonominė padėtis rajone ir kt.

• Remiantis turima informacija, daroma išvada apie efektyviausio žemės ūkio saugojimo įrenginių panaudojimo būdą.
• Taikomi tinkami vertinimo metodai ir pagal juos atliekami skaičiavimai.
• Suderinami skaičiavimo rezultatai, apskaičiuojama galutinė saugyklos kaina.
• Ataskaita siunčiama klientui.

Kaina ir laikas Vertintojų darbo kaina priklauso nuo vertintojo dydžio, vertinimo tikslo ir darbo sudėtingumo lygio. Minimali paslaugos kaina įvairiose įmonėse svyruoja nuo 5 iki 10 tūkst.

rublių Maksimalus dydis priklauso nuo pirmiau minėtų sąlygų.

Ekspozicijos laikotarpis žemės ūkio paskirties žemės sklypams

2013 metais pramonės šakose agropramoninis kompleksas pavyko pasiekti tam tikrų teigiamų rezultatų. Agropramoninio komplekso informacijos ir konsultavimo tarnybos duomenimis, fizinės produkcijos apimties indeksas Žemdirbystė iki 2012 metų lygio yra 99,6%, darbo našumas – 105,2%. Pajamų iš žemės ūkio produkcijos pardavimo augimas – 5%, gamybos kaštų augimas – 9%. Dėl to bendras pelningumas (įskaitant subsidijas) bus maždaug 3%.

Jaroslavlio „Agropramoninio komplekso informacinė ir konsultacinė tarnyba“ teikia paramą investiciniams projektams. Investuotojai kviečiami apsvarstyti investavimo vietas Jaroslavlio srities savivaldybių rajonuose.

Infrastruktūros galimybės, žemės ir darbo išteklių prieinamumas leis sukurti naują efektyvi gamyba arba rekonstruoti esamą.

Bendrosios vertinimo sampratos, metodai ir vertinimo atlikimo reikalavimai (FSO Nr. 1)"); - Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ir prekybos ministerijos 2007 m. liepos 20 d. įsakymas Nr. 254 („Reikalavimai vertinimo ataskaitai (FSO Nr. 3)"); - Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ir prekybos ministerijos 2007 m. liepos 20 d. įsakymas Nr. 255 („Vertinimo tikslas ir vertės rūšys (FSO Nr. 2)"); taip pat Tarptautinių vertinimo standartų komiteto (IVSC) tarptautiniai vertinimo standartai. Vertindamas žemės ūkio paskirties žemę, Vertintojas taip pat vadovaujasi Metodinės rekomendacijos nustatyti žemės sklypų rinkos vertę, patvirtintą Rusijos nuosavybės ministerijos 2002-03-07 įsakymu.

Nr.568-r. Kas yra žemės ūkio paskirties žemės vertinimo ataskaita? Vertinimo ataskaitos rengimo reikalavimai patvirtinti 2007 m. liepos 20 d. Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ir prekybos ministerijos įsakymu Nr. 254 (II skirsnis, Federalinis standartas vertinimas „Reikalavimai vertinimo ataskaitai (FSO Nr. 3)“).
Remiantis „Žemės sklypų rinkos vertės nustatymo metodinėmis rekomendacijomis“, patvirtintomis Rusijos nuosavybės ministerijos 2002-03-07 įsakymu Nr. 568-r, vertinant žemės ūkio paskirties žemę naudojami šie metodai: palyginimas. pardavimo, paskirstymo, paskirstymo, žemės nuomos mokesčio kapitalizavimo, likučio ir naudojimo paskirties. Lyginamasis metodas grindžiamas: pardavimų palyginimo metodu, paskirstymo metodu ir paskirstymo metodu. Dėl pajamų metodo – žemės nuomos mokesčio kapitalizavimo metodas, likutinis metodas ir numatomo panaudojimo metodas. Išlaidų metodo elementai, skaičiuojant patobulinimų atgaminimo arba pakeitimo išlaidas žemės sklypas naudojami taikant likučių metodą ir išskyrimo metodą.
Įvertinti neužstatytą žemės ūkio paskirties žemę (t.
HU(™«“Åpâ∏™dPIRüÈÇhfi°ŒCÔ-8Y°E'®bu®åç+=H‹P1¡MtD˛ö˙`¬˜ó"KíMT∏º'Q(|£¢≈mHÛ∏ Wr˛GÄ˝Q6ç galinis srautas endobj 319 0 obj<€2˛ûìK¢ nÜ··N‹ %㉸îô(˘Òôô~çÒgÙ (GΔ/œ:æËÅW·9lAV‹Ï≥É≈%jɧ˝Ñ– Pl. U∫î Wf% ÜΙ≠b»y<.C,≥Àc?ºm.

Pramoninė žemė yra viena iš populiariausių nekilnojamojo turto rinkos kategorijų Maskvos regione. Pastaraisiais metais labai išaugo žemės paklausa pramonės įmonėms, sandėliams ir transporto logistikos objektams. Bendra šiuo metu rinkoje siūloma šių žemių apimtis yra dydžiu mažesnė nei siūlomų būsto statybai žemių.

Pramonės paskirties žemė, esanti geroje vietoje Maskvos regione, nuolat brangsta. Tuo pačiu metu pirminėje rinkoje yra nedaug žemės sklypų, sandoriai daugiausia sudaromi su privačiomis pramoninės paskirties teritorijomis. Ypač paklausūs yra žemės sklypai 1-ajame betono žiede. Pagrindinis sklypo patrauklumo kriterijus vis dar yra transporto pasiekiamumas, o šiuo požiūriu pagreitintas Leningrado plento modernizavimas tik didina žemės populiarumą šia kryptimi ir ilgainiui. Pramoninės žemės sklypų ekspozicijos laikotarpis gali būti metai ar daugiau, priklausomai nuo konkretaus objekto savybių.

Knight Frank teigimu, nuo 2012 metų pradžios iki 5 hektarų žemės sklypų kaina Maskvos srityje kai kuriose vietovėse išaugo iki 30 proc.

Populiariausių pramoninės žemės sklypų Maskvos regione kainų dinamika pateikta žemiau esančiame grafike.

Piešimas. Žemės sklypų kainų dinamika Maskvos regione

Vis dar paklausūs pirkėjai sklypams pirmoje pagrindinių magistralių linijoje. Keičiasi žemės sklypo atstumo nuo Maskvos žiedinio kelio kriterijus: pavyzdžiui, jei anksčiau buvo prašoma žemės sklypų, esančių iki 10-15 km nuo Maskvos žiedinio kelio, dabar pirkėjai yra pasirengę svarstyti žemės sklypus per atstumą. iki 25 km.

Žemės sklypai prie Jaroslavskoje plento yra populiarūs tarp sandėlių operatorių. Populiarūs pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto maršrutai taip pat yra Mozhaiskoye, Minskoje, Kievskoye, Simferopolskoye, Kashirskoje ir Gorkovskoye greitkeliai.

Vis daugiau pirkėjų pradeda domėtis žemėmis, esančiomis 50-75 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio dėl tinkamiausio kainos ir kokybės santykio. Čia už priimtiną kainą galite įsigyti optimalų pagal dydį ir aplinką sklypą.

Pasak federalinės valstybinės vieningos įmonės "Federalinis kadastro centras "Žemė", pramonės, transporto ir kitų specialios paskirties objektų plotas Maskvos srityje (įskaitant Naująją Maskvą) yra 131 000 hektarų, tai yra apie 3% visos žemės. regiono fondas.

Jei manysime, kad žemės rinka (kaip ir daugelis kitų rinkų) tam tikru mastu yra ekonomikos būklės rodiklis, o jų veikla atspindi krizės įveikimo proceso sėkmę, tai pramoninės žemės rinka gali būti laikoma gana nebloga. teigiamas. Be to, didžioji dalis pramoninės žemės pirkimų 2012 m. buvo siejama ne su verslo diversifikavimu, o su specializuotų sričių plėtra. Rinkos dalyviai, kaip žinia, perka pramoninę žemę sandėlių, gamybinių patalpų, biurų statybai. Čia įsigytų plotų apimtys svyruoja nuo 1 hektaro iki 30 hektarų.

Ekspertai išanalizavo pramoninės žemės pardavimą Maskvos regione ir nustatė pagrindines vartotojų grupes, į kurias yra orientuota rinka. Atsižvelgiant į leidžiamų statyti objektų tipus, teritorijas galima suskirstyti į šias grupes:

Transporto infrastruktūros teritorijos (plovyklos, degalinės, automobilių stovėjimo aikštelės, autoservisai). Jų dalis Maskvos regione sudaro apie 10% visos parduodamos pramoninės žemės.

Aikštelės, skirtos didelių gamybos įrenginių ir sandėlių kompleksų statybai - apie 50% visos Maskvos regione parduodamos pramoninės žemės.

2012 metais sandorių su pramonine žeme apimčių augimas, lyginant su 2011 metais, išaugo maždaug 20-25 proc. Pramoninės žemės rinkoje didžiausi sandoriai buvo sklypų, skirtų sandėlių kompleksų statybai, pirkimo sandoriai. Taip „PNK Group“ įsigijo 140 hektarų Rogachevskoye Shosse, Raven Russia – 38 hektarus Novorizhskoye Shosse, Bati Losino (FM Logistic) – 26 hektarus Dmitrovskoje Shosse.

„Invest Real Estate“ analitikai atliko rinkos pasiūlymų analizę Maskvos regiono pramoninės žemės segmente. Lentelėje pateikti sklypų pardavimo duomenys pagal Maskvos srities 49 rajonus.

Lentelė. Pramoninės žemės sklypų pasiūlos pasiskirstymas pagal Maskvos srities rajonus (2012 m. III ketv.)

	Pasiūlyk, Ga
Podolsko rajonas
Leninskio rajonas
Naro-Fominsko rajonas
Noginsko rajonas
Solnechnogorsko rajonas
Istra rajonas
Čechovskio rajonas
Balašichos rajonas
Domodedovo rajonas
Kolomnos rajonas
Mozhaisko rajonas
Sergiev Posad rajonas
Liubertsy rajonas
Mitiščių rajonas
Krasnogorsko rajonas
Ščelkovskio rajonas
Serpuhovo rajonas
Odintsovo rajonas
Ramensky rajonas
Klinsky rajonas
Šakovskio rajonas

Piešimas. Pramoninės žemės sklypų pasiūlos pasiskirstymas pagal Maskvos srities rajonus (2012 m. III ketv.)

Mažiausiai pasiūlymų dėl pramoninės paskirties žemės sklypų yra Šachovskio rajone (0,17%), daugiausiai – Podolskio rajone (32,63%).

Lentelė. Duomenys apie pramoninės žemės sklypų kainą įvairiose Maskvos srities vietovėse (2012 m. III ketv.)

	Kainavo milijoną rublių /ha	Kaina, rub. /kv. m
Odintsovo rajonas
Krasnogorsko rajonas
Ščelkovskio rajonas
Mitiščių rajonas
Liubertsy rajonas
Leninskio rajonas
Balašichos rajonas
Naro-Fominsko rajonas
Podolsko rajonas
Sergiev Posad rajonas
Čechovskio rajonas
Solnechnogorsko rajonas
Noginsko rajonas
Serpuhovo rajonas
	Kainavo milijoną rublių /ha	Kaina, rub. /kv. m
Domodedovo rajonas
Mozhaisko rajonas
Istra rajonas
Ramensky rajonas
Kolomnos rajonas
Šakovskio rajonas
Klinsky rajonas

Piešimas. Pramoninės žemės sklypų kaina pagal Maskvos srities rajonus (2012 m. III ketv.)

Klinsky rajonas yra paskutinėje vietoje pagal žemės sklypų kainą, kuri vidutiniškai siekia 469 rublius. /kv. m, daugiausiai pramoninės žemės sklypų kainavo Odincovo rajone (10 263 rub./kv. m).

Paklausos geografija

Kaip žinoma, nustatant konkrečios vietos, esančios Maskvos regione, geografinę vertę, yra du pagrindiniai kriterijai, lemiantys jos vietą prestižo linijoje: kryptis ir atstumas nuo Maskvos žiedinio kelio.

Iš žemiau esančiame žemėlapyje pateiktų duomenų aišku, kad pramoninės plėtros žemės sklypai yra visomis kryptimis nuo Maskvos žiedinio kelio. Brangiausi pasiūlymai yra Leningradskoje, Novorizhskoje, Minskoje greitkeliuose - nuo 800 tūkstančių JAV dolerių / ha iki 3 milijonų JAV dolerių / ha. Išlaidoms įtakos turi ir atstumas nuo pagrindinės magistralės, šalia jos esantys sklypai gali būti pasiūlyti už 2-2,5 karto didesnę kainą nei atokiau. Buvo fiksuotos minimalios kainos sklypams, esantiems rytų kryptimi (Ščelkovskio ir Gorkovskojės magistralėse) - nuo 350 tūkst. JAV dolerių/ha iki 800 tūkst. JAV dolerių/ha. Verta žinoti, kad už tokią kainą siūlomi nedideli sklypai iki 5 hektarų. Tuo pačiu metu didelių sklypų įsigijimo sandoriai vykdomi su didele nuolaida.

Taip pat aiškiai matosi sklypų diferenciacija pagal savikainą šimtui kvadratinių metrų – brangiausi sklypai yra šalia Maskvos žiedinio kelio, o didėjant atstumui nuo Maskvos žiedinio kelio, sklypų vieneto savikaina mažėja.

Piešimas. Žemės sklypų kainų žemėlapis Maskvos srityje (2012 m.)

Arčiau Maskvos sienų (žemėlapyje pažymėta purpurine spalva) yra brangiausi pramoninės paskirties žemės sklypai, pigiausi žemės sklypai (žemėlapyje pažymėti žalia spalva) yra daugiausia prie Didžiojo žiedo ribos. Maskvos sritis.

Kaip matyti iš žemėlapio duomenų, kaina tiesiogiai priklauso nuo atstumo iki Maskvos žiedinio kelio ir mažėja proporcingai atstumui nuo sostinės. Kiekviename paskesniame intervale (0 -

15 km, 15-30 km, 30-50 km) žemės kaina yra 30-50% pigesnė nei ankstesniame intervale.

Piešimas. Pramoninės paskirties žemės sklypų pagrindinių vietų žemėlapis su kainų charakteristikomis be komunikacijų

Pažymėtinas nedidelis pasiūlymų skaičius Minsko, Kijevo ir Rublevo-Uspenskio kryptimis. Jaroslavlio, Dmitrovo ir Rygos kryptys nėra per daug prisotintos, o tai lemia funkcinė šių krypčių orientacija. Rezervuarų gausa regiono šiaurėje ir krypčių vakaruose prestižas užtikrina sklypų patrauklumą kotedžų plėtrai. Pramoninės žemės pasiūla šiose vietovėse yra ribota54.

Didelių sklypų pasiūlos lyderis yra Leningradskoye Shosse: šios krypties žemės užima apie 18% visos pasiūlos rinkoje. Tačiau kalbant apie pateiktų sklypų skaičių, Kaširskoje kryptis išeina į priekį. Tokią lyderystę gali lemti Maskvos plėtra ir dėl to kūrėjų noras su savo dideliais projektais įsitvirtinti nauja perspektyvia kryptimi. Pirkėjų prioritetų pasiskirstymas Maskvos regiono srityse išties šiek tiek pasikeitė, tačiau jo dalyviai kol kas nepastebėjo jokių staigių pokyčių ar antplūdžių pasirodžius pasiūlymams rinkai. Pagal hektarų skaičių 25% siūlo nuo 1 iki 10 hektarų. Didžiąją dalį sudaro sklypai iki 50 hektarų. Staigus pasiūlymų padidėjimas nėra. Pasiskirstymas pagal kryptį pasikeitė.

Kainodaros veiksniai

Pramoninės žemės pirkimo ir pardavimo rinkoje Maskvos regione pagrindiniai kainodaros veiksniai paprastai laikomi:

Vieta: Teritorijos, kuriose yra sklypai, turi didelę įtaką žemės kainai, kuo prestižiškesnis plotas, tuo brangesnis. Kaip minėta aukščiau, pramoninėms žemėms Maskvos regione pagrindiniai kriterijai, nustatantys jų buvimo vietos patogumą, yra kryptis (šiuo atveju įprasta jungtis prie greitkelio) ir atstumas nuo Maskvos žiedinio kelio. Pagal kryptį žemės sklypai didžiausią paklausą turi pietinėje ir šiaurinėje Maskvos srities dalyse. Taip pat domina vakarų kryptis (Minskoye, Mozhaiskoye, Novorizhskoye plentas), tačiau šiuo metu čia praktiškai nėra pasiūlymų. Rytų ir pietryčių krypčių rajonai mažiausiai paklausūs dėl sunkios susisiekimo situacijos.

Brangiausi sklypai yra prie Maskvos žiedinio kelio, atstumas nuo Maskvos žiedinio kelio sklypų vieneto savikaina linkusi mažėti ir gali skirtis iki 30%. Infrastruktūra: pramonės žemės sklypų kainai didelę įtaką turi infrastruktūros išvystymo laipsnis. Taigi sklypai gerai išplėtotuose žemės sklypuose vertinami daug brangiau nei neužstatytuose.

Daugeliui pirkėjų inžinerinis žemės sklypo paruošimas yra esminis dalykas – preliminarios ar nupirktos techninės sąlygos, prijungtos komunikacijos, sutarti išvažiavimai ir pan. Todėl dažniausiai pirkėjai svarsto tik antraeilius sklypus, buvusius turtinius/pramoninius kompleksus arba sklypus su išvystytu, bet neįgyvendintu projektu.

Jeigu sklype yra visos reikalingos inžinerinės komunikacijos, žemės sklypo vertė didėja, nes nereikia papildomų išlaidų tam tikrų komunikacijų prijungimui prie sklypo; sklypai, kuriuose yra pilnai įrengtos visos komunikacijos, kainuoja daugiau nei tie, kuriems ne pilnai arba nesuteikiamos inžinerinės paslaugos. Žemės sklypo kainos padidėjimas, priklausomai nuo prijungtų komunikacijų buvimo, gali būti diferencijuojamas taip:

• § transporto privažiavimo keliai - 15-20 proc.
• § elektra - 15-25 proc.
• § dujų tiekimas - 15-25 proc.
• § likusi dalis (vandentiekis, kanalizacija, šilumos tiekimas, komunikacijos) - 5-15%.

Žemės kategorija: vienas iš pagrindinių parametrų, turinčių įtakos žemės kainai. Pavyzdžiui, pramoninė žemė turi mažesnę vertę ir parduodama už daug mažesnę kainą nei gyvenamoji žemė.

Leidžiamas naudojimas: leistino naudojimo būdas apriboja galimybę vykdyti bet kokią veiklą svetainėje. Taigi, kuo pelningesnis leistino naudojimo būdas, tuo brangesnė bus aikštelės kaina

Kvadratas: paprastai, padidėjus objektų plotui, savininkai yra pasirengę susitaikyti su tam tikru įmokos sumažinimu, kuris yra analogiškas „didmeninei nuolaidai“, nes kuo didesnis siūlomas plotas, tuo mažiau likvidus palyginimo objektas yra. Todėl kuo didesnis sklypas, tuo mažesnis jo savitųjų kaštų rodiklis, šis mažų sklypų savitųjų sąnaudų rodiklio perviršis, palyginti su dideliais, yra 5-25%.

Pagal dydį išskiriami žemės sklypai:

mažas - iki 0,5 ha;

vidutinis - 0,5 - 5 ha;

didelis - 5 - 30 hektarų;

didelis – per 30 hektarų.

Didžiausią paklausą turi pramoniniai sklypai, esantys 30 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio, kurių plotas nuo 10 iki 20 hektarų.

Geležinkelio linijos prieinamumas: Geležinkelio prieigos buvimas parduodamame sklype pardavimo kainą padidina 20%.

Pagrindinės pramoninės žemės rinkos tendencijos

Ekspertų teigimu, esama stabili pramonės žemės sklypų pirkimo paklausa turėtų išlikti ir 2013 m.

Pagrindinius pirkėjus galima suskirstyti į dvi grupes – mažmenininkus, perkančius žemę, kad įsikurtų savo mažmeninės prekybos patalpas, ir galutinius sandėliavimo patalpų naudotojus (tai yra tie patys mažmenininkai, gamintojai, vystytojai ir kt.), kurie svarsto galimybę įsigyti žemę naujoms statyboms. logistikos kompleksai.

Mažmenininkų paklausos stabilumas yra suprantamas. 2012 metais daugelis operatorių suaktyvino savo plėtrą ir įėjimą į neišsivysčiusius regionus būtent dėl ​​atsiradusios didelės pasiūlos ir savininkų noro mažinti pardavimo kainas. 2013 metais ši tendencija aiškiai išliks, tačiau paklausa bus selektyvi – bus svarstomi sklypai su likvidžiausia vieta ir pirkėjui patrauklia kaina (tai yra su nuolaida žemiau rinkos). Dažniausiai prekybininkai laiko sklypus nuo 2 iki 5 hektarų.

Sklypų sandėlių statybai pirkėjai šiuo metu daugiausiai orientuojasi į Maskvos/Maskvos sritį ir Sankt Peterburgą, nes tokios paklausos sustiprėjimas tiesiogiai susijęs su dėl to atsirandančiu kokybiškų sandėlių trūkumu. Todėl daugelis stambių įmonių – galutinių sandėliavimo patalpų naudotojų jau pradėjo svarstyti galimybę įsigyti sklypą ir statyti patalpas sau. Atsižvelgdami į nepatenkintą kokybiškų sandėlių nuomos poreikį, kai kurie plėtotojai taip pat pradėjo įsigyti nedidelius sklypus butų butų statybai – t.y pagal būsimo nuomininko ar pirkėjo reikalavimus. Šiuo metu daugiausiai užklausų yra skirti pramoninėms žemėms, esančioms 30 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio, kurių plotas nuo 10 iki 20 hektarų.

Net ir esant ekonominiam nestabilumui 2013 m., parengtų pramoninių aikštelių paklausa bent išliks tokiais kiekiais. Tačiau ženklaus kainų kilimo tikrai nebus – stabilizuosis esami kainų pasiūlymai, o, ko gero, saikingai pabrangs likvidžiausi ir techniškai išplėtoti pasiūlymai.

Išvados:

• § Jei darysime prielaidą, kad žemės rinka (kaip ir daugelis kitų rinkų) tam tikru mastu yra ekonomikos būklės rodiklis, o jų veikla atspindi krizės įveikimo proceso sėkmę, tai pramoninių žemės sklypų rinka gali būti vertinamas gana teigiamai.
• § 2012 m. didžioji dalis pramoninės žemės pirkimų buvo siejama ne su verslo diversifikavimu, o su specializuotų sričių plėtra. Pramonines žemes rinkos dalyviai pirko sandėliams, gamybinėms patalpoms, biurams statyti.
• § 2012 metais sandorių su pramonine žeme apimčių augimas, lyginant su 2011 metais, išaugo maždaug 20-25%.
• § Klinsky rajonas yra paskutinėje vietoje pagal žemės sklypų kainą, kuri vidutiniškai siekia 469 rublius. /kv. m, daugiausiai pramoninės žemės sklypų kainavo Odincovo rajone (10 263 rub./kv. m).
• § Mažiausias aktyvumas žemės sklypų pirkimo-pardavimo rinkoje stebimas rytuose, dėl sudėtingos transporto situacijos rytiniuose maršrutuose. Tačiau nemažai pirkėjų (pavyzdžiui, perkantiems žemę degalinės statybai) ši vieta yra ne mažiau įdomi nei bet kuri kita.
• § Mažiausiai pasiūlymų dėl pramoninės paskirties žemės sklypų yra Šakovskio rajone (0,17%), daugiausiai – Podolskio rajone (32,63%).
• § Plėtotojams, parduodantiems sandėlio nekilnojamąjį turtą, populiariausi sklypai pagal plotą yra sklypai nuo 0,5 iki 5 hektarų.
• § Atsižvelgiant į tai, kad kokybiškų sklypų paklausa vis dar viršija pasiūlą, artimiausiu metu tikimasi, kad žemės kainų dinamika Maskvos srityje nesikeis, o didžiausias augimas bus stebimas žemės sklypams, esantiems populiariausios kryptys.
• § Mažmenininkų dažniausiai svarstomi plotai svyruoja nuo 2 iki 5 hektarų.
• § Dauguma prašymų yra dėl pramoninių žemių, esančių 30 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio, kurių plotas nuo 10 iki 20 hektarų.
• § Pagal kryptį žemės sklypai didžiausią paklausą turi pietinėje ir šiaurinėje Maskvos srities dalyse. Taip pat domina vakarų kryptis (Minskoye, Mozhaiskoye, Novorizhskoye plentas), tačiau šiuo metu čia praktiškai nėra pasiūlymų. Rytų ir pietryčių krypčių rajonai mažiausiai paklausūs dėl sunkios susisiekimo situacijos.
• § Nustatant konkrečios vietos, esančios Maskvos regione, geografinę vertę, yra du pagrindiniai kriterijai, lemiantys jos vietą prestižinėje linijoje: kryptis ir atstumas nuo Maskvos žiedinio kelio.
• § Žemės sklypai pramoninei plėtrai randami visomis kryptimis nuo Maskvos žiedinio kelio. Yra sklypų diferenciacija pagal kainą šimtui kvadratinių metrų – brangiausi sklypai yra prie Maskvos žiedinio kelio, o didėjant atstumui nuo Maskvos žiedinio kelio, sklypų vieneto kaina mažėja.

Rinkos analizę Vertintojas atliko savarankiškai.

Didžiulė Rusijos teritorija suskirstyta į žemės tipus, turinčius konkrečią paskirtį. Viskas, kas yra už miestų, kaimų ir miestelių ribų, pagal įstatymą priskiriama žemės ūkio paskirties žemei. Be to, yra keletas tokių teritorijų kategorijų. Vienuose rajonuose statyba leidžiama, kitose griežtai draudžiama.

Pažiūrėkime, kuo žemės ūkio paskirties žemė (visų tipų) skiriasi nuo kitų kategorijų. Ką galima statyti žemėse, priskirtose prie ūkinių. Kaip perkelti paskirstymą iš vienos kategorijos į kitą.

Problemos esmė ir žemės ūkio valdų tipai

Rinkoje yra daug pasiūlymų įsigyti žemės sklypus. Žmonės mielai perka sklypus nedideliam namui statyti. Tačiau tinkamai nesuvokdami teisės aktų galite nusipirkti žemės ūkio paskirties žemę. Jei naudojate jį savo nuožiūra, problemų nepavyks išvengti. Faktas yra tas, kad pagal 2002 m. liepos 24 d. Įstatymą Nr. 101-FZ žemė skirstoma į įvairias kategorijas. Jų naudojimą reglamentuoja įvairūs reglamentai:

• kai kuriems sklypams taikomas įstatymas Nr. 101-FZ;
• kitą reglamentuoja Žemės, Miesto planavimo ir kiti kodeksai.

Žemės ūkio paskirties žemės naudojimą kontroliuoja valstybė. Todėl reikia suprasti, kurie sklypai tinkami pastatams, o kur statyba draudžiama. Be to, įstatymas draudžia pakeisti tam tikras sritis. Tai vadinamosios ypač vertingos žemės. Už tokių sklypų plėtrą baudžiama pagal įstatymą.

Žemės ūkio paskirties žemė paskirstoma į konkrečias tikslines zonas. Dalis gali būti naudojama, pavyzdžiui, kaimo namo statybai. Tačiau tai turi būti įrašyta paskirstymo dokumentuose. Iš viso įstatyme nustatytos kelios tikslinės žemės naudojimo teritorijos:

1. Pramonės gamybos objektams ir miestų statybai. Jie neįtraukti į žemės ūkio paskirties žemių sąrašą. Todėl jie yra tobulinami.
2. Valstybės saugomos teritorijos. Jiems netaikomas „Dėl žemės ūkio paskirties žemės apyvartos“ įstatymas. Zonoje gauti žemės sklypą beveik neįmanoma. Jie pašalinami iš apyvartos.
3. Žemės ūkio produkcijai skirti plotai (produktų auginimas, ganyklos ir kt.). Tokio tipo žemėje galima statyti. Tačiau objektai turi būti žemės ūkio paskirties. Tai yra produktų sandėliai, perdirbimo įmonės ir panašūs (negyvenamieji) pastatai.
4. Žemė privačiam gyventojų ūkiui. Paprastai jie teikiami pagal norinčiųjų turėti vasarnamį prašymus. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties žemės pardavimas Maskvos regione vykdomas iš tam skirtų paskirties zonų - privatiems namų ūkio sklypams.
5. Specialios žemės, esančios prie uždarų vandens telkinių. Jų paskirtis – organizuoti žvejyba užsiimančių įmonių darbą.

Dėmesio: 2017 metais gyvenamųjų pastatų statyba leidžiama tik ketvirtojo tipo sklypuose.

Kaip sužinoti ir pakeisti žemės sklypo paskirtį

Pirkėjai turi suprasti, kad perka žemės ūkio paskirties žemę. Tai būtina, kad nebūtų uždrausta statybų. Leidžiamo naudojimo rūšys nustatytos 101 įstatyme. Be to, jie nurodomi paskirstymo dokumentuose.

Kiekvienas sklypas registruojamas kadastre. Tam išduodamas dokumentas. Savininkas privalo. Valstybės registro institucijos taip pat išduoda atitinkamą pažymą. Jame yra eilutė apie numatomą paskirstymo paskirtį.

Dėmesio: kaimo namo statybai tinka sklypai, kurių dokumentuose parašyta: sodininkystei, prižiūrėti asmeninio ūkio sklypus, individualaus būsto statybai.

Kita paskirta paskirtis tiesiogiai nesuteikia teisės vystytis. Tačiau žmogus gali jį nusipirkti. Yra numatytos paskirties keitimo tvarka. Žemiau apžvelgsime, kaip žemės ūkio paskirties žemę perkelti, pavyzdžiui, individualaus būsto statybai.

Teritorijų naudojimo kompetencija pagal įstatymus priklauso savivaldybėms. Jie skiria sklypus pagal galiojančias teisės aktų normas. Pavyzdžiui, norint pakeisti žemės ūkio paskirties sklypo paskirtį Maskvos srityje, reikia aktyviai kreiptis į savivaldybės administraciją.

Procedūra schematiškai atrodo taip:

1. Pareiškėjas rašo apeliaciją administracijai, pridėdamas dokumentų paketą. Tarp privalomų yra:
   1. identifikavimas;
   2. paskirstymo kadastro dokumentai;
   3. pavadinimo dokumentacija ir kt.
2. Pagal federalinių ir vietinių įstatymų taisykles paraišką peržiūri specialiai sukurtas kolegialus organas – komisija. Jis privalo inicijuoti viešus svarstymus.
3. Renginyje kviečiami dalyvauti suinteresuoti fiziniai ir juridiniai asmenys. Paprastai klausymai skelbiami vietinėje spaudoje. Pareiškėjo iniciatyva suinteresuotoms šalims gali būti išsiųstas informacinis laiškas.
4. Remiantis diskusijų rezultatais, teikiama rekomendacija savivaldybės vadovui. Remdamasis tuo, jis per tris dienas priima atitinkamą sprendimą. Jis taip pat turi būti paskelbtas.

Užuomina: finansines renginio organizavimo išlaidas apmoka pareiškėjas.

Priėmus teigiamą sprendimą, žemės ūkio paskirties žemė perkeliama į pasirinktą kategoriją. Tai reiškia šią veiklą:

1. Savininkas gauna administracijos vadovo sprendimo kopiją.
2. Jis eina su ja į kadastro institucijas ir parašo pareiškimą. Jo esmė yra priskyrimo kitai sklypo kategorijai registracija, remiantis savivaldybės institucijų leidimu.

Formalus žemės perdavimas iš žemės ūkio paskirties į individualaus būsto statybą baigiamas tik savininkui turint savo rankose visus dokumentus. Pradėti statybas vien administracijos vadovo sprendimo neužtenka.

Užuomina: keisti žemės kategoriją draudžiama, kai kalbama apie ypač vertingą žemę. Tokie sklypai skirti tik žemės ūkio gamybai.

Žemės ūkio paskirties sklypų statybos darbų ypatumai

Paprastai klausimas, ar galima statyti tam tikrose žemės ūkio paskirties žemėse, domina paprastus piliečius. Įstatymai suteikia skirtingas teises verslininkams ir asmenims. Taigi gamybinius įrenginius gali statyti juridiniai asmenys ir individualūs verslininkai, nuomojantys žemės ūkio paskirties žemę. Jie gali nesunkiai paruošti dokumentus saugyklos, lifto ar kito objekto statybai.

Savininkas, kuris neužsiima žemės ūkio gamyba, privalo gauti leidimą statyti pastatą. Jis bus suteiktas tik tuo atveju, jei pavadinimo dokumentai patvirtins tokį svetainės naudojimą. Pavyzdžiui, sodininkų bendrijos pagal įstatymą priskiriamos a priori leistinos statybos kategorijai. Ant jų galite drąsiai planuoti statyti namą. Jei popieriuose nurodyta kitokia paskirtis, tuomet ją reikia keisti. Kaip tai padaryti, galite patikrinti.

Taip pat norėčiau ką nors pasakyti apie sklypų pardavimą ir pirkimą. Keletas patarimų norintiems įsigyti sklypą atokiau nuo miesto. Žemės rinka gana plati, todėl pasiūlymų daug. Renkantis būtina atsižvelgti į tokią sąvoką kaip ekspozicijos laikas. Tai pažodžiui reiškia, kiek laiko paskirstymas siūlo pirkėjui. Kuo ilgesnis žemės ekspozicijos laikotarpis, tuo pirkimas nuostolingesnis.

Optimaliais kainos ir kokybės parametrais siūlomi sklypai įsigyjami itin greitai. Jų ekspozicijos laikotarpis yra minimalus (iki vienos dienos). Jeigu jums patikęs sklypas prekyboje jau kelerius metus, tuomet geriau nueikite į vietą ir pasidomėkite jo ypatybėmis. Tikriausiai jis turi rimtų trūkumų.

Atsiradus privačiai nuosavybei, mūsų kalboje atsirado daug naujų terminų ir apibrėžimų, pvz. Kai kurie paimti iš atitinkamų įstatymų, kiti atsiranda spontaniškai ir vėliau įsitvirtina. Tai gali būti laikomi „komercinės paskirties nekilnojamojo turto“ ir „komercinės paskirties žemės“ apibrėžimais.

Komercinės paskirties žemės sklypo charakteristikos

Tai kasdienė sąvoka, tokio termino Rusijos Federacijos žemės kodekse nėra. Tai reiškia teritorijas, kuriose galima komercinio, pajamas generuojančio nekilnojamojo turto statyba:

• Degalinės, variklinių transporto priemonių degalinės;
• biurų, gamybiniai pastatai;
• prekybos centrai;
• sporto kompleksai, socialiniai objektai.

Parodyti žemės sklypą yra tiesiog jo eksponavimas, kartais su skelbimu apie pardavimą, kartais be jo. Viskas priklauso nuo daugelio teritorijos parametrų: žemės kategorijos, jos paskirties, kainos, vietos, komunikacijų buvimo/nebuvimo, ploto. Galima išskirti keletą punktų:

1. Žemė būsto statybai laikoma populiariausia.
2. aplink didžiuosius miestus taip pat yra labai paklausūs. Dažnai verslininkai imasi tokios ilgos ir sudėtingos procedūros, kaip pirkimas, po kurio pakeičiama kategorija.
3. Transporto situacija daro didelę įtaką komerciniam teritorijos patrauklumui. Paprasčiausias pavyzdys: tas, kuris planuoja statyti sandėlį, nelaikys sklypo be kokybiškų privažiavimo kelių.
4. Aikštelė, į kurią dar turi būti tiekiama elektra, vamzdynai ir ryšių kabeliai, yra mažiausiai patraukli, nes tam reikia didelių pinigų ir laiko investicijų.
5. Dideli žemės sklypai pirkėjų laukia ilgiau nei mažesni, pavyzdžiui, iki penkių hektarų.

Anot analitikų, žemės sklypo ekspozicijos laikotarpis gali būti rekordiškai trumpas – vos kelios dienos. Tokiu atveju dokumentacija pareikalaus daug daugiau laiko, maždaug mėnesio. Nepopuliarios teritorijos pirkėjų gali laukti metus ar ilgiau.

Sandorio ypatybės

Komercinės žemės sandoriai paprastai yra gana paprasti, tačiau praktiškai reikalauja labai kruopštaus požiūrio. Klaidos kartais gali privesti prie didžiulių nuostolių, net visiško bankroto.

Potencialūs komercinės paskirties sklypų pirkėjai turėtų kruopščiai apskaičiuoti vėlesnes investicijas, galimą pajamų gavimo pradžią ir visų išlaidų atsipirkimo laikotarpį. Nuomininkai, planuojantys ką nors statyti, turi atidžiai išstudijuoti ne tik žemės savybes, kategoriją ir paskirtį, bet ir.

Kitas svarbus momentas parduodant žemę komercinei plėtrai – apmokestinimas visko, kas statoma ar bus statoma komercinėje žemėje. Palyginti neseniai buvo padaryti Mokesčių kodekso pakeitimai, dėl kurių ne tik didinami tarifai, bet ir keičiasi visa bazė. Kiek kainuoja vienas sprendimas skaičiuoti mokestį ne pagal buhalterinę, o pagal kadastrinę vertę!

Tiesa, iki šiol ne visi objektai pateko į tokią finansinę giljotiną. Svarbi jų paskirtis, plotas ir kai kurie kiti parametrai. Ir vis dėlto potencialiems komercinės paskirties žemės pirkėjams kartais tenka persvarstyti savo verslo planus.

Paskirstymo kainos

Komercinio nekilnojamojo turto statybos kaina skaičiuojama remiantis daugeliu parametrų. Kai kurie iš jų visiškai sutampa su veiksniais, lemiančiais komercinės paskirties žemės sklypų ekspozicijos laiką (išvardyta anksčiau).