Современные проблемы науки и образования. Переход на вторичный рынок оборудование оценка

Аналитики ЦИАН изучили динамику изменения цен внутри истории объявлений по продаже квартир в Москве, МО, Санкт-Петербурге в 2015-2017 гг. Учитывались объявления о прямой продаже квартир в существующих домах, находившиеся в экспозиции более 30 дней, в которых было совершено не менее 2 изменений цены более, чем на 50 тыс. руб. каждое. Не учитывались предложения в сегменте элитной недвижимости, объявления с низким уровнем достоверности, квартиры, экспонируемые в валюте, объявления с нетиповыми схемами продажи (доли, рента, срочный выкуп). Разницу между ценой первой публикации и ценой последнего размещения в данном случае можно с высокой долей вероятности считать размером торга, на который оказались согласны продавцы в процессе продажи.

В большинстве случаев в 2015-2017 году пользователи снижали цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Доля таких изменений превышает 85% от числа правок цены. Это объяснимо, так как вторичный рынок на протяжении 2015-2017 гг. находился под давлением как неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры (снижались реальные доходы населения), так и внутрирыночных факторов (возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными).

В докризисный период средний размер изменения цен объявлений (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. Этот показатель начал заметно расти уже в 2014 году (статистика за этот год сложнее для интерпретации, так как в условиях нестабильности курса рубля, геополитической неопределенности изменения цен часто носили эмоциональный и нелогичный характер). В 2015 году средний размер торга составил 4.4% в Москве, 5.0% в МО, 5.4% в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов (до 9.2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге). Т.е. стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-9% выше, чем та сумма, за которую ее согласен уступить продавец. Сама технология продажи в таких условиях претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

Практически в каждом пятом лоте продавцы снижают цены в процессе продажи на 15% или более, что делает цену первой публикации объявления все менее надежным инструментом для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам. Кроме того, при проведении оценки цены квартир (как самостоятельно, так и с помощью онлайн сервисов) необходимо учитывать изменившийся характер "цены в базе объявлений", которая сейчас все сильнее отрывается от реальных цен сделок.

На протяжении последних месяцев величина торга продолжает расти несмотря на медленное восстановление рынка недвижимости и оживление в экономике. В столичных регионах вновь растет число регистрируемых сделок (причем не только у новостроек, но в отдельные месяцы и на вторичке). При этом для совершения сделки на вторичном рынке продавцы вынуждены все сильнее снижать цены. Поправка на торг выше в домах советской постройки (панельных домах 1960-80-х, хрущевках) (11% по всему рассмотренному массиву) тогда как в недавно сданных новостройках продавцы менее охотно идут на снижение цен (среднее снижение цен в этих домах - 3,5%).

Это является одним из следствий долгосрочного тренда на снижение привлекательности домов на вторичном рынке, которое начало выражаться и в фактическом изменении «ценового ландшафта». Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально (речь не только о "пятиэтажках под реновацию", но и большей части панельных домов и даже части кирпичных и "сталинских"). В возраст приобретения квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

Рост величины поправки на торг при сделках на вторичном рынке - естественная реакция рынка на комплекс факторов. Поведение участников рынка (готовность выходить на взаимоприемлемые ценовые уровни) позволяет ему относительно устойчиво пройти кризисный период. Негативным следствием этой тенденции становится некоторое снижение прозрачности рынка, так как продавцам и покупателям становится сложнее определить справедливую цену квартиры. Информация о ценах реальных сделок на портале Росреестра остается трудно доступной и сложно интерпретируемой, а на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее.

Выводы:

· Средний размер торга при сделках на вторичном рынке растет на протяжении всего кризиса 2014-2017 гг. Сейчас он составляет 9,2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге.

· В условиях стагнации средних цен предложения (они практически не меняются последние 2 года) именно динамика поправки на торг становится более важным рыночным индикатором, чем более привычная для участников рынка средняя цена квадратного метра.

· 20% продавцов квартир в Москве, 17% в МО, 23% в Санкт-Петербурге в 2017 году в процессе продажи снижали цену более, чем на 15%.

· Сильнее всего вынуждены снижать цены продавцы квартир в домах советской постройки; в недавно сданных новостройках среднее снижение цены выражено слабее.

· Увеличение разрыва между ценой сделки и ценой публикации объявления снижает точность моделей массовой оценки (которые используют цены предложения в качестве ориентиров). Это ухудшает точность ряда индикаторов, к примеру, кадастровой стоимости и налога на недвижимость.

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок. В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

• По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии ;
• По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок – это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта.

ВРМ = Ц / АПгод) Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду Процентная ставка, используемая для перерасчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД) Величина, показывающая, сколько процентов от ДВД составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т.д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора.
Величина недозагрузки площадей Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год. Величина неплатежей при аренде Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год.
Для удовлетворения требований пунктов 19 и 22 ФСО №1 приводится условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений. Характеристика Условие применения Минимальное значение Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить минимальное значение величины Максимальное значение Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить максимальное значение величины Среднее значение Объект обладает средними, типичными характеристиками, соответствующими сегменту рынка Промежуточные значения в интервале Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить промежуточное значение величины Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

Переход на вторичный рынок оборудование оценка

ЦХгг?}Ж&║xЁЬ▀Йъ$_xРЗкм=ъ$∙ЗЩ┴pш┘^YС};Ё▒~qWйЗЬЬГ┤ч≈uвшБ╢│┬ПъТ^╩NК@ИТ∙]┤u©ЩТф=Ъ`┬Пj- endstream endobj 105 0 objstream H┴╛Wк┼\7щъ╞п╡’╦=K╫хccH ╦w!{├q 1д©÷sJRъшМnЦ0цп▄J*U²z╙╝3н8⌡²obч|ЪСБlsя|2Kха┼кf]╠╠4С[°█ткa[#zб╤FkЕ:┘tb╩фТ2!█аы╘C┼-·ьbПж’f▓┌T═cц∙m-д}Ё1чБЙ╡·NlL╢TjQpе├Dгe╗█┼dЕй░Лu+ц;7≤╨╗≈цж┌M╬²akчФPот»Юe▀МSУll╠»╩⌡XlOl╠!∙⌡(╤i╢V&╠NK0┌╫х ╕.ИыпR┌Шо░%╓{M[╔’·╟▒vЫ*оАйЧз|sg ;цQvж╣+gp╬;.ъ▐яxs|©═»О┬═╞▄ и02A─Б8Ю≥▐≤⌠жлЯaЫУч┘m√БаС©Жш─e~Пимr(6_lАtГ╥ЦkбI Ё:ФЬТBянэ7xQл5Га`]F╩pД~ЬUйТ╒)Б5Д╡bы7’oЬL?░©^ЪфрП{{Пн╙’.%3tуЪк▓Lи╔~RГф┴©╜dж╔ZЖ;√╒╩Ы-█Y▐$&+╩^≥Пщ²└рv╞Н$З╦кw{tН²В╩ц╖┼Р╛╨^R╨≈есИ▀@кП *oя╛╓┌J q:╦{M╓╛∙е╦Еw#╚uДA≥л÷∙▐Hш&ы╚+I6zEТЦ4▐3aИЯн~Я*JВР╙KrЦ*╒ё╜2уЭт÷-ТC┤’┤ц≈╔ДаэeТёкгяXЩ╗wг≤3З*╒┘`8G┘pыXВ4чyZOЦя≥р▄L≤М#FL}≈Мfolб└т&Ig6%ь?,п⌠у╫Я╣эЩ╒А╬4зOО┴ШчЩg;█gаИK│P▌,╤&ХТшK╘Ю▒UеЭ╔яM╨]П╞╨Q:7fo8▄▀БJt┤▓a░Y■·╖T╣.
Еще раз следует подчеркнуть, что речь идет о стоимости «нового» не бывшего в эксплуатации (употреблении, использовании) имущества. При этом ближе всего к истине в данном случае Яскевич Е.Е., единственное, в чем он заблуждается, это в предположении, что у объектов имущества, не бывших в эксплуатации, но обладающих хронологическим возрастом, отсутствует физический износ – это заблуждение, перешедшее в миф. В реальности, понимая, что физический износ это функция времени, совершенно очевидно предполагать, что для одного и того же имущества, с течением времени (на разных этапах жизни) может меняться стоимость в результате физического износа в его экономическом понимании.
Данный процесс проиллюстрирован на Рис.

Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем. Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие – непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок. Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания.

Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым».
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ 1 Михайлов А.И.1 1 ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Приводится и анализируется система факторов обесценения. Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок.

Сегодня наше отделение взяло курс на консолидацию профессионального потенциала оценщиков отделений Сибири с целью объединения тех идей, предложений и методических наработок, которые есть у наших оценщиков. Считаем, что эта статья поможет сибирским оценщика в повседневной практической работе, а начатое проведение экспертных опросов будет действовать на постоянной основе. Литература:

1. «Справочника оценщика недвижимости».

Издание второе актуализированное и расширенное. Нижний Новгород 2012 г. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.;

«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Фридман Дж., Ордуэй Ник.. Пер. с англ.,- М.: «Дело Лтд», 1995. – 480с.

«Методы капитализации доходов» С.В.

Грибовский. Курс лекций. Санкт – Петербург, 1997. – 172с.

«Оценка недвижимости» Тарасевич Е. И.

Внимание

Лейфер, Нижний Новгород, 2015, на стр.46, приведено следующее пояснение о сущности и применении в оценке «скидки на вторичный рынок»: «При проведении затратного подхода при оценке объектов машин и оборудования следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз.

Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникновения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.). В таблицах приведены значения скидок, выраженные в процентах от цены нового объекта на первичном рынке, заявленной производителем или дилером, что этот объект, будучи абсолютно новым, продается на вторичном рынке». Алгоритм определения коэффициента перехода на вторичный рынок приведен на стр.

Коэффициент вариации рассчитывается по формуле: При маленьких числах, даже когда все значения укладываются в 5% (например от 0% до 5%) коэффициент вариации показывает, что выборка не однородна. При переходе от процентов к коэффициентам (скидка 5% — коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для Величины ВРМ, ставки дисконтирования и величины операционных расходов такой переход не возможен. Для выборок данных величин произведено удаление крайних значений, пока коэффициент вариации не стал меньше 33% и выборки не стали однородными. Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность.

Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго. 2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке.

Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий. 3.

Вопрос оценки имущества — один из центральных вопросов, касающихся залогового обеспечения кредитов банков. Особенно в текущих условиях повышения риска дефолта заемщиков вопросы адекватной оценки имущества, обеспечивающего возврат выданных банковских суд, стоят наиболее остро. Подробнее по данному вопросу мы побеседовали с Сергеем Бершаковым, специалистом по оценке залога машин и оборудования.

Интервью с Сергеем Валерьевичем Бершаковым об особенностях оценки оборудования для целей залога

Сергей Валерьевич, для начала можно сказать несколько слов о недавно прошедшей конференции «Управление залоговым имуществом Банков», в которой вы приняли участие?

Год, прошедший с момента предыдущей, второй по счету, конференции по «Управлению залоговым имуществом» принес нам много нового. Это и осознание негативного тренда в экономике России под действием внешних и внутренних факторов, когда мы наблюдаем существенное снижение темпов кредитования всех сегментов. Это и внедрение в практику долгожданных законодательных инициатив. Здесь, в первую очередь мы, конечно, говорим о появлении возможности нотариального удостоверения уведомлений о регистрации залога движимого имущества, а также о продолжающейся работе в области совершенствования Федеральных стандартов оценки. Это вступивший в действие в сентябре 2014 года Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости», а также находящийся на завершающей стадии согласования наш профильный стандарт ФСО-9 «Оценка для целей залога».

Понятно, что все эти значимые события не могли не отразиться на специфике работы залоговых служб банков, требуя от них слаженных и эффективных действий в условиях развивающихся кризисных явлений и меняющегося законодательства.

Не удивительно, что данная быстро меняющаяся реальность нашла своё отражение в повестке конференции и выступлениях спикеров.

Как всегда, поразил плотностью потока ценной юридической информации представитель Росгосстрахбанка Андрей Легостаев.

Большая удача, что удалось пригласить на конференцию члена Федеральной нотариальной Палаты Илью Радченко, который остановился на практических вопросах регистрации уведомлений о залоге движимого имущества.

Одним словом, по мнению участников, с которыми я впоследствии обсуждал итоги данного мероприятия, конференция, безусловно, была актуальна и полезна. Она заслуживает внимания всего сообщества залоговых специалистов и оценщиков и уже заняла достойное место среди остальных площадок, где обсуждаются залоговые вопросы.

Почему сегодня актуальна тема оценки залога машин и оборудования? Ведь именно этой теме был посвящен ваш доклад на конференции.

Думаю, вопрос оценки имущества можно считать одним из центральных вопросов, касающихся залогового обеспечения кредитов банков. Именно поэтому из года в год этот вопрос в той или иной формулировке включается в повестку данной конференции. Тем более, что в текущих условиях повышения риска дефолта заемщиков вопросы адекватной оценки имущества, обеспечивающего возврат выданных банковских суд, стоят наиболее остро. Важность вопроса оценки залогового имущества вызвана еще и тем обстоятельством, что выходит за рамки внутрибанковской деятельности залоговых служб, напрямую касаясь внешних контрагентов банков - оценочных компаний, которые являются полноправными участниками процесса согласования залога как при выдаче нового кредита, так и в процессе дальнейших залоговых операций.

Я с удовольствием взялся за предложенную мне тему оценки оборудования, поскольку, по моему мнению, методология оценки недвижимости, как вида имущества, в силу своей относительной сложности, выраженной в многообразии применяемых подходов и методов, намного более проработана в сравнении с процессом оценки оборудования. Оценка же последнего вызывала и продолжает вызывать массу вопросов и споров как среди коллег-залоговиков, так и внутри оценочного сообщества. Особенно, если мы говорим об оценке оборудования для целей залога.

Можно уточнить, что именно в контексте данного вопроса вы понимаете под оборудованием?

Это действительно важный аспект, поскольку в практике проведения залоговой экспертизы мы неоднократно становились перед выбором, к какому виду имущества относить выносимый на оценку объект. Ответ на этот вопрос позволял принимать принципиальное решение по следующим пунктам: возможно ли вообще рассмотрение данного имущества в качестве залога согласно внутренним нормативным документам банка, какие требования предъявлять к идентификации имущества, какие подходы к оценке применять, о величине залоговых дисконтов, а в последствии, в случае положительного решения о кредитовании клиента под данное имущество - о периодичности планового мониторинга этого имущества.

Так вот, наиболее известны две формулировки. Первая формулировка дана в общероссийском классификаторе основных фондов, группируя категорию «Машины и оборудование» по натурально-вещественному признаку. В данной трактовке под машинами и оборудованием понимают устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию, и в зависимости от основного (или преобладающего) назначения они делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные. Однако часто в залоговой практике встречаются виды имущества, которые достаточно сложно отнести к одной из трех выше отмеченных групп, руководствуясь приведенным определением (например, мебель, кеги для пива, стеллажные складские системы, приспособления для рекламы и т.п.). Здесь на помощь приходит формулировка, которая дана в Международных стандартах оценки. Она, с моей точки зрения, более универсальна. В ней «Машины и оборудование» представляют собой активы, принадлежащие экономическим субъектам и предназначенные для их использования в производстве или поставке товаров и услуг, для сдачи аренду другим лицам, предполагающиеся к использованию в течение длительного периода времени. Здесь делается акцент не на материально-вещественной функции имущества, а с точки зрения его экономического содержания. Исходя из данного определения, обосновано появление таких классов оборудования, как торговое, складское, ресторанное и т.д.

Можно перечислить плюсы и минусы оборудования как залога? В каких случаях и как часто его берут в качестве залога?

Оборудование, как залог, является одним из четырех традиционных видов имущества, рассматривая в качестве обеспечения по кредиту. В залоговом портфеле доля оборудования составляет в районе 7-10%, что позволяет ему занимать «почетное» четвертое место, то есть последнее. Скорее всего, главная причина — это результат низкой возвратности долга, обеспеченного оборудованием. Почему так происходит? В первую очередь, это связано с высоким риском утраты залога. Далее следуют риски неадекватного определения стоимости в силу технической сложности оборудования и риски ускоренного снижения стоимости в течение срока кредитования за счет расхождений в нарастании прогнозного и фактического износа.

Если говорить о плюсах, то они тоже существенны. Это, во-первых, простота и быстрота оформления в залог (относительно недвижимости). Во-вторых, сравнительно более высокая ликвидность части оборудования, обусловленная как возможностью упрощенной схемы внесудебной реализации, так и относительно невысокими рыночными стоимостями. Далее, еще совсем недавно считавшийся минусом фактор повышенных юридических рисков, а теперь неоспоримый плюс после появившейся возможности регистрации уведомлений о залоге движимого имущества, которая привела к минимизации этих рисков, связанных с оспариванием прав залогодержателей. Еще один фактор, позволяющий оборудованию как залогу иметь дополнительную актуальность как со стороны залогодателя, так и со стороны залогодержателя - это возможность расширения линейки кредитных продуктов банка за счет кредитования под залог приобретаемого оборудования, что достаточно востребовано как в сегменте МСБ, так и крупного корпоративного бизнеса.

Что подразумевается под ликвидностью оборудования?

Ликвидность залогового имущества - характеристика, показывающая его способность быть реализованным в сроки, соответствующие уровню ликвидности этого имущества. Иными словами, ликвидность характеризуется сроком экспозиции объекта оценки. Данная характеристика не менее важна, чем сама рыночная стоимость, поскольку банку интересно знать не только величину возврата денежных средств в результате реализации залога должника, но и сроки поступления денег. Именно по этой причине в Проекте Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9, пп. 12, 13) закреплена обязанность оценщика делать вывод о ликвидности имущества, в качестве характеристики которой в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.

Ликвидность оборудования обусловлена рядом факторов, некоторые основные из которых следующие: универсальность, функциональная самостоятельность, технологическая комплектность, сложность демонтажа и дальнейшей сборки, функциональные характеристики оборудования, его эксплуатационные и конструктивные показатели и некоторые другие. Ликвидное оборудование обращается на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения, и обладает следующими характеристиками: должно быть серийным и предназначенным для широкого круга потребителей, должно использоваться в разных отраслях производства или в одной отрасли на многих предприятиях, а также имеет активный рынок.

Каковы черты оборудования с точки зрения особенностей их оценки?

Хочу отметить следующие черты в порядке их значимости. Во-первых, оборудование отличается высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценообразующих параметров. Во-вторых, при оценке оборудования используются некоторые специфические виды оценочных стоимостей. В-третьих, поскольку при оценке оборудования возможности доходного подхода существенно ограничены, чаще всего используется затратный и сравнительный подходы с учетом их тесной методологической связи. Здесь же я бы отметил, что реализация затратного подхода сопряжена с достаточной сложностью в определении износов. И, в-четвертых, еще одна важная особенность оборудования, о которой не следует забывать - это необходимость учета стоимости бренда.

Какие основные моменты вы бы отметили в процедуре оценки оборудования?

Здесь вы, видимо, хотите спросить о той функциональной схеме, которая содержится в презентации к моему докладу на 3-й конференции «Управление залоговым имуществом банков». Так вот, на этой схеме я сделал попытку укрупненно отразить типичную функциональную последовательность действий, совершаемых оценочным подразделением залоговой Службы банка. Схема показывает приоритетность выбора подходов к оценке, применяемых методов в рамках выбранных подходов, а также указывает на источники получения данных для расчетов.

Как видно на схеме, при оценке оборудования для целей залога приоритетным всегда выступает сравнительный подход (ветка 1), а в случае отсутствия рынка оборудования - вариации затратного подхода (ветки 2-4). Ветка 4 является последней возможностью оценщика сделать вывод о рыночной стоимости оборудования, когда три предыдущих пути анализа не дали результата. Этот вариант позволяет оценщику в своих расчетах опереться на предоставленные собственником оборудования сведения о цене приобретения имущества. Однако этот вариант считается возможным только в тех случаях, когда залоговик-оценщик в результате анализа документов нашёл косвенное подтверждение адекватности цены приобретения имущества. В противном случае все последующие расчеты при их математической стройности могут привести нас к результату, не имеющему ничего общего с рыночной стоимостью. Кстати, именно эта 4-я альтернатива расчета вызывает наибольшее число вопросов со стороны залоговых служб, выполняющих верификацию отчетов об оценке оборудования, выполненных оценочными компаниями.

Какие трудности и ошибки оценщиков вы бы отметили?

Если говорить о трудностях, то, как мне кажется, в основном они возникают в процессе разногласий между оценочными компаниями и залоговыми Службами банков на этапе верификации отчетов об оценке. Причина разногласия кроется в мотивациях сторон конфликта. Залоговики банков находятся под давлением обстоятельств, связанных с возможностью последующей реализации оцениваемого имущества. И именно это завершающая фаза жизненного цикла залогового имущества связана с так называемым «моментом истины», когда подтверждается (или не подтверждается) компетенция залоговика.

Поэтому для залоговика значительно важнее не математическая стройность выводов о рыночной стоимости залога, а реалистичность полученных результатов, то есть именно тех значений стоимости, по которым оцениваемое имущество может быть реализовано банком, причем, в приемлемые для банка сроки.

Понятно, что оценщику тоже непросто, поскольку его деятельность непосредственно зависит от заказчиков оценки, которые порой искренне не понимают, почему имущество, не так давно приобретенное за определенную сумму, сейчас в соответствии с выводами банка стоит в два раза меньше или вообще признается неликвидом. И это при том, что банк-конкурент вполне положительно отреагировал на результаты оценки. В проходящем утверждение проекте ФСО-9 «Оценка для целей залога» сделана попытка если не полностью устранить, то сгладить эти противоречия. Так стандартом допускается наличие специальных требований банка, предъявляемых к оценке залогового имущества, не противоречащих данному федеральному стандарту и иным федеральным стандартам оценки. В случае, если в задании на оценку указан предполагаемый или настоящий залогодержатель и при наличии у него таких специальных требований, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Ошибки оценки оборудования

Из основных ошибок, возникающих в процессе оценки оборудования со стороны оценщика оценочной компании, я бы отметил следующие:

• зачастую отсутствует понимание работоспособности, комплектности и состава оцениваемого оборудования;
• недостаточно критичное отношение со стороны оценщика к отбору аналогов в сравнительном подходе, когда не уделяется должное внимание срокам их экспозиции и не проверяется достоверность публикуемых данных; здесь же не следует забывать о главенствующем в сравнительном подходе принципе замещения, который требует принимать в рассмотрение аналоги нижнего ценового диапазона;
• не следует забывать о применении адекватной скидки на торг не менее 15%, а в текущих рыночных условиях и более;
• при оценке оборудования, бывшего в употреблении, когда в качестве исходных данных используется цена нового оборудования, обязателен учет коэффициента перехода на вторичный рынок величиной до 15%;
• в затратном подходе в калькуляции цены не следует учитывать затраты на шефмонтаж, пусконаладочные работы, доставку; кроме того, предполагаемые затраты на демонтаж вычитаются;
• реализация затратного подхода, когда исходными данными для расчетов берётся цена приобретения, является для оценщика, скажем так, не самой приоритетной альтернативой, возможной лишь после того, как есть достаточные основания полагать, что предоставленные собственником имущества данные адекватны.

Здесь я не говорю о тех случаях, когда сознательное стремление оценщика получить быстрые и легкие дивиденды во взаимоотношениях с заказчиком в ущерб качеству оценки приводит в итоге к разногласиям с залоговыми службами банков и, как следствие, к снижению деловой репутации оценочных компаний, как партнеров банков.

Бершаков Сергей Валерьевич

С августа 2008 г. занимал различные должности в Управлении залогового обеспечения ОАО «БИНБАНК» от старшего специалиста до заместителя начальника управления, руководил Службой оценки залогов клиентов сегмента малого и среднего бизнеса, занимаясь преимущественно вопросами оценки залогового имущества.

Окончил Финансовую академию при Правительстве РФ, прошел профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Неоднократный спикер конференции «Управление залогового имущества банков».

Беседовал Евгений Сеньшин

1

В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования. Приводится и анализируется система факторов обесценения. Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок. Автором рассматривается коэффициент перехода на вторичный рынок как элемент обесценения по факторам функционального устаревания. Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка.

коэффициент перехода на вторичный рынок

обесценение

ценообразующие факторы

вторичный рынок

ценообразование

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Теория и практика оценки машин и оборудования: учебник. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 587 с.

2. Ковалев А.П. Построение обобщенной кривой износа для массовой оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. – 2009. – № 3. – С. 29.

3. Михайлов А.И. Методические аспекты оценки экономического устаревания движимого имущества / А.И. Михайлов // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 3; Режим доступа: http://www..

4. Фоменко А.Н. Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке // Вопросы оценки. – 2010. – № 1. – С. 53.

5. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования. Режим доступа: http://www.cpcpa.ru/Publications/008/.

Введение

Вторичный рынок машин и оборудования - это самоорганизующаяся система, где проводятся сделки по купле-продаже бывшего в употреблении оборудования. На нём активно работают многочисленные фирмы-трейдеры, которые скупают неиспользуемое и устаревшее оборудование у предприятий, организуют его ремонт и (или) модернизацию, либо на месте, либо на ремонтных заводах, а также последующее продвижение отремонтированной и обновленной техники на вторичный рынок.

Вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Вторичный рынок активен в тех сегментах, где спрос не полностью удовлетворяется первичным рынком. Например, вторичный рынок технологического оборудования в последние годы заметно оживился, так как из-за известной стагнации отечественное станкостроение не может быстро поставить новые машины некоторых моделей на первичный рынок, а новое импортное оборудование оказывается слишком дорогим для наших предприятий. В ряде случаев поставка нового оборудования возможна, но она связана с большими сроками выполнения заказа.

Вторичный рынок, хотя и является самостоятельной средой, тем не менее, находится под сильным влиянием первичного рынка. Как известно, любой покупатель, прицениваясь к подержанной машине, всегда мысленно сравнивает ее цену с ценой аналогичной, но новой машины.

Несмотря на то, что цены вторичного рынка могут быть ошибочными, особенно при малом объеме статистической выборки, оценщики часто обращаются именно к ним. Основная причина такого обращения заключается в том, что модели многих машин и оборудования, используемые на предприятиях и подвергаемые оценке, уже не выпускаются изготовителями, поэтому цены на их новые аналоги на первичном рынке часто найти невозможно. Цены вторичного рынка на подержанные машины, естественно, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка являются факторы обесценения, которые определяют потерю в стоимости машин и оборудования на вторичном рынке.

Рисунок 1. Среда воздействия на ТО

Сегментированная среда воздействия факторов совокупного обесценения представлена на рис. 1.

На рис. 1 видно, что используя системные представления, факторы обесценения можно разделить на три вида по характеру среды воздействия на конкретный технический объект :

1) Факторы формирования физического обесценения (ФИ), предопределяющие потерю стоимости товара от степени его физической изношенности (и интенсивности эксплуатации) и агрессивности ближайшей среды функционирования:

• возраст оборудования;
• наработка объекта;
• условия эксплуатации;
• условия среды функционирования;
• пробег для транспортных средств.

2) Факторы формирования функционального обесценения (ФУ), учитывающие технические характеристики машин и оборудования, устаревание товара в связи с появлением новейших образцов в результате НТП, представленных на первичном рынке:

• комплектация оборудования, наличие/отсутствие необходимых узлов и агрегатов;
• номинальная производительность оборудования;
• прекращение выпуска оцениваемого оборудование;
• появление на рынке более современных моделей.

3) Факторы формирования экономического обесценения (ЭУ), учитывающие влияние причин, внешних по отношению к ТО :

• законодательные ограничения;
• экономический спад и инфляция;
• рост налогов и пошлин;
• состояние отрасли и конъюнктуры рынка;
• сократившийся спрос на некоторые виды выпускаемой продукции;
• возросшая конкуренция и сужение рынка;
• рост цен на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальных услуг без соответствующего роста цены на выпускаемую продукцию;
• высокие процентные ставки;
• изменение в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
• уровень конкурентоспособности предприятия;
• требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Представленная выше классификация факторов обесценения позволяет получить системное представление о потере стоимости оборудования на вторичном рынке. Преимущество данной системы заключается в отсутствии двойного учета, т.е. факторы не пересекаются между собой.

Необходимо отметить, что анализ факторов, определяющих экономическое устаревание, можно проводить на двух уровнях (рис. 2).

Факторы, учитывающие влияние макро- и микроэкономических показателей:

Макроуровень:

• общая экономическая ситуации в стране и мире;
• налоги, пошлины, инфляция, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы;
• изменения в законодательной и нормативной базе;
• состояние отрасли;
• конъюнктуру рынка и спрос на отдельные виды продукции;
• наличие конкурентов на рынке;

Микроуровень:

• конкурентоспособность предприятия, его сильные и слабые стороны;
• причины падения в целом выручки предприятия;
• причины сокращения объемов производства конкретной продукции;
• наличие/отсутствие запретов и санкций на выпуск продукции.

Предлагается к использованию следующий алгоритм анализа:

1. Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго.

2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке. Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий.

3. Необходимо сравнить качество выпускаемой продукции с ее качеством у конкурентов, которое во многом зависит от новизны и технологичности оборудования.

4. Затем следует провести анализ на микроуровне, исследуя причины падения производительности предприятия в целом и оборудования, в частности, проводя ретроспективный анализ объемов выручки, изменения себестоимости и рентабельности производства.

5. Оценить степень влияния вышеперечисленных факторов на макро- и микроуровне, выявить наиболее весомые аргументы, негативно влияющие на рыночную стоимость имущества. Провести качественную и количественную оценку данных факторов.

Необходимо отметить, что вышеприведенные макро- и микроуровни определения экономического обесценения коррелируют между собой дедуктивно, т.е. от общего к частному .

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок.

В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

• По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии ;
• По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок - это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта. Вывод сделан на основе логистической функции и факторной модели физического износа ;
• По мнению Фоменко А.Н., скидка перехода на вторичный рынок - это скидка на торг при сделке между осведомленным и продавцом и покупателем на вторичном рынке с новым объектом .

Однако автор считает, что отнесение коэффициента перехода на вторичный рынок к категории физического износа является некорректным, в виду отсутствия у нового объекта, выставленного на продажу на вторичном рынке, неустранимого физического износа.

Кроме того, переход на вторичный рынок ТО не связан и с факторами экономического устаревания (подробное описание обесценения ТО по факторам экономического устаревания представлено в п. 3.4 диссертационной работы автора). Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем.

Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие - непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок.

Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания. Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым». Бывший в употреблении ТО, хоть и произведен заводом-изготовителем несколько месяцев назад, будет для потенциального покупателя всегда являться «подержанным». Кроме того, для покупателя существует риск того, что он может приобрести товар со скрытыми дефектами. Продавец же осознает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке, поэтому готов снижать цену. Вышеуказанные психологические аспекты покупателя и продавца формируют поведенческую мотивацию участников рынка, которая и приводит к появлению обесценения при переходе на вторичный рынок.

По своему экономическому смыслу обесценение, возникающее при переходе на вторичный рынок, является подвидом технологического функционального устаревания, поскольку связано с уменьшением капитальных затрат на приобретение ТО.

Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка. По мнению сотрудников залоговых подразделений банков, оценщиков, представителей дилерских и комиссионных компаний, средний диапазон коэффициента перехода на вторичный рынок для машин и оборудования составляет 10-20 %.

Таким образом, анализ ценообразующих факторов является основой ценообразования на вторичном рынке машин и оборудования. Изложенная выше классификация факторов обесценения представляет собой систему, которая позволяет избежать возможного двойного их учета и комплексно определить совокупное обесценение оборудования, реализуемого на вторичном рынке.

Рецензенты:

Касьяненко Т.Г., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

Бочаров В.В., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

На рис. 1 представлена территориально-пространственная структура среды воздействия на ТО без рассмотрения стоимостного аспекта.

Технический объект (ТО) - это реально существующий материальный объект, относящийся к движимой собственности, созданный человеком или автоматом, и предназначенный для удовлетворения определенной потребности .

Библиографическая ссылка

Михайлов А.И. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=11376 (дата обращения: 30.03.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»