Hazır iş değerlendirme raporu. İş Değerleme Raporları Nasıl Hazırlanır?

İşletme değerleme raporu için gereklilikler

İş değerleme raporu örneği

En iyilerinden biri önemli aşamalar Bir işletmenin değerlendirilmesi ile ilgili çalışma bir rapor hazırlamaktır. Yapılan işin başarısı veya başarısızlığı büyük ölçüde bu belgede neyin, hangi biçimde ve sırayla yer aldığına bağlıdır.

□ 12.1. Görev, yapı

Değerleme raporu yazarken değerleme uzmanının aşağıdaki ana görevleri vardır. Öncelikle analizin mantığını özetlemeniz gerekir. İkinci olarak rapor, değerlendirmenin tüm önemli noktalarını kaydetmelidir. Üçüncüsü, rapor okuyucuyu değerlendiricinin vardığı sonuca yönlendirmelidir.

Bu sorunların çözümü bir takım gereksinimlerin karşılanması durumunda mümkündür.

Raporun bilgi kullanıcıları tarafından kolaylıkla algılanabilmesi için mantıksal olması gerekmektedir. Her birinin sunumu sonraki sorunÖnceki materyalden yola çıkılmalı, farklı bölümlerin sonuçları birbirini tamamlamalı ve genel bir sonuca doğru “çalışmalıdır”. Rapor materyalinin algılanması, eğer rapor materyali iyi yapılandırılmışsa, yeterince ayrıntılıysa ve belgelerle desteklenen gerekli bilgileri içeriyorsa fark edilir derecede daha kolaydır. Aynı zamanda rapor önemsiz verilerle doldurulmamalıdır. Bir raporun algılanması büyük ölçüde onun yazılma tarzına göre belirlenir ve bu da raporun tüketicisinin kim olacağına bağlıdır. Değerleme hizmetinin tüketicileri değerleme terminolojisine aşina olmayan kişilerdir, bu nedenle mesleki terimlerin açıklanması gerekir.

BÖLÜM 12

Rapor, tüketicisinin istenirse değerleme uzmanının yaptığı analizi tekrarlayıp benzer bir sonuca varabilmesini sağlayacak şekilde düzenlenir.

Rapor şunları içermelidir: değerlendirilen nesnenin açıklaması; adı ve tam adresi; bu mülkle ilgili yasal hakların ve kısıtlamaların bir listesi; nesnenin fiziksel durumunun ve maliyet özelliklerinin açıklaması.

Ayrıca rapor, değerlendirmenin amacını açıkça formüle etmeli, bir veya başka bir değer türünün kullanımını gerekçelendirmeli ve değerlendirme tarihini kaydetmelidir.

Raporun bulgularına herhangi bir sınırlayıcı koşul uygulanıyorsa, bunların belirtilmesi gerekir. Kısıtlama örnekleri arasında ön veya kısmi rapor yazılması yer alır.

Önemli nokta rapor - belirli değerlendirme yöntemlerinin seçiminin gerekçesi.

Değerlemenin bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından yapılması gerekir, bu nedenle rapor, değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülke ve onun piyasa değerine kişisel ilgi göstermediğinin doğrulanmasını gerektirir.

Raporun önemli bir noktası, değerlendirmeyi yapan tüm kişilerin imzalarının, sonuçlarına katıldıklarını belirten metnin bulunmasıdır. Çalışmaya katılan değerleme uzmanlarından herhangi biri raporun sonuçlarının bir kısmına veya tamamına katılmıyorsa, belirli değerlendirme konularına ilişkin kişisel görüşünü rapora dahil etmelidir.

Bir iş değerlendirme raporu, içeriği, hacmi ve sunum tarzı büyük ölçüde değerlendirmenin amacına, değerlendirilen nesnenin niteliğine ve raporun müşterilerinin ihtiyaçlarına bağlıdır. Bu nedenle, bir yatırımcı için hazırlanan rapor, bir borç veren veya vergi müfettişi için hazırlanan rapordan farklıdır. Rapor aynı zamanda değerlendirilen işletmenin karmaşıklığına ve büyüklüğüne de bağlıdır. Raporun okuyucuları işletmeye aşina olmayan kişilerse, ikincisinin ayrıntılı bir açıklaması gereklidir. Rapor şirket çalışanlarına yönelikse, o zaman Detaylı Açıklama gerekli değil.

Raporun yapısı değerlendirmenin amaçlarına bağlı değildir ve tek biçimlidir. “Genelden özele” ilkesine dayanmaktadır. Raporun ana bölümleri şöyle:

1. Giriş.

2. kısa bir açıklaması endüstri.

3. İşletmenin kısa açıklaması.

4. Mali durumun analizi.

5. Değerlendirme yöntemleri ve sonuçlar.

Ancak değerlendirmenin amacına ve konunun özelliğine göre raporun yapısında bazı değişiklikler yapılabilir. Örneğin benzer işletmelere ilişkin verilerin analizi ayrı bir bölüme ayrılabilir. Bir işletmenin değerlendirilmesi için bir ülkedeki veya bölgedeki genel ekonomik durum önemliyse, bunlara özel bölümler ayrılabilir. İşletmeyi karakterize eden bölümde mali durumun bir analizi verilebilir.

Rapor kısa bir giriş bölümüyle başlıyor - giriş bölümünde: görevin özü (değerlendirme) belirtiliyor, kullanılan bilgi kaynakları listeleniyor; verildi Kısa Açıklama işletme ve sermayesi; değerlendirme sürecinde belirlenen değerin türü belirtilir; Bu raporda kullanılan değerlendirme yöntemleri ve nihai sonuç sunulmaktadır.

Görev belirtilirken, işe alınan değerleme şirketi ve grubu, değerlemenin geçerli olduğu tarih ve değerlemenin amacı belirtilir.

Değerlendirme görevini açıkladıktan sonra genelleştirilmiş bir bilgi kaynakları listesi yerleştirmeniz önerilir. Aşağıdakileri içerebilir: işletmenin mali tabloları, sözleşmeleri ve anlaşmaları, benzer işletmeler için veri kaynakları vb. Değerleme uzmanı tarafından denetim yapılıp yapılmadığı ve işletmenin hangi tesislerinin ziyaret edildiği belirtilmelidir. Değerlendirilen işletme hakkında veri toplamak için kiminle röportaj yapıldığı not edilebilir.

Giriş bölümünde, değerlendirilen şirketin ne ürettiğinin, nerede bulunduğunun, sermayesinin ne olduğunun ve nasıl dağıtıldığının anlatılması tavsiye edilir. Daha sonra amacına göre değerlendirmede kullanılacak değer standardı belirtilir. Kullanılan maliyet türünü tanımlamak faydalıdır.

Giriş bölümünde ayrıca hangi değerleme yöntemlerinin kullanıldığı kısaca özetlenir ve değerlemesi yapılan işletmenin değeri hakkında bir sonuca varılır.

Bir işletmenin gelişim beklentilerini tahmin etmek için genel ekonomik veya bölgesel verileri sağlayan bir bölüm ile sektördeki durumu analiz eden bir bölüm faydalıdır.

Genel ekonomi bölümü yalnızca işletmenin gelişimini doğrudan etkileyen ülke veya bölgedeki duruma ilişkin verileri rapor etmelidir. Aynı veriler, bir işletmenin gelir ve giderlerini tahmin ederken değerlendirme yöntemlerine ayrılan bölümde de sunulabilir. Bu durumda bu bölüm ayrı olarak vurgulanmaz.

Sektörün özelliklerine ayrılan bölüm, raporun tüketicisini sektörün özellikleri, şimdiki ve gelecekteki durumu hakkında bilgilendirmelidir. Satış pazarlarının özelliklerine ve talebi etkileyen faktörlere çok dikkat edilir. Bu bölümde ayrıca sektördeki rekabet ve değerlendirilen şirketin ana rakiplerine göre konumu hakkında bilgi verilmektedir.

İşletmenin özelliklerine ayrılan bölümün temel amacı, işletmenin özelliklerini ve bunların piyasa değerine etkisini belirlemektir.

Bu bölümde tartışılan ana konular: işletmenin geçmişi, üretilen mal ve hizmetlerin listesi, satış koşulları, tedarikçilerin mevcudiyeti, personel, yönetim, hisseleriyle geçmiş işlemler.

Okuyucu, arka plan hakkında bilgi sahibi olduğunda, değerlendirilen şirketin ne zaman kurulduğu, hangi değişikliklerin (örneğin isim, konum, faaliyet alanları) meydana geldiği hakkında bilgi alır. Ayrıca hangi mülkün işletmeye ait olduğunu, hangisinin hangi şartlarda kiralandığını da yansıtmanızda fayda var. Her üretim tesisinin kapladığı alana ilişkin veriler de sağlanmaktadır. Şirketin bağlı ortaklıkları varsa, onlar hakkında bilgi verilir. organizasyon formu, ana şirketin sermayesindeki yüzde payı vb.

Bu bölüm, işletmenin mevcut faaliyetleriyle ilgili bir grup konuyu ortaya koymaktadır. Öncelikle bu işletmenin hangi ürünleri ürettiği ve hangi hizmetleri sağladığı belirtiliyor; Önde gelen ürün veya hizmet türleri vurgulanır ve yüzdeleri gösterilir. İkincisi, bir işletmenin gelecekteki gelirini tahmin etmek için, satış pazarları ve orada hangi yeri işgal ettiği, ürünlerinin ana tüketicileri ve bunların mali durumları hakkında bilgi önemlidir. Üçüncüsü, tedarik sistemi ve ana tedarikçiler hakkında bilgi vermek gerekir. Dördüncüsü, bu bölümde işletmenin personel sayısı, kaç kişinin sürekli olarak istihdam edildiği, kaçının geçici veya mevsimlik olarak istihdam edildiğine ilişkin veriler verilmektedir. Personelin nitelikleri ve cirolarına ilişkin verilerin sağlanmasında fayda vardır. Beşinci olarak, değerlendirilen işletmedeki yönetim durumu hakkında bilgi sağlanmalıdır. Bu veriler, önde gelen yöneticilerin eğitim ve kariyer açıklamalarıyla birlikte bir listesi olarak sunulabilir.

Değerlemesi yapılan şirketin hisseleriyle ilgili işlemler varsa, bu bölümde bunların açıklaması verilmektedir. Hisselerin bir sahipten diğerine devredilmesinin gerçek piyasa değerini ne kadar yansıttığı dikkat çekiyor.

Bu bölüm, değerleme uzmanının görüşüne göre işletmenin değeri üzerinde olumlu ve olumsuz etkiye sahip olan faktörlerin bir özetiyle sona ermektedir.

İşletmenin mali durumunun analizine ayrılan bölüm, değerlendirmeye yönelik üç yaklaşımın tümü için bilgilerin hazırlanmasını sağlar: karlı, maliyetli ve karşılaştırmalı. Bu bölüm, işletmenin önceki birkaç yıla ait bilançolarını ve mali tablolarını analiz eder ve en önemli mali göstergeleri hesaplar. Finansal tablolarda değişiklik yapılması durumunda bu durum rapora yansıtılır.

Bir işletmenin mali durumunu analiz ederken ve değişikliklerini tahmin ederken, çeşitli mali gösterge grupları hesaplanır: likidite göstergeleri, sermaye yapısı, ciro ve karlılık.

Değerlendirilen işletmenin göstergelerinin zaman içinde değişmesi (gelişimindeki eğilimleri belirlemek için), değerlendirilen işletmenin göstergeleri ile sektör ortalama göstergeleri arasında, değerlendirilen işletmenin göstergeleri ile benzer işletmelerin göstergeleri arasında karşılaştırmalar yapılabilir.

Rapor bu göstergelerin bir analizini sağlar ve hesaplamanın kendisi de rapora ek olarak sunulabilir. Değerlendirilen işletmenin belirli mali göstergelerinin düzeyinin piyasa değerini nasıl etkilediği konusunda raporda yorum yapmak çok önemlidir. Bu sonuçlar bu bölümün sonuç kısmına yerleştirilebilir.

Belirli bir işletmeyi değerlendirmek için kullanılan değerleme yöntemleri bölümü, belirli yöntemlerin seçiminin gerekçesi ile başlar. Bundan sonra, bu işletmenin seçilen yöntemleri kullanarak değerlendirme sırası özetlenir.

Mümkün olduğu durumlarda kullanılan bilgilerin kaynakları verilmiştir. Bu, örneğin kapitalizasyon oranının veya iskonto oranının hesaplandığı bilgiler için geçerlidir. Bir veya başka bir çarpan değerinin seçimi, hissedarların kontrol sahibi veya kontrol sahibi olmayan niteliğine yönelik düzeltmelerin getirilmesi ve likiditeye ilişkin düzeltmeler haklıdır. Gerekliliği kanıtlanarak çarpanların ve düzeltmelerin boyutları analiz edilir.

Bu bölüm, değerlemesi yapılan işletmenin değeri hakkında bir sonuçla sona ermektedir. Kural olarak, burada elde edilen maliyet göstergeleri Farklı yaklaşımlar, tablo halinde özetlenir, belirli ağırlıklar verilir ve buna dayanarak değer hakkında bir sonuca varılır.

Değerlendirme raporunda ana bölümün yanı sıra ekler de bulunmaktadır. Özellikle değerleme uzmanının kişisel ilgisinin bulunmadığına, varsayımlara ve çekincelere ilişkin bir açıklama içerirler.

Ekte ayrıca raporun yazımında görev alan değerlendiricilerin akademik eğitimlerini ve mesleki eğitimlerini açıklayan belgelerin kopyaları da yer almaktadır. Rus toplumu Değerleme Uzmanı çok disiplinli bir organizasyondur, dolayısıyla rapor, değerleme uzmanının sertifikalı olduğu spesifik disiplini yansıtır. Ek genellikle raporda belirli miktarların kullanımını gerekçelendiren tablo halindeki bilgileri içerir.

Bir değerleme raporundaki en yaygın kusurlar aşağıdakileri içerir. Raporun, değerleme uzmanının belirli bir işletmeyi değerlemek için hangi değer standardını kullandığını belirtmediği durumlar vardır. Diğer bir dezavantaj ise mesleki terimlerin açıklanmadan kullanılması ya da farklı yorum kapitalizasyon oranı veya nakit akışı gibi. Tüketicinin ihtiyaç duyduğu bilgi ayrıntısı düzeyinin seçilmesi önemlidir. Önemsiz ayrıntılara girmek ve gerekli bilgiyi vermemek de aynı derecede kötüdür. Çelişkili bir raporun, yani çeşitli bölümlerin birbiriyle çeliştiği bir raporun kabul edilmesi kabul edilemez. Rusya'da nesnel olan en yaygın eksiklik, benzer işletmelere ilişkin bilgilerin yanlış seçilmesidir. Bunun temel nedeni piyasa işlemlerine ilişkin güvenilir bilgi eksikliğidir.

Sanat uyarınca. “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Kanunun 11'i (1988), bir nesnenin değerlendirilmesine ilişkin bir anlaşmanın uygun şekilde yürütülmesi, değerleme uzmanı tarafından müşteriye yazılı olarak, gerekliliklere uygun olarak zamanında hazırlanması ve teslim edilmesidir. Değerlendirilen nesnenin değerlendirilmesine ilişkin bir raporun kanunu.

Rapor belirsiz veya yanıltıcı olmamalıdır. Rapor şunları içermelidir: değerlendirme tarihi; kullanılan değerlendirme standartları; uygulanmasının amaç ve hedefleri; Nesnenin değerlendirme sonuçlarının eksiksiz ve net bir şekilde yorumlanması için gerekli olan diğer bilgiler.

Değerlendirme piyasa değerini değil, diğer değer türlerini belirlerse, rapor, değerlendirmenin oluşturulmasına yönelik kriterleri ve nesnenin piyasa değerini hesaplama olasılığından sapmanın nedenlerini sağlar.

Kanuna göre rapor şunları içeriyor:

Derleme tarihi ve seri numarası rapor;

Değerleme uzmanının değerlendirilen mülke ilişkin değerlendirmesinin temeli;

Değerleme uzmanının yasal adresi ve bu tür mülk için değerleme faaliyetlerini yürütmek üzere kendisine verilen lisansa ilişkin bilgiler;

Değerlendirme konusunun doğru açıklaması. Değerleme nesnesi bir tüzel kişiye aitse, tüzel kişiliğin ayrıntıları ve bu değerleme nesnesinin defter değeri sağlanır;

Bir nesnenin uygun değer türünü belirlemek için değerleme standartları, bu nesnenin değerlendirilmesinde kullanımlarının gerekçesi, değerlendirmede kullanılan verilerin bir listesi, bunların alındığı kaynakları ve değerlendirme sırasında benimsenen varsayımları;

Değerleme nesnesinin değerini ve nihai değerini belirleme sırası; elde edilen sonucun uygulama kısıtlamaları ve sınırları;

Nesnenin değerinin değerlendirilme tarihi;

Değerleme uzmanı tarafından kullanılan ve değerlendirme nesnesinin niceliksel ve niteliksel özelliklerini belirleyen belgelerin listesi.

Rapor ayrıca, değerleme uzmanının görüşüne göre, belirli bir değerleme nesnesinin değerini hesaplamak için kullandığı yöntemin tam olarak yansıtılması açısından gerekli olan diğer bilgileri de içerebilir.

Belirli türdeki nesneleri değerlendirmek için Rusya mevzuatı özel raporlama formları sağlayabilir.

Rapor sayfa sayfa numaralandırılmalı, ciltlenmeli, mühürlenmeli ve bir değerleme uzmanı - bireysel bir girişimci veya Sanatın gerekliliklerini karşılayan bir tüzel kişiliğin çalışanı tarafından imzalanmalıdır. Kanunun 24'üncü maddesinde değerlendirme ve denetimini gerçekleştirdi.

Değerlendirilen nesnenin, Kanun'un öngördüğü şekilde ve gerekçelerle hazırlanan bir raporda belirtilen piyasa değerinin nihai değeri (diğer değer), güvenilir olarak kabul edilir ve Şirket ile bir işlemin sonuçlandırılması amacıyla tavsiye edilir. Değerlendirilen nesne, kanunla belirlenen şekilde veya mahkemede aksi belirtilmedikçe.

Aynı nesnenin değerlendirilmesine ilişkin mevcut başka bir raporla bağlantılı olanlar da dahil olmak üzere, bir raporda belirlenen bir değerleme nesnesinin piyasa değerinin veya diğer değerinin güvenilirliği hakkında bir anlaşmazlık olması durumunda, anlaşmazlık bir mahkeme tarafından değerlendirmeye tabi tutulur, yerleşik yargı yetkisine uygun bir tahkim mahkemesi veya anlaşmazlığın taraflarının mutabakatı veya bir anlaşma veya Rusya Federasyonu'nun değerleme faaliyetlerini düzenleyen mevzuatı tarafından belirlenen şekilde bir tahkim mahkemesi.

Kontrol soruları

1. Kurumsal değerlendirme raporunun gerekli bölümleri nelerdir?

2. Raporun yapısını hangi faktörler belirliyor?

3. Rapor yazarken yapılan tipik hatalar nelerdir?

□ 12.2. Bir işletmenin değerlemesine ilişkin Raporun Düzeni (Rus kuruluşu)

Rusya Federasyonu Hükümeti'ne bağlı Finans Akademisi Profesyonel Değerlendirme Merkezi, OJSC XXX'in% 23,79 hissesinin piyasa değerini “Değerleme Faaliyetleri Hakkında Federal Kanun” uyarınca değerlendirdi. Rusya Federasyonu", 6 Temmuz 2001 tarih ve 519 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi ile onaylanan, değerleme faaliyetleri konuları tarafından kullanılması zorunlu olan değerleme standartları.

Hesaplama, iş değerlemesinde üç ana yaklaşım kullanılarak gerçekleştirildi: maliyete dayalı, kârlı ve karşılaştırmalı.

1. giriiş................................................................................................................................... 387

1.1. Değerlendirme görevini tanımlama.................................................. ...................................................... .......387

1.2. Geçerli maliyet standardı................................................. .................................................... 388

1.3. Değerlendirme Sertifikası................................................................ ................ ................................................. ...................... 388

1.4. Varsayımlar ve Sınırlamalar.................................................. ...................................................... .......388

1.5. Metodolojik temeller işin yürütülmesi...................................................... ......... .................... 389

1.6. Temel kavramlar ve tanımlar.................................................. ...................................................... 389

1.7. Bilgi kaynakları................................................ .................................................. ...... ... 389

2. ortak bir kısım..................................................................................................................... 391

2.1. Ekonominin özellikleri................................................. ..... ................................................... .. 391

2.2. Endüstrinin özellikleri. Demir metalurjisi................................................................ ......... 405

2.3. Değerlendirilen mülkün bulunduğu bölgenin açıklaması

şirket................................................. .................................................. ...... ................ 430

2.4. Değerlemesi yapılan şirketin tanımı.................................................. ................... .................... 430

3. Değerlendirilen şirketin faaliyetlerinin mali analizi................. 430

3.1. Analiz için ilk bilgiler.................................................. ................... ................ 430

3.2. Mali analiz metodolojisi.................................................. ..................................... 431

3.3. Yatay ve dikey analizler................................................. ................... ................... 431

3.4. Oran analizi................................................ ................ ................................................. ...................... 436

3.5. Bir işletmenin mali durumunu teşhis etme yöntemleri................................. 443

3.6. Sonuçlar ve sonuçlar................................................................. .... .................................................... .......... .. 448

4. OJSC "XXX"in piyasa değerinin tahmini.......................................................... 449

4.1. Karşılaştırmalı yaklaşım................................................................ ................................................................... ......... ... 450

4.1.1. Sermaye piyasası yöntemi (yurt içi borsa).................................. 455

4.1.2. Sermaye piyasası yöntemi (yabancı analoglar).................................................. ....... .458

4.2. Gelir yaklaşımı. İndirgenmiş nakit akışı yöntemi.................. 460

4.2.1. Gelir yaklaşımı yönteminin tercih edilmesinin gerekçesi.................................................. ......... 461

4.2.2. Tahmin döneminin süresinin belirlenmesi ve nakit akışı türünün seçilmesi 462

4.2.3. Brüt gelir ve giderlerin analizi ve tahmini

ve şirket yatırımları................................................................ .... .................................... 463

4.2.4. İndirim oranının hesaplanması.................................................. ...................................................... 465

4.2.5. Tahmin ve tahmin sonrası dönemler için nakit akışlarının hesaplanması 471

4.2.6. Gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerinin hesaplanması.................................................. 473

4.2.7. Değişikliklerin yapılması ve kıymetin belirlenmesi.................................................. ....... 473

4.3. Maliyet (özellik) yaklaşımı.................................................. ................................................................... 474

4.3.1. Net varlık yöntemi................................................... ................................................................... .................. 474

4.3.2. Düzeltilmiş net varlıklar yöntemi.................................................. ..................... ..... 477

4.3.3. Opsiyon değerleme yöntemi.................................................. ................................................................... ...... 479

4.4. Nihai değerin çıktısı................................................. ...................................................... 481

5. Sanatçıların yeterliliği................................................................................... 484

1. Giriş 1.1. Değerlendirme görevinin tanımlanması

Müşteri -

Gereksinimler - (adres, ayrıntılar, TIN)

Yüklenici - CJSC "Mesleki Değerlendirme Merkezi"

Gereksinimler - (ayrıntılar, TIN)

6 Ağustos 2001 tarihinde yayınlanan 00001 sayılı değerleme faaliyetlerini yürütme hakkı için Federal lisans Adres Tel.

Tel/faks E-posta:

Değerleme nesnesi - OJSC "XXX"in %23,79 hissesi

Rapor tarihi - ...

Saha incelemesinin tarihi - ...

Değerlendirmenin amacı OJSC XXX'in %23,79'luk hissesinin piyasa değerini belirlemektir.

Değerlendirmenin amacı - bir hisse bloğunun alım satımı konusunda müşteriyle istişarede bulunmak

Değerlendirmenin temeli 2XXX tarihli sözleşmedir.

Değerleme nesnesinin defter değeri .

1.2. Geçerli Maliyet Standardı

Değerleme nesnesinin piyasa değeri, değerleme nesnesinin elden çıkarılabileceği en muhtemel fiyattır. Açık market rekabetçi bir ortamda, bir işleme taraf olanların gerekli tüm bilgilere sahip olarak makul bir şekilde hareket etmeleri ve işlem fiyatının değerinin herhangi bir olağanüstü durumdan etkilenmemesi (Değerleme faaliyetlerine konu olanların kullanması zorunlu olan değerleme standartları, 6 Temmuz 2001 tarih ve 519 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı).

Değerleme konusu gayrimenkulün piyasa değeri ABD doları cinsinden belirlenmiştir. 1 Eylül 2000 tarihi itibariyle Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın resmi döviz kuru 27,75 ruble idi. bir Amerikan doları için.

1.3. Değerlendirme Sertifikası

2. Değerleme uzmanının, değerlemesi yapılan mülk üzerinde gerçek veya algılanan bir çıkarı yoktur ve açık fikirlilikle ve ilgili taraflara karşı önyargısız hareket eder.

3. Değerleme uzmanının ücreti, nihai değer değerlendirmesine ve Raporda yer alan bulgu ve sonuçların müşteri veya üçüncü şahıslar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek olaylara bağlı değildir.

1.4. Varsayımlar ve Sınırlamalar

Değeri hesaplarken, değerleme uzmanı aşağıdaki varsayımlara ve sınırlamalara dayanmıştır:

1. Değerlendirme raporu, ayrılmaz, mantıksal olarak eksiksiz bir belge olarak kabul edilir (ekler onun ayrılmaz parçalarıdır). Değerleme Uzmanı, münferit rakamların, gerçeklerin, alıntıların ve Raporun bağlam dışına çıkarılan bölümlerinin olası çarpık yorumlarından sorumlu değildir.

3. Değerleme uzmanının görevi OJSC XXX hisse bloğunun piyasa değerini belirlemekti. Değerleme Uzmanı, Değerleme Raporunda belirtilen sonuçların başka herhangi bir yorumuna ilişkin şu anda veya bundan sonra herhangi bir sorumluluk taşımamaktadır.

4. Müşteriden veya üçüncü kişilerden alınan bilgilerin güvenilir ve güvenilir olduğu varsayılır. Değerleme uzmanı, diğer taraflarca sağlanan bilgilerin mutlak doğruluğunu garanti edemez, dolayısıyla bilginin kaynağı sağlanır.

5. Değerleme uzmanı, değerlemesi yapılan mülkün mülkiyet haklarının, doğruluğu müşterinin ağzından kabul edilen hukuki tanımından sorumlu değildir. Değerlendirilen mülkiyet haklarının, Raporda belirtilenler dışındaki herhangi bir talep veya kısıtlamadan muaf olduğu kabul edilir.

6. Değerleme uzmanı, çalışmanın gerçekleştirildiği sırada, değerlendirme tarihinde işletmenin denetiminden elde edilen verilere sahip olmadığından, değerleme uzmanı, hesaplamalar yapılırken işletmenin uzmanları tarafından sağlanan verilerin kabul edildiğini beyan eder. .

7. Değerleme uzmanının görevleri, kendisine sunulan işletmenin mali tablolarının güvenilirliğinin kontrol edilmesini içermiyordu.

8. Değerlendirme yapılırken, değerlendirilen mülkün değerini etkileyen hiçbir gizli faktörün olmadığı varsayılmıştır. Değerleme uzmanı bu tür gerçeklerin keşfedilmesinden (veya keşfedilmesi durumunda) sorumlu değildir.

9. Rapor, değerlemesi yapılan mülkün değerine ilişkin değerleme uzmanının profesyonel görüşünü içermekte olup, raporda belirtilen değere eşit bir değerin satıcıdan alıcıya geçeceğinin garantisi değildir.

1.5. İşin yürütülmesi için metodolojik temel

Çalışma, mesleki değerlendirme uygulamasını düzenleyen belgelere uygun olarak gerçekleştirildi.

Bir OJSC'nin değerini değerlendirirken ana belgeler, değerleme faaliyetleri konuları tarafından kullanılması zorunlu olan Değerleme Standartları ve 8 Ocak tarihli “İflas (İflas)” Federal Kanunu olan Uluslararası Değerleme Standartları MKSV 1-4 idi. 1998 No. 6-FZ (ardından değişiklikler ve eklemeler yapılmıştır).

1.6. Temel kavramlar ve tanımlar (Raporun kendisinde verilmiştir)

1.7. Bilgi kaynakları

Değerlendirme için bilgi arama ve toplama, çeşitli kaynakların katılımıyla çeşitli kanallar aracılığıyla gerçekleştirildi.

Değerlendirmede kullanılan bilgi kaynakları aşağıdaki kategorilere ayrılabilir:

Dış bilgiler - gelen bilgiler haber ajansları; çeşitli piyasa kuruluşları tarafından sağlanan piyasa durumu hakkında bilgiler;

Dahili bilgi - değerlendirilen kuruluştaki durum hakkında doğrudan müşteriden alınan bilgi.

Ayrıca çalışma sırasında yasal ve düzenleyici düzenlemeler, monograflar ve metodolojik materyaller ile periyodik basın verilerinden de yararlanılmıştır.

Hesaplama sürecinde işletme (hisse) değerleme uygulamasına ait yazılım ürünleri kullanılmıştır.

Haber ajanslarından alınan bilgiler:

Güncel Ekonomik İnceleme;

Sektörün durumu hakkında bilgi.

Müşteriden gelen bilgiler:

Değerlendirilen şirketin mali tabloları:

1. Planlayın Harici kontrol OJSC'nin mülkiyeti "XXX".

2. 1996, 1997, 1998, 1999 yıllarına ait bilanço (form No. 1). ve 2000 yılının ilk yarısı için.

3. 1996, 1997, 1998 ve 1999 yıllarına ait kar ve zarar tablosu (form No. 2). ve 5 ay içinde 2000

4. 1997, 1998, 1999 yıllarına ait sermaye akış tablosu (form No. 3).

5. Trafik raporu Para(Form No. 4) 1996, 1997, 1998 ve 1999 için.

6. 1997, 1998, 1999 yıllarına ait bilanço eki (form No. 5).

7. 1999 yılı için sabit kıymetlerin (fonların) ve diğer mali olmayan varlıkların mevcudiyeti ve hareketine ilişkin bilgiler.

15. Ana ürün türlerinin ve hacminin üretimi ticari Ürünler 1995'te - 2000'in ilk yarısı

17. 1 Haziran 2000 tarihi itibariyle fonlar tarafından “Raporlama yılı geçmiş yıl karları” maddesinin açıklanması.

18. 5 aylık fiili kar üzerinden verginin hesaplanması. 2000

19. Mayıs 2000 ekonomik faaliyet sonuçlarının belgesi.

21. 5 aylık “Diğer faaliyet giderleri” satırının açıklaması. 2000

22. 5 aylık “Diğer faaliyet gelirleri” satırının açıklaması. 2000

23. 5 aylık “Diğer faaliyet dışı giderler” satırının açıklaması. 2000

24. 5 aylık “Diğer faaliyet dışı gelirler” satırının açıklaması. 2000

Ticari bir kuruluşun mali durum yönetim sisteminde analiz metodolojisinin geliştirilmesi sorunu modern koşullar. İlk bölüm ana hatlarıyla teorik temel ticari bir kuruluşun mali durumunun yönetilmesinde analiz; ikinci ve üçüncü - ticari bir kuruluşun mali durumunun analizinin metodolojik, metodolojik ve uygulamalı yönleri; dördüncüsü - finansal analiz sonuçlarını kuruluşlar için finansal rehabilitasyon programlarının gerekçelendirilmesinde kullanma olasılığı. Ticari kuruluşların, öğretmenlerin, yüksek lisans öğrencilerinin ve üniversite öğrencilerinin mali durumlarının analizinde görev alan bilim insanları ve uygulayıcılar için.

“Gizli” ve “hayali” varlık ve yükümlülüklerin belirlenmesi ve değerlendirilmesine yönelik metodoloji. Bir kuruluşun (işletmenin) piyasa değerini değerlendirmek için kullanılır Kitap, yazar tarafından daha önce yayınlanan iki çalışmanın genişletilmiş ve gözden geçirilmiş bir basımıdır: "Gizli" varlıkları belirleme ve değerlendirmeye yönelik Metodoloji ve "hayali" varlıkları belirlemeye ve değerlendirmeye yönelik Metodoloji. Muhasebe, vergi ve yönetim muhasebesi verilerini kullanarak işleyen bir işletmenin değerinin pazar değerlendirmesine yönelik yöntem ve tekniklerin geliştirilmesi konularının yanı sıra, muhasebeye yansıtılan ancak varlık ve yükümlülüklerin belirlenmesi ve değerlenmesine yönelik yöntem ve tekniklerin geliştirilmesi konuları. fiilen bulunmayan veya muhasebeye dahil edilmeyen, dikkate alınan ancak fiilen stokta bulunanlar. Metodoloji uygulamalı değerleme uzmanlarının yanı sıra öğretmenler, lisansüstü öğrenciler ve ekonomik uzmanlık öğrencilerinin de ilgisini çekecektir: muhasebe, girişimcilik faaliyeti, finans ve kredi, iş değerlemesi.

Bu kitap ilk sistematik sunumdur. modern teori Rusça sermaye yapıları. Okuyucuyu tanıtıyor klasik teori sermaye yapıları ve tüm neoklasik modellerle optimal yapı başkent. Kitap en önemli sonuçları topluyor ve analiz ediyor ampirik araştırma Sermaye yapısının şirketin mevcut piyasa değeri üzerindeki etkisine ayrılmıştır. Yazar, farklı, çoğunlukla çelişkili optimal sermaye yapısına ilişkin teorileri tek bir bütün halinde birleştirmemize olanak tanıyan yeni bir yaklaşım önermektedir. Araştırmacılara, öğretmenlere ve yüksek lisans öğrencilerine, ekonomi üniversitelerinin son sınıf öğrencilerine ve finans ve stratejik yönetim alanında uzmanlaşmış MBA programı öğrencilerine, mali direktörlere, yatırım yöneticilerine ve yönetim şirketlerine önerilir.

Bir kuruluşun (firmanın) mali durumunun izlenmesine yönelik çalışmanın ana aşamaları belirlenmiştir. Her bölüm, hesaplamaların gerçekleştirilmesi için teorik bir temel sağlar ve hesaplamalar, kullanımı sonuçların formüle edilmesini kolaylaştıran tablolar halinde özetlenir. Bir kuruluşun mali durumunun izlenmesinin, planlanan dönemde çalışmalarını iyileştirmeye yönelik öneriler geliştirmenin temeli olduğu gösterilmiştir. Ekte bilanço ve kar ve zarar tablosunun formları verilmektedir. İktisat fakültelerinde okuyan üniversite öğrencileri için.

Yayın ana hatlarıyla popüler bir şekilde özetliyor teorik ilkeler Mali durumun bir analizi yapılırken, iflas eden işletmelerin durumunun değerlendirilmesinin özellikleri vurgulanmaktadır. Gerçek işletmelerin analiz örnekleri: tarım, üniter devlet, anonim şirket, analitik göstergelerin nasıl hesaplanacağını ve yorumlanacağını açıkça göstermektedir. Bu, yayının pratik yönelimini vurgulamaktadır. Borçlunun izlenmesi aşamasında tahkim yöneticilerine, işletmelerin mali yöneticilerine, yüksek lisans öğrencilerine ve lisansüstü öğrencilerine yardımcı olmayı amaçlamaktadır. Eğitim Kurumları Kriz Yönetimi alanında lisans derecesine sahip.

Teorik temeller, metodoloji ve pratik öneriler Bir tüketici işbirliği ticari örgütünün mali durumunun analizi ve mevcut faaliyetlerinin iş planlaması üzerine. Tüm iş planlama döngüsü dikkate alınır - hazırlık aşaması sabit ve işletme sermayesinin özel planlaması, mal satın alımları, dağıtım maliyetleri vb. Bir ticari organizasyonun faaliyetlerini analiz ederken ve planlarken pratikte kullanılabilecek çok sayıda tablo ve yardımcı hesaplama sağlanmıştır. Ekler belirli bir kuruluşun raporlarını ve bilançolarını içerir. Ekonomik üniversitelerin öğretmenleri ve öğrencilerinin yanı sıra kuruluşun ekonomik, finansal ve pazarlama hizmetlerinin pratik çalışanları için.

“İşletme Değerleme El Kitabı”nın ikinci baskısının çevirisini dikkatlerinize sunuyoruz. Bugüne kadar İngilizce baskısı, değerleme işindeki profesyoneller arasında koşulsuz yetkiye sahiptir. Kitabın yazarları iş değerlemesinde tanınmış otoritelerdir. Yayın özellikleri pratik tecrübe Küçük işletme değerlemesi alanında ABD'li uzmanlar çeşitli yönler. Bu yayının hedef kitlesi, iş değerleme uzmanları ve şirketlerin üst düzey yöneticileridir. Kitap, ekonomi öğrencilerinin ve işletme değerlemesi üzerine modern yayınlarla ilgilenen okuyucuların ilgisini çekecektir. Bu kitabın yayıncılarının izlediği amaç, okuyucunun işletme değerlemesinin pratik yöntemlerine ilişkin anlayışını genişletmektir.

Kitap, işletme değerlemesinin ana yaklaşımlarını ve yöntemlerini ortaya koymakta, işletmenin değeri bir hedef yönetim fonksiyonu olarak sunulmakta ve pratik örnekler işletmenin bir bütün olarak ve parçalarının değerinin değerlendirilmesi. Tahmin döneminin yıl sayısının belirlenmesi ve değerlendirme sonuçlarının maliyet ve gelir yaklaşımlarına göre uyumlu hale getirilmesi gibi işletme değerlemesinin temel konularına yeni çözümler önerilmektedir. Değerleme uzmanları, işletme yöneticileri ve bir işletmenin değerinin belirlenmesinde görev alan diğer kişiler için. Kitap öğrenciler, lisansüstü öğrenciler ve üniversite öğretmenleri tarafından kullanılabilir.

Firma parametrelerinin sınırsız bir zaman aralığında ve belirsizlik koşulları altında, mikroekonomik çevre durumlarındaki değişikliklerin matematiksel modellemesini kullanarak analizine dayanarak, orijinal iş değerleme hipotezleri ve değerleme sorununu çözmeye yönelik yeni yaklaşımlar önerilmektedir. Çeşitli faaliyet alanlarında iş değerlendirmesi için geliştirilen araçların pratik sonuçları sunulmaktadır. Matematiksel modelleme alanındaki uzmanlar için ekonomik süreçler, öğretmenler, lisansüstü öğrenciler ve ekonomi üniversitelerinin öğrencilerinin yanı sıra çeşitli profillerdeki şirketlerin yöneticileri için.

Kitap, varlık biriktirme ve nakit akışlarını azaltma yöntemlerini kullanarak iş değerleme konularına, dolaylı etki yöntemlerini kullanarak bir şirketin değerini yönetmenin özelliklerine ayrılmıştır. Bu kitap, kurumsal finansman ve işletme değerlemesi alanında uzman öğrencilere, lisansüstü öğrencilere ve uzmanlara yöneliktir.

Bir işletmenin değerini tahmin etmek, özellikle iş dünyasında oldukça yaygın olan bir olgudur. Hakkında konuşuyoruz kredi fonu alma veya bir şirketi satma konusunda. Biri zorunlu belgeler Böyle bir analizin yapılması süreci elbette bir işletme değerleme raporudur. Şirketinin değerini öğrenmeyi planlayan herkes için nasıl doğru bir şekilde oluşturulacağı ve hangi bilgilerin sağlanması gereklidir.

Raporun şirket değerlendirme sürecindeki yeri

Raporun hazırlanmasından hemen önce işletmenin birkaç aşamadan oluşan değerlendirmesi gelir:

1. Şirketin faaliyetlerini analiz etme hedefini belirlemek.
2. Planlama.
3. Bilgi toplanması.
4. Toplanan bilgilerin analizi.
5. Değerlendirilen nesnenin en etkili kullanımına ilişkin karar.
6. Değerlendirme yöntemlerinin seçilmesi.
7. Şirketin nihai değerinin belirlenmesi.
8. Rapor.

Listeden de görülebileceği gibi son nokta, tüm işletmenin mali değeri ile ilgili bir kararın verildiği tüm analiz sürecinin son adımıdır.

Rapor türleri

Uygulamada bu belgenin hazırlanmasının üç türü vardır: mektup, sıralı form, standart form. Her birine daha ayrıntılı olarak bakalım.

Mektup

Kural olarak, değerleme uzmanının yalnızca değerlendirilen nesnenin değeriyle ilgili sonucunu içerir; bu konuda bilgi ve toplanan bilgilerin analizi yoktur. Bu formun kullanımı oldukça sınırlıdır. Müşteri, değerleme uzmanının dürüstlüğüne, profesyonelliğine ve yeterliliğine tamamen güvendiğinde kullanılır. Değerlemesi yapılan işletme çok karmaşık bir araştırma konusu olmasa bile çoğu zaman hazırlanabilir.

Ancak bu, analizin eksik olduğu anlamına gelmiyor. Tüm aşamalar bu süreç her durumda uyulur, doğrulanır, analiz edilir ve arşivlenir. Raporun kısa olmasını sağlamak değerleme uzmanının sorumluluğundadır.

Standart rapor

Standart formundaki bir iş değerleme raporu, çok sayıda raporun tek bir öngörülen formda derlenmesine ihtiyaç duyulduğunda kullanılır. Standart form, analiz edilen nesnelerin tanımına ilişkin kapsamlı bilgilerin girilmesi için alan sağlamamaktadır. Bu amaçla değerleme uzmanı, raporun kendisinde belirtilen ancak ayrı bir mektupla eklenmiş olan bu belgenin eklerini kullanır.

Sıralı Rapor

Analitik sürecin sonuçlarının bu şekilde toplanması, tüm değerlendirme faaliyetlerini yürüten kişinin, işletmenin nihai değerine ilişkin hesaplamalarını ve sonuçlarını gerekçelendirmesine olanak tanır.

Bu rapor, bir kapağın, bağlayıcılığın varlığını ima eden formuyla dikkat çekiyor. Standart boy sayfalar, herkesin anlayabileceği metinler. Tüm ek bilgiler bu belgenin ekine yerleştirilebilir.

Belirtmeniz gerekenler

Bu belgenin eksiksiz sayılması için aşağıdaki parametreleri içermesi gerekir:

1. Raporun numarası ve hazırlanma tarihi.
2. Değerlendirmenin temeli.
3. Değerleme uzmanı, yasal adresi, lisansları hakkında bilgiler.
4. Değerlendirilen nesnenin kriterleri.
5. Değerlendirme standartları, kullanım gerekçeleri, elde edilen bilgi kaynakları.
6. İncelenen işletmenin fiyatının hesaplanmasının açıklaması, elde edilen sonucun açıklanması.
7. Değerlendirilen nesnenin özelliklerini doğrulayabilecek belgelerin listesi.

Bir işletmenin veya işletmenin değerlendirilmesine ilişkin bitmiş rapor, değerleme uzmanı tarafından imzalanmalı ve mühürle onaylanmalıdır. Sayfa sayısını ve hazırlanan nüsha sayısını belirtmek gerekir. Bölümler aşağıdakileri içermelidir:

1. OJSC Kostromskaya GRES'in bir adi hissesinin piyasa değerinin belirlenmesine ilişkin rapor
   Bu görevlendirme kapsamında OJSC Kostroma Eyalet Bölgesi Elektrik Santrali'nin bir hissesinin piyasa değeri değerlendirildi. Değerlendirme sonuçları, OJSC Kostromskaya GRES'in hisselerine katkıda bulunmak amacıyla, OJSC OGK-3'ün ek hisseleri için ödeme olarak kullanıldı. Değerlendirme 1 Nisan 2005 tarihinden itibaren gerçekleştirilmiştir.
   Değerlendirme sürecinde, duruma en uygun olan çeşitli yöntem ve yaklaşımlar kullanılır. Bu değerlendirme, Rusya Federasyonu “Rusya Federasyonu'ndaki Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Kanunu, “Değerleme Faaliyetlerinin Konularına Göre Uygulanması Zorunlu Değerleme Standartları”, İşletmelerin ve (veya) Varlıkların Değerlenmesine İlişkin Metodoloji ve Kılavuzlara uygun olarak yapılmıştır. Rusya'nın RAO UES'i ve Deloitte & Touche tarafından geliştirilen SDC'leri.
   Güçlü ve güçlü analiz sonuçlarına göre zayıflıklarÇeşitli yaklaşımlar çerçevesinde elde edilen sonuçlar, yatırım şirketlerinin temsilcileri, Deloitte ve Touche temsilcileri ile yapılan istişarelerden sonra Değerleme Uzmanı, ilk ağırlık ekleme seçeneğinin yanı sıra, gelir sonuçlarına daha fazla ağırlık verme seçeneğini de değerlendirmeye karar verdi. yaklaşmak. Bu seçim Bu durum, rasyonel bir yatırımcının bir varlığı alıp satarken öncelikle şirketin geçmişe dönük faaliyetlerine değil, edindiği varlıktan elde edebileceği olası gelir akışlarına odaklandığı gerçeğiyle haklı çıkar.
   Yürütücü: 1 Nisan 2005 itibariyle “Uzman - Rusya Değerlendirmesi” Konsorsiyumu
   2015-03-07 | popülerlik: 15194
2. OJSC'nin kayıtlı adi hisse senetlerinin piyasa değerinin değerlendirilmesine ilişkin rapor
   

   Değerlendirmenin amacı ve amacı: Nama yazılı adi hisse senetlerinin piyasa değerinin belirlenmesi (%100) kayıtlı sermaye) OJSC (Faaliyet türü – basılı ürünlerin üretimi) kayıtlı sermayeye katkıda bulunmak amacıyla.
   Bir işletmenin mülkiyet kompleksi, işletmenin gerçek gelir elde etme yeteneğini yansıtmaz, ancak varlık ve yükümlülüklerinin durumuyla ifade edilen işletmenin mevcut durumunu yansıtır. İÇİNDE bu durumdaİşletmenin acil tasfiyesini veya satışını gerektirecek unsurların bulunmaması nedeniyle değerleme sırasında tasfiye değerinin belirlenmesine gerek yoktur. Bu değerlendirmenin amaçları doğrultusunda, Değerleme Uzmanımıza göre en uygun yöntem, işletmenin net varlıklarının düzeltilmiş defter değerinin belirlenmesi yöntemidir.
   Bu sektördeki işletmeler hakkında verilen bilgilerin incelenmesi sonucunda çeşitli kaynaklar 1 Ekim 2004 tarihi itibariyle Ulusal Kotasyon Sistemi (www.nqs.ru) dahil olmak üzere, bu kuruluşların tezgah üstü piyasadaki hisselerinin fiyatına ilişkin bu değerlendirmenin amaçları açısından geçerli hiçbir bilgi bulunmamaktadır. Bu nedenle analog işletmelerin yöntemleri olan sermaye piyasası yöntemi, işlem yöntemi kullanılamamaktadır.
   OJSC KKK'nın adi hisselerinin piyasa değerini değerlendirmek için bu rapor aşağıdakileri kullandı:
   1. Nakit akışlarını iskonto etme yöntemi;
   2. düzeltilmiş bilanço net varlıklar yöntemi.
   Gerçekleştiren: Art Expert LLC. Kazan, 2004
   2015-02-23 | popülerlik: 10851

3. Azınlık hissesinin bir parçası olarak OJSC "Yaroslavl Satış Şirketi" nin bir adi hissesinin piyasa değerinin değerlendirilmesine ilişkin rapor
   Adalin-EKSO LLC, Yaroslavl, 2010 tarafından gerçekleştirildi.
   2012-09-29 | popülerlik: 13104
4. Şu adreste bulunan işletme kuruluşu Magnat LLC'nin piyasa değerinin belirlenmesine ilişkin rapor: Rusya, Tomsk bölgesi, Seversk, st. Parkovaya, 9
   Sanatçı: EKP "Lando", Seversk, Tomsk bölgesi, 2005
   2011-03-20 | popülerlik: 20422
5. OJSC AK Yakutskenergo'daki azınlık hissesinin bir parçası olarak bir adi ve bir imtiyazlı hissenin piyasa değerinin değerlendirilmesine ilişkin rapor
   Yürütücüler: Girişimcilik Sorunları Enstitüsü LLC, ABM Ortağı CJSC, Merkezi Finansal Değerleme Şirketi CJSC, 2006
   2011-01-16 | popülerlik: 8797
6. OJSC "Udmurt Enerji Satış Şirketi" nin bir adi kayıtlı hissesinin piyasa değerinin değerlendirilmesine ilişkin rapor
   Sanatçı: LLC " Bölgesel merkez sınavları", Ekaterinburg, 2009
   2011-01-14 | popülerlik: 11203
7. Borçlu tarafından sunulan hizmetlere ilişkin taleplerin (alacakların) değerlendirilmesine ilişkin rapor
   Borçlu kuruluşların mülklerine haciz geldiğinde taleplerin (alacak hesapları) analizi ve değerlendirilmesine ilişkin metodolojik kılavuza Ek 1
   Rusya Federasyonu Hükümeti'ne bağlı Federal Borç Merkezi, Moskova, 1998.
   2010-06-13 | popülerlik: 32510

Tartışma konuları:

1. Değerlendirme raporunun şekli ve içeriğine ilişkin gereklilikler

2. Değerlendirme raporunun ana bölümleri ve raporun her aşamasında karşılaşılan ortak sorunlar.

4. Belirli bir değerlendirme türü için üç yaklaşım çerçevesinde değerlendirme faaliyetlerinde kullanılan bireysel yöntemlerin uygulanabilirliğini gerekçelendirmeye yönelik parametreler.

Edebiyat

Rusya Federasyonu Kanunu 29 Temmuz 1998 tarihli ve 135-FZ sayılı “Rusya Federasyonu Bölgesinde Değerleme Faaliyetleri Hakkında”

Değerlendirme için Davranış Kuralları (Etik). Uluslararası Değerleme Standartları 2001.

Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı 07/06/2001 tarih ve 519 sayılı “Değerlendirme standartlarının onaylanması hakkında”

Rus değerlendirme standartları 2001. Taslak

İş değerlemesi./ Ed. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. M.: Finans ve İstatistik”, 1998.

Fedotova M.A., Leontiev Yu.B. Rusya'da işin profesyonel değerlendirmesi (durum, değerlendirme, beklentiler). //Değerlendirme Sorunları, No. 3, 2001.

Phillip D. Pardo, James S. Rigby. İş Değerleme Raporunu Okumaya Yönelik Meslekten Olmayanlar için Kılavuz.

PRATİK DERSLER VE BAĞIMSIZ ÇALIŞMA İÇİN MALZEMELER

1. 80 bin ruble karşılığında satın alınan prestijli bir arsanın maliyeti. her yıl %9 oranında artmaktadır. Arsanın değeri 15 yıl sonra ne kadar olacak?

2. Yatırımcı mağaza satın almak için bankadan 2,8 milyon ruble tutarında kredi aldı. 4 yıllık bir süre için yıllık %12 oranında, dönem sonunda ödenecek. 4 yıl sonra borç geri ödeme tutarı ne olacak?

3. 18.000 ruble karşılığında satın alınan pul koleksiyonunun maliyeti. her yıl yüzde 8 artacak. 7 yılda orijinal miktarına göre ne kadar artacak?

4. 16.000 ruble depozitoya tahakkuk eden faiz tutarını belirleyin, mevduat süresi 3 yıl ise oran yıllık% 24, faiz üç ayda bir tahakkuk ettirilir.

5. 4 yıl sonra hesaptan 75.000 ruble çekebilmeniz için yıllık% 18 ücret alan bir banka hesabına ne kadar para yatırılmalıdır?

6. Bir arsanın 7 yıl içinde 140.000 rubleye satılması bekleniyorsa bugünkü değerini hesaplayın. İndirim oranı %8.

7. Ticari bir banka tarafından verilen senetin sahibi, ondan 3 yıl içinde 120.000 ruble alacaktır. Yıllık getirisi %17 olduğuna göre senet ne kadara satın alınmıştır?

1 yıl – 250 ovmak.

2. yıl – 280 ruble.

3. yıl – 325 ruble.

4. yıl – 290 ruble.

5 yıl – 410 ovmak.

İndirim oranı %14.

9. Bir girişimci bir bankadan yıllık %14 oranında kredi almıştır. Bir girişimcinin 6 yıl boyunca bankaya 1.450 ruble aktarması gerekiyorsa kredinin mevcut maliyeti nedir? yıllık mı?

10. Mülk yıllık 75.000 ruble gelir elde edecektir. 8 yıldır. Daha sonra 980.000 rubleye satılacak. %10 iskonto oranı ile gayrimenkulün bugünkü değeri nedir?

12. İlk 5 yıl depo kiralamak yıllık 430.000 ruble gelir getiriyor. Önümüzdeki 7 yıl içinde 300.000 ruble artacak. İskonto oranı %9 ise toplam gelirin bugünkü değeri nedir?

13. 10 yıl boyunca yıllık olarak hesaptan ne kadar miktar çekilebilir, ilk depozito 84.000 ruble ise, banka yılda% 12 ücret alır, çekilen tutarlar aynıdır.

15. 668.000 ruble değerinde bir daire. krediyle satın alındı. Borcun 7 yıl boyunca eşit taksitlerle ödenmesi gerekiyorsa, borcun geri ödenmesine ilişkin yıllık katkı payını hesaplayın. Borç yıllık% 10 oranında sağlanmaktadır.

16. 750.000 ruble tutarında kredi. % 12 oranında sağlanır ve 8632,5 ruble tutarında aylık ödeme sağlar. Kredi geri ödeme süresini iki şekilde belirleyin.

17. Bir banka hesabına 6 yıl boyunca yılda 2.500 ruble yatırırsanız ve banka depozito üzerinden yıllık %8 ücret alırsa banka hesabında ne kadar birikecektir?

18. Üç ayda bir banka hesabına 56.000 ruble yatırırsanız 4 yıl içinde satın alınabilecek bir mülkün olası maliyetini belirleyin. Üç ayda bir yıllık %24 oranında faiz tahakkuku ile.

19. Aile, bir daire satın almak için aylık 8.000 ruble yatırmayı planlıyor. Yıllık %10 getiri ve aylık faizle 6 yıl sonra hesabında ne kadar tutar olacak?

20. Eğer hesaba 6 yıl boyunca düzenli olarak 1.850 ruble yatırırsanız, yılda %8 tahakkuk eden bir banka hesabında ne kadar birikecektir?

21. 7. yılın sonuna kadar 650.000 ruble biriktirmek için yıllık %9 ücret alan bir banka hesabına her yıl ne kadar eşit tutar yatırılmalıdır?

22. Otelin sahibi 5 yıl içinde 445.000 ruble maliyetle büyük bir yenileme yapmayı bekliyor. Yıllık %18 faiz ödeyen bir banka hesabına yıllık ne kadar para yatırılmalıdır?

23. İşletme, satın alma işlemi için tasarruf yapabilmek için üç ayda bir yıllık %28 oranında faiz uygulayan bankaya 6 yıl boyunca üç ayda bir ne kadar eşit tutar aktarmalıdır? Ofis alanı 2800000 ovmak.?

24. Aile yaz tatili için 85.000 ruble biriktirmeyi planlıyor. Eğer banka üç ayda bir yıllık %24 oranında faiz uyguluyorsa, yıl boyunca yenilenen depozito için üç ayda bir kenara ayırması gereken miktar nedir?

25. Her altı ayda bir hesaba 55.000 ruble yatırılması durumunda 5 yıl içinde satın alınabilecek bir mülkün maksimum değerini belirleyin. Banka yıllık %16 oranında ücret almaktadır.

26. Krediyle bir araba satın alıyorsunuz (ödeme – 2 yıl boyunca aylık 9 bin ruble). Eğer banka aylık olarak yıllık %12 ücret alıyorsa, bu satın alma işleminin maliyetini belirleyin.

27. Kredinin tamamen geri ödenmesine 12 yıl kaldı. Kredi ödemeleri 8.500 rubleye eşittir. her ay. Oran – yıllık %9. Kredinin bugünkü ana bakiyesi nedir?

28. Şirket, ekipmanlarını 2 yıl içinde güncellemeyi planlıyor. Şu anda değiştirme maliyeti 220.000 ruble. Tahmini enflasyon eğilimi yıllık %7'dir. Hesabın aylık bileşik faizle yıllık %13 oranında birikeceğini varsayarsak, her ay ne kadar para yatırılmalıdır?

29. Otelin ilk 4 yıl yıllık geliri 150.000 ruble olacak, sonrasında bu gelirin %30 oranında artması bekleniyor. 8 yıl sonra 1.200.000 rubleye satılacaksa, otelden elde edilen gelirin bugünkü değerini hesaplayın. İndirim oranı %9'dur.

a) %9 indirim oranıyla 4 defa;

b) %13 indirim oranıyla 8 defa;

c) %7 indirim oranıyla 12 defa.

32. Bir şirket 5 yıl içinde 400.000 ruble değerinde bir ofis satın almayı planlıyor. Hesap başlangıçta 60.000 ruble içeriyorsa, yıllık% 12 ücret alan bir bankaya her yıl ne kadar para yatırılmalıdır?

33. Yıllık %12 ücret alan bir bankaya, bir üniversitede 5 yıllık eğitim için ödenecek tek seferlik katkı tutarını belirleyin. Eğitimin toplam maliyeti 20.000 ruble olup, bu tutar yıllık olarak eşit parçalar halinde aktarılmaktadır.

34. Beş yıllık üniversite eğitiminin maliyeti 10.000 ruble. Ödeme her yarı yılın sonunda eşit taksitler halinde aktarılır. Sözleşme şartlarına göre banka öğrenim ücretini aktarma yükümlülüğünü üstlenirse, altı ayda bir yıllık %22 oranında faiz hesaplayan bankaya ne kadar para yatırılmalıdır?

35. Bir üniversitede 5 yıllık eğitimin maliyeti 30.000 ruble. Ödemenin her yılın başında (peşin) eşit taksitler halinde ödenmesi gerekmektedir. Yıllık% 16 ücret alan bankaya ne kadar para aktarılması gerekiyor ki ikincisi eğitim masraflarını yıllık olarak ödeyebilsin.

36. Geri ödeme koşullarına göre, 3 yıl boyunca yıllık% 14 oranında sağlanan 75.000 ruble tutarındaki bir kredi için bir geri ödeme planı hazırlayın:

a) Borçlunun kredi vadesi boyunca sadece faiz ödemesi ve 3. yılın sonunda kredinin ana parasını tek seferde geri ödemesi,

b) Kredi tutarının yıllık olarak eşit paylarla geri ödenmesi ve bakiye anapara tutarı üzerinden faiz ödenmesi;

c) Kredinin her yıl eşit miktarlarda geri ödenmesi.

37. 750.000 ruble depozitoya tahakkuk eden faiz miktarını hesaplayın. Bankanın üç ayda bir yıllık %28 oranında faiz uygulaması halinde 2 yıl süreyle. İlk mevduatın 2 yıl içinde iki katına çıkarılması gerekiyorsa, diğer her şey eşit olmak üzere yıllık mevduat oranı ne olmalıdır?

38. Hesaba 75.000 ruble yatırmak yeterli mi? 4 yılda 115.000 ruble değerinde bir araba satın almak için mi? Banka aylık olarak yıllık %11 oranında faiz uygulamaktadır. İki şekilde çözün.

40. 10 yıl vadeli ihraç edilen tahvillerin yıllık geliri 2.000 ruble. Geri ödeme maliyeti 50.000 ruble. İskonto oranı %7 ise tahvillerin ihraç anındaki piyasa değeri nedir?

41. Nominal değeri 200 bin ruble olan, kupon oranı yıllık %15 olan, vadesi 5 yıl olan, piyasa getiri oranı %12 ve tahvilin faizi ise şu andaki değerini belirleyin: yılda iki kez ödenir.

1. Nakit akışı miktarını hesaplayın. Aşağıdaki verilere dayanarak:

Net kar – 650;

Aşınma – 110;

Rezervlerdeki artış – 45;

Alacak hesaplarının azaltılması – 30;

Borç hesaplarındaki artış – 75.

2. Aşağıdakiler biliniyorsa işletmenin nakit akışını hesaplayın:

Net kâr – 375;

Aşınma – 75;

Rezervlerdeki artış – 30;

Alacak hesaplarının azaltılması – 15;

Borç hesaplarındaki artış – 30;

Uzun vadeli borçların azaltılması – 60.

3. Şirket geçen yıl 60 ruble tutarında temettü ödedi. hisse başına. Temettülerin yıllık %8 oranında artması bekleniyor. İskonto oranı% 16 ise 1 hissenin maliyetini (temettü olarak 60 ruble ödendikten sonra) belirleyin.

4. Beşinci ve son tahmin yılının nakit akışı 420.000 ruble ise, uzun vadeli büyüme oranı% 7, iskonto oranı ise Gordon modelini kullanarak işletmenin tahmin sonrası dönemdeki cari değerini hesaplayın. %13'tür.

5. Aşağıdaki durumlarda değerlemesi yapılan şirket için reel iskonto oranını hesaplayın: Devlet tahvillerinin nominal getiri oranı %20 ise; borsadaki ortalama piyasa getirisi reel anlamda – %16; Değerlendirilen şirketin beta katsayısı 1,2; Yıllık enflasyon oranı %16'dır.

6. Devlet tahvillerinin nominal getiri oranı %20'dir. Hisse senedi piyasasında ortalama piyasa getirisi reel olarak %15'tir. Değerlemesi yapılan şirketin beta katsayısı 1,2, enflasyon oranı yıllık %18'dir. Değerlemesi yapılan şirket için nominal iskonto oranını hesaplayın.

7. Aşağıdaki durumlarda ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti modelini kullanarak iskonto oranını hesaplayın: risksiz oran – %10, beta katsayısı – 1,5, ortalama piyasa gelir oranı – %12, kredi faizi – %11, gelir vergisi oranı – %30, ödünç alınan fonların payı – %40.

8. Önümüzdeki dört yılın her birinin sonunda şirket, 1 yıl - 2 ruble, 2 - 1,5 ruble, 3 - 2,5 ruble, 4 - 3,5 ruble tutarında temettü ödemeyi planlıyor. hisse başına. Eğer temettülerin gelecekte %10 artması bekleniyorsa ve gerekli getiri oranı da %15 ise, bugün hisse için ne kadar ödeme yapmak mantıklıdır?

9. İlerleme için öngörülen net nakit akışları aşağıdaki gibidir:

	Bin ovmak.

Altıncı yıldan itibaren nakit akışları yılda %9 artacak. Bu şirketin değerini, iskonto oranının %16 olduğunu varsayarak, indirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanarak hesaplayın.

10. Gelecek 5 yılın her birinin sonunda Don Şirketi, hisse başına aşağıdaki temettüleri ödemeyi beklemektedir:

	Bin ovmak.

Eğer temettülerin gelecekte %6 oranında artması bekleniyorsa ve gerekli getiri oranı da %14 ise, şirketin hisseleri için ne kadar fiyat ödenebilir?

Konu: İşletme mülklerinin değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım

1. Don ve Ural işletmeleri benzerdir. Don girişimi için Fiyat/Net kar çarpanı 8'dir. Ural girişiminin net karı 450.000 ruble idi; 10.000 hisse ihraç edildi. Ural girişiminin bir hissesinin maliyetini belirleyin.

2. Aşağıdaki bilgileri kullanarak hisse senedinin piyasa fiyatını hesaplayın:

Net kar - 400.000 ruble.

1 hisse başına net kar – 2 ruble.

Toplam özsermaye - 2.000.000 ruble.

Fiyat/Defter değeri çarpanı – 3.

3. Yakın zamanda piyasada 390.000 rubleye satılan analogu "Neva" şirketi olan "Kama" ticaret şirketinin piyasa değerini belirleyin. Aşağıdaki veriler mevcuttur (bin ruble cinsinden):

Kama şirketinin piyasa değerini hesaplarken spesifik yer çekimi Fiyat/Net Kâr çarpanı kullanılarak hesaplanan maliyet %75, Fiyat/Satış Gelirleri çarpanı kullanılarak hesaplanan maliyet ise %25 olarak alınır.

4. Analoğu JSC Kama olan JSC Kuban'ın piyasa değeri değerlendirilir. Kama JSC'nin 1 hissesinin maliyeti 18 ruble. Toplam 10.000 adet hisse ihraç edildi. Aşağıdaki veriler mevcuttur (binlerce ruble cinsinden):

Kuban JSC'nin piyasa değeri hesaplanırken Fiyat/Net Kar çarpanı kullanılarak hesaplanan değer payı %60, Fiyat/Nakit Akışı çarpanı kullanılarak hesaplanan değer payı ise %40 olarak alınır.

Satış hasılatı – 150.000;

Maliyetler – 120.000;

Amortisman dahil – 45.000;

Faiz ödemeleri – 10.000;

Gelir vergisi oranı – %40;

Fiyat çarpanları:

Fiyat/net kar – 25;

Vergi öncesi fiyat/kar – 18;

Fiyat/ nakit akımı faiz ve vergiler öncesi – 6;

En az değer -

Ortalama değer -

Maksimum değer -

Konu: Kurumsal mülklerin değerlemesinde maliyet esaslı yaklaşım

1. Gelir kapitalizasyonu yöntemini kullanarak 60.000 ruble tutarında net işletme geliri sağlayan bir binanın maliyetini belirleyin. yıl içinde. Benzer bir bina yakın zamanda piyasada 280.000 RUB karşılığında satıldı ve yıllık net işletme geliri 75.000 RUB oldu.

2. Binanın kiralanacak alanı 8000 m2 olup bunun 450 m2'si kiralanmayacak, geri kalanı 10 ruble karşılığında kiralanacaktır. 1 m2 için. İşletme giderleri potansiyel brüt gelirin %35'i olacaktır. Kapitalizasyon oranı – %15. Binanın piyasa değerini hesaplayınız.

3. Inwood'un varsayımlarını dikkate alarak 5 yılda yıllık 25.000 ruble gelir sağlayan mülkün değerini belirleyin. Tahmini genel mülk getiri oranı %10'dur.

4. Hoskold'un varsayımlarını dikkate alarak, %6 risksiz oran ve %10 getiri ile beş yıllık yıllık 25.000 ruble gelir sağlayan mülkün değerini belirleyin.

5. Arsanın değeri 50.000 ruble ise, bir bina ve arsadan oluşan bir mülkün piyasa değerini belirleyin. İlgili yatırım getirisi oranı %12'dir. Tesisin tamamından elde edilen net işletme geliri 65.000 ruble. Binanın ekonomik ömrü 50 yıl olup, sermaye yenileme oranı doğrusal yöntem kullanılarak hesaplanmaktadır.

6. Aşağıdaki verileri kullanarak mülkün piyasa değerini belirleyin: mülkten elde edilen net işletme geliri - 470.000 ruble; binanın maliyeti 2500 bin ruble; ekonomik ömrü 50 yıldır; yatırımın geri dönüş oranı – %16; Sermaye geri kazanım oranı doğrusal yöntem kullanılarak hesaplanır.

7. Yapının maliyetinin 300 milyon ruble, ekonomik ömrünün 35 yıl olduğu ve buna karşılık gelen yatırım getiri oranının %10 olduğu biliniyorsa, mülkün piyasa değerini belirleyin. Tesisin net işletme geliri 40 milyon ruble. Sermaye geri ödemesi yıllık gelir yöntemi kullanılarak hesaplanır.

8. Arsa maliyetinin 35 milyon ruble olduğu biliniyorsa mülkün piyasa değerini belirleyin. İlgili yatırım getirisi oranı %12'dir. Tesisin net işletme geliri 55 milyon ruble. yıl içinde. Sermaye geri kazanım oranı yıllık gelir yöntemi kullanılarak hesaplanmakta olup, binanın ekonomik ömrü 35 yıldır.

1000 m2 alana sahip bir bina değerlendiriliyor ve kozmetik onarım gerektiriyor. Yenilenen 800 m2 alana sahip analog 600.000 rubleye satıldı. Eşleştirilmiş satışlar için aşağıdaki veriler mevcuttur:

10. Bir binanın %25 oranında yıprandığı tahmin edilmektedir. Yakın zamanda satılan benzer mülkler için aşağıdaki veriler mevcuttur:

	Aşınma yüzdesi	Fiyat, ovmak.)

11. Değerlendirildi Tuğla bina Kuzey Bölgesi'nde. Merkez Bölge'deki benzer bir bina 1.300.000 rubleye satıldı. Eşleştirilmiş satışlar için aşağıdaki veriler mevcuttur:

12. Otoparklı iki katlı tuğla bir binanın değerlendirmesi yapılıyor. Aynı binanın ancak otoparkı olmayan bir analogu 600.000 rubleye satıldı. Ek olarak, eşleştirilmiş satışlar için aşağıdaki veriler mevcuttur:

13. Maliyet yaklaşımını kullanarak maliyeti belirleyin arsa binalarla. Aşağıdaki veriler mevcuttur: inşaat alanı 110 m2, 1 m2 başına maliyet 250 ruble, garaj alanı 50 m2. 1 m2'sinin maliyeti 80 ruble, diğer tüm yapıların maliyeti 2500 ruble, binanın çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranması 3500 ruble, binanın onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranması 2000 ruble, çıkarılabilir fonksiyonel aşınma - 1500 ruble Arsanın piyasa değeri 6000 ruble.

14. Bir işletme aşağıdaki bilanço verileriyle değerlendirilir: sabit kıymetler - 4500, stoklar - 1300, alacaklar - 1800, kasa - 550, borç yükümlülükleri - 2300. Değerleme uzmanının sonucuna göre, sabit kıymetler %25 daha pahalıdır, Stokların %40'ı güncel değil ve defter değerinin %60'ına satılabilecek, alacakların %25'i tahsil edilemeyecek. Net varlık yöntemini kullanarak kurumsal değeri belirleyin.

15. Aşağıdaki verilere dayanarak işletmenin tasfiye değerini hesaplayın:

Değerleme uzmanının sonucuna göre, sabit kıymetler %20 daha pahalı, stokların %80'i eskimiş ve defter değerinin %45'i karşılığında satılabilecek, alacakların %60'ı tahsil edilemeyecek. Çalışanlara sağlanan kıdem tazminatı ve diğer tasfiye giderleri ise 1.724 TL olacak.

Aktif pasif

Sabit varlıklar 5500 Borç hesapları 2650

Stoklar 600

Alacak hesapları 1200

Nakit 500

Değerleme uzmanının vardığı sonuca göre: sabit varlıklar %30 daha pahalıdır, stokların %60'ı eskimiştir ve defter değerinin %50'sine satılabilmektedir; Alacakların %25'i tahsil edilmeyecektir.

Sabit kıymetler 10 ayda tasfiye edilecek, stoklar 1 ayda, alacaklar ise 3 ayda tahsil edilecek. Ödenecek hesaplar 6 ayda geri ödenecek.

Çalışanlara yapılacak kıdem tazminatı ödemeleri ve diğer tasfiye masrafları 1300 (indirimsiz) tutarında olacaktır. İndirim oranı aylık tahakkuk ile yıllık %12'dir.

17. İşletmenin maddi olmayan duran varlıklarının (şerefiye) değerini, aşağıdaki verilere dayanarak aşırı kar yöntemini kullanarak değerlendirin: nakit - 500; alacak hesapları – 380; envanter – 400; gayrimenkul – 4200; ekipman – 1800; borç yükümlülükleri – 2900.

Değerleme uzmanına göre mülkün değeri %18 daha fazla; %25 envanter eskimiş ve defter değerinin %60'ına satılabilir; ekipman maliyeti %15 daha ucuz; Alacakların %30'u tahsil edilmeyecektir. Ortalama gelir sektördeki özsermayede %14; işletmenin net karı – 750; kapitalizasyon oranı – %25.

18. İşletmenin üç yaklaşımla değerlendirilmesi sonucunda aşağıdaki sonuçlar elde edildi: indirgenmiş nakit akışı yöntemi - 3800 bin ruble; işlem yöntemine göre 3500 bin ruble; net varlık yöntemini kullanarak - 3.200 bin ruble. İndirgenmiş nakit akışı yöntemine 0,5, işlem yöntemine ise 0,3 ağırlık verilirse ortaya çıkan işletme değeri nedir?

TİPİK SORUNLARI ÇÖZMEK

Konu: Nakit akışlarının geçici değerlemesi

Yatırımcı 6 yılda ne kadar biriktirecek? başlangıç ​​ücreti 2000 rubleye eşit ve yıllık% 8 oranında faiz tahakkuk ediyor mu?

Çözüm:

Faiz oranına karşılık gelen faktörü -% 8 (bileşik faizin altı fonksiyonunun% 8'lik tablosu için sayfa) ve birikim dönemi - 6'yı (1 No'lu sütunda “Birimin gelecekteki değeri”) belirliyoruz. Faktör – 1,5869.

Birikmiş tutarı hesaplayalım

2000 [ F.V.] 6 8% = 2000 * 1,5869 = 3173,8 ovmak.

2. 10.000 ruble depozitoya tahakkuk eden faiz miktarı ne olacak, mevduat vadesi 4 yıl, yıllık faiz oranı %12, faiz altı ayda bir tahakkuk ettiriliyorsa?

Çözüm:

Faktörü %12 faiz oranı ve 4 yıllık birikim süresine göre belirliyoruz. Ancak faiz altı ayda bir hesaplandığı için oran %6 (%12 : 2 = %6) olacak ve 8 birikim dönemi (4 * 2 = 8) olacaktır. Buna göre faktör 1 numaralı sütunda %6 ve 8 birikim dönemi boyunca sayfada yer alacaktır. Faktör 1,5938'dir.

4 yıl içinde yatırılacak tutarı belirliyoruz

10000 [ F.V.] 8 6% = 10000 * 1,5938 = 15938 ovmak.

Depozitoya tahakkuk eden faiz miktarını (ruble cinsinden) belirleyin

15938 ovmak. – 10.000 ovmak. = 5938 ovmak.

3. 5 yıl sonra hesapta 65.000 ruble kalması için banka hesabına yılda% 7 oranında ne kadar para yatırılmalıdır?

Çözüm:

Tabloları kullanarak, faiz oranına (bu durumda iskonto oranı) -% 7'ye ve 5 yıllık iskonto süresine göre faktörü belirliyoruz. 4 numaralı "Geçerli birim değer" sütununda bulunur ve 0,7129'a eşittir.

Depozito tutarını hesaplayalım

65000 [ PV] 5 7% = 65000 * 0.7129 = 46338,5

1 yıl – 1000 ovmak.

2. yıl – 1200 ruble.

3. yıl – 1500 ruble.

Çözüm:

1. Tabloları (%15 için sayfa) kullanarak, her nakit akışının güncel değerine (4 numaralı sütun) dönüştürülecek faktörleri belirliyoruz. Eşit olacaklar:

1 yıl – 0,8696

2 yıl – 0,7561

3 yıl – 0,6575

2. Her nakit akışının bugünkü değerini ayrı ayrı hesaplayalım:

1000 [ PV] 1 15% = 1000 * 0,8696 = 869,6 ovmak.

1200 [ PV] 2 15% = 1200 * 0,7561 = 907,32 ruble.

1500 [ PV] 3 15% = 1500 * 0,6575 = 986,25 ovmak.

Üç nakit akışının mevcut değerlerinin toplamını hesaplayalım:

869,6 + 907,32 + 986,255 = 2763,17 ruble.

5. 4 yıl boyunca her yıl sonunda hesaptan 12.000 ruble çekebilmek için banka hesabına yıllık %7 oranında ne kadar para yatırılmalıdır?

Çözüm:

Tabloları kullanarak, yıllık gelirin mevcut değerinin faktörünü belirliyoruz (% 7 için sayfa, tahakkuk dönemi 4, 5 numaralı sütun “Tek bir yıllık gelirin cari değeri”). Faktör 3,3872'dir.

Yıllık gelirin mevcut değerini (istenen değer) hesaplayalım:

12000 [ PVA] 4 7% = 12000 * 3,3872 = 40646,4 ovmak.

6. 60.000 ruble yatırırsanız, her yılın sonunda 6 yıl boyunca hesaptan ne kadar miktar çekilebilir; banka yıllık %8 oranında ücret almaktadır; çekilen miktarlar aynı olacaktır.

Çözüm:

1. Tabloları kullanarak faktörü belirliyoruz (oran – %8, dönemler – 6; 6 numaralı sütun – “Birimin amortisman katkısı”). Faktör 0,2163'tür.

2. Tek bir yıllık gelirin değerini hesaplayın:

60000 6 %8 = 60000 * 0,2163 = 12978 ovmak.

7. 7 yıl boyunca yılda 2.400 ruble yatırırsanız hesabınızda ne kadar birikecektir; Aynı zamanda banka depozito üzerinden yıllık %9 oranında ücret almaktadır.

Çözüm:

Tabloları kullanarak yıllık gelirin gelecekteki değeri için faktörü buluyoruz (oran – %9; dönemler – 7; 2 numaralı sütun “Dönem başına bir birimin birikimi”). Faktör 9.2004'tür.

Birikim miktarını hesaplayalım:

2400 [ FVA] 7 9% = 2400 * 9,2004 = 22080,96 ovmak.

8. 6.000 ruble biriktirmek için, yılda% 10 oranında yenilenebilir bir depozitoya 11 ay boyunca aylık olarak ne kadar yatırılmalıdır?

Çözüm:

Tabloları kullanarak faktörü buluyoruz, bunun için aylık faiz hesaplama tablolarına bakıyoruz (yıllık% 10, dönem - 11 ay için sayfa; 3 numaralı sütun “Tazminat fonu faktörü”). Faktör 0,0872'dir.

Tek bir yıllık gelirin değerini hesaplayalım:

6000 [ PMT/ FVA] 11 ay 10 yıl = 6000 * 0,0872 = 523,2 ovmak.

Konu: İşletme mülklerinin değerlemesinde gelir yaklaşımı

9. Önümüzdeki 4 yılın her birinin sonunda şirket, 1 hisse başına şu miktarda temettü ödemeyi bekliyor: 1 yıl - 2 ruble; 2 yıl – 1,5 ruble; 3. yıl – 2,5 ruble; 4. yıl – 3,5 ovmak. Eğer temettülerin 4. yıldan sonra her yıl %10 artması bekleniyorsa ve gereken getiri oranı da %15 ise, firmanın hisseleri için bu zamanda ne kadar ödeme yapmak mantıklıdır?

Çözüm:

4 tahmin yılı için temettülerin mevcut değerini hesaplayalım

2[ PV] 1 15% = 2 * 0,8696 = 1,7392 ovmak.

1,5[ PV] 2 15% = 1,5 * 0,7561 = 1,1342 ovmak.

2,5[ PV] 3 15% = 2,5 * 0,6575 = 1,6438 ovmak.

3,5[ PV] 4 15% = 3,5 * 0,5718 = 2,0013 ovmak.

Gordon modelini kullanarak tahmin sonrası dönemdeki temettü maliyetini hesaplıyoruz:

3,5 * 1,1 = 3,85 ovma. – 5 yıllık temettüler

nerede: DP 5 – 5 yıllık temettüler

R- getiri oranı

T- büyüme oranı

V– tahmin sonrası dönemdeki temettü maliyeti

Şimdiki değeri hesaplayalımV:

77[ PV] 4 15% = 77 * 0,5718 = 44,0286 ovmak.

Hisse fiyatı olan gelecekteki tüm gelirlerin mevcut değerlerinin toplamını buluyoruz:

1,7392 + 1,1342 + 1,6438 + 2,0013 + 44,0286 = 50,5471 ovmak.

Konu: Bir işletmenin değerinin değerlendirilmesinde karşılaştırmalı yaklaşım

10. JSC Raduga'nın analog olduğu JSC Vesna'nın piyasa değerini belirleyin. JSC Raduga yakın zamanda piyasada 120.000 para birimine satıldı. Aşağıdaki veriler mevcuttur:

Vesna JSC'nin piyasa değeri hesaplanırken Fiyat/Net Kar çarpanı kullanılarak hesaplanan maliyetin payı %75, Fiyat/Nakit Akışı çarpanı kullanılarak hesaplanan maliyetin payı ise %25 olarak alınır. JSC Vesna'nın piyasa değerini belirleyin.

Çözüm:

Her iki işletmenin net kârını ve nakit akışını hesaplayalım

JSC "Raduga"

PE = 145000 – 90000 – 35000 – 6000 - 9000 = 5000

DP = 5000 + 35000 = 40000

JSC "Vesna"

PE = 100000 – 60000 – 15000 – 8000 – 10000 = 7000

DP = 7000 + 15000 = 22000

Raduga JSC'nin verilerine dayanarak Fiyat/Net Kâr ve Fiyat/Nakit Akışı çarpanlarını hesaplayacağız.

M c/chp =

M c/dp =

Bu çarpanları kullanarak Vesna JSC için 2 fiyat seçeneği bulacağız.

Fiyat c/chp = 7000 * 24 = 168000

Fiyat c/dp = 22000 * 3 = 66000

Belirtilen spesifik ağırlıkları dikkate alarak piyasa değerini hesaplayacağız.

168000 * 0,75 + 66000 * 0,25 = 142500

11. Değerlendirilen mülk Güney Bölgesi'nde yer almaktadır. Yakın zamanda satılan benzer bir analog Merkez Bölgede bulunuyor ve maliyeti 400.000 ruble. Aşağıdaki karşılaştırılabilir satış verileri mevcuttur:

Mülkün konumu ve maliyetine ilişkin ayarlamaları belirleyin.

Çözüm:

Konum düzeltmesi

180000: 720000 = 0,25 25%

Nesne maliyeti

400000 * 0,25 = 100000

Konu: Bir işletmenin değerinin değerlendirilmesinde maliyet yaklaşımı

12. Binanın değeri 600.000 ruble ise ve ekonomik ömrü 50 yıl ise, bina ve arsadan oluşan bir gayrimenkulün piyasa değerini belirleyin. Tesisten net işletme geliri (NOI) – 80.000 ruble. Yatırımın geri dönüş oranı %10'dur. Sermaye geri kazanım oranı doğrusal yöntem kullanılarak hesaplanır.

Çözüm:

Binanın amortisman oranı eşit olacak

%100: 50 yıl = %2

Bir binanın kapitalizasyon oranı

10% + 2% = 12%

Binadan CHOD

60.000 * 0,12 = 72.000 ovmak.

4. Yerden CHOD

80000 – 72000 = 8000 ovma.

Arsanın piyasa değeri

8000: 0,1 = 80.000 ovma.

Gayrimenkulün piyasa değeri

600000 + 80000 = 680000 ovmak.

13. Aşağıdaki verilere (milyon ruble) dayanarak şirketin şerefiyesinin değerini belirleyin:

net varlık değeri – 95

öngörülen kar – 31

Sektör ortalamalarına göre benzer şirketlerin aktif karlılığı %20, kapitalizasyon oranı ise %30'dur.

Çözüm:

Şirketin karı şu olmalı

95 * 0,2 = 19

Bu nedenle fazla kar

31 – 19 = 12

Şerefiyenin değeri şuna eşit olacaktır:

12: 0,3 = 40

14. Aktif değeri 340.000 ruble olan bir işletme değerlendirilir. Bir varlığın tasfiye değeri, tasfiyesi 1 yıl sürüyorsa, satış maliyeti değerinin %30'u, iskonto oranı ise %72 olacaktır.

Çözüm:

Satış maliyetleri de dikkate alınarak varlığın değeri

340000 – (340000 * 0,3) = 238000

%6 ve 12 dönem (%72: 12 ay = %6), 4 numaralı sütundaki tabloları kullanarak mevcut değer faktörünü - 0,4969 belirleriz

Tasfiye değeri:

238000 [ PV] 12 6% = 238000 * 0,4969 = 118262,2 ovmak.

SÖZLÜK

Varlık – a) bir kişinin mülkiyet hakkı veya başka bir mülkiyet hakkı nedeniyle sahip olduğu bir dizi şey; b) işletmenin varlıklarının (sabit varlıklar, stoklar ve devam eden çalışmalar, alacak hesapları ve nakit) kompozisyonunu ve yerleşimini yansıtan bilançonun sol tarafı.

Amortisman kesintileri, sabit varlıkların (sabit sermaye) maliyetinin bir kısmının, aşınma ve yıpranmalarını telafi etmek için düşülmesidir.

Analog – Değerlendirilen özelliğe benzer veya benzer bir nesne.

Yıllık gelir, alınan veya ödenen bir dizi eşit ödemedir. eşit periyotlar belirli bir süre için zaman. Ödemelerin her dönem sonunda yapıldığı olağan yıllık gelir ile ödemelerin her dönem başında yapıldığı avans yıllık gelir arasında bir ayrım yapılır.

Kira, başkasına ait bir mülkün kullanımı karşılığında yapılan ödemedir. Kira ödemelerinin miktarı ve sıklığı, ev sahibi ile kiracı arasında yapılan sözleşmede belirlenir.

Bir işletmenin defter değeri, işletmenin çeşitli mülk türlerinin mevcudiyeti ve hareketine ilişkin muhasebe verilerine göre hesaplanan değerdir. Tüm varlıkların defter değeri ile toplam yükümlülükler arasındaki farkı temsil eder.

Risksiz oran, en az riskli yatırımların faiz oranıdır; genellikle uzun vadeli devlet tahvillerinin getiri oranıdır.

İş, gelir veya başka faydalar sağlayan (yasaların izin verdiği) her türlü faaliyettir.

Yıllık gelirin gelecekteki değeri (bir para biriminin belirli bir süre boyunca birikmesi), bileşik faizin altı fonksiyonundan biridir; bu, katkının mevcut değeri olduğunda periyodik eşit katkıların gelecekteki değerini hesaplamak için katsayıyı belirlemenize olanak tanır. , faiz oranı ve dönem sayısı bilinmektedir.

Brüt kira çarpanı, piyasa satış fiyatının belirli bir tür gelir getiren mülkün potansiyel veya fiili brüt gelirine ortalama istatistiksel oranıdır.

Bir para biriminin amortismanına katkı (bir kredinin geri ödenmesine periyodik katkı), belirli bir cari değerin (kredinin) geri ödenmesi için tahakkuk eden bilinen bir faizle gelecekteki periyodik eşit ödemelerin değerini hesaplamak için kullanılan bileşik faizin altı fonksiyonundan biridir. kredi bakiyesinin azalması.

Değerlendirmedeki dış bilgiler, değerlendirilen işletmenin bir bütün olarak bölgedeki, sanayideki ve ekonomideki çalışma koşullarını karakterize eden bilgilerdir.

Değerlendirmedeki iç bilgi, değerlendirilen işletmenin faaliyetinin etkinliğini karakterize eden bilgidir.

İç getiri oranı, yatırım gelirinin mevcut değerlerinin toplamının yatırım maliyetlerine eşit olduğu, yatırılan sermayenin faiz oranıdır.

Sermayenin getirisi (tazminatı), mülkün geliri veya yeniden satışı nedeniyle oluşan değer kaybını yansıtan ilk yatırımın getirisidir.

Nakit akışlarının geçici olarak değerlendirilmesi – farklı zaman dilimlerinde ortaya çıkan nakit tutarlarının karşılaştırılabilir bir biçimde azaltılması.

Şerefiye (bir şirketin ticari itibarı), iyi itibar, iş bağlantıları, şirket adının şöhreti, marka adı nedeniyle bir işletmenin maddi olmayan duran varlıklarının bir parçasıdır. Şerefiye, bir işletmenin sürekli olarak sektör ortalamasının üzerinde yüksek kar elde etmesi durumunda ortaya çıkar.

Değerleme tarihi – nesnenin değerinin belirlendiği tarih.

Taşınır mal, kendisine veya ilişkili olduğu gayrimenkule zarar vermeden taşınan maldır.

Gerçek brüt gelir, gelir getiren gayrimenkullerin yetersiz kullanımı, kiracılara ödeme yapılmaması ve ek gelir türlerinden kaynaklanan kayıplar dikkate alınarak potansiyel brüt gelirdir.

Nakit akışı, bir işletmenin zaman içinde dağıtılan bir dizi nakit girişi ve ödemesidir. Nakit akışı, net kar, amortisman ve diğer dönemsel tahsilat veya ödemelerden sağlanır.

Çeşitlendirme, yatırımların birbiriyle doğrudan ilişkili olmayan çeşitli yatırım nesneleri arasında dağıtılması sürecidir.

Temettüler, bir anonim şirketin hisse sahiplerine ödenen kârının bir parçasıdır.

İskonto, gelecekteki beklenen nakit akışlarının (makbuzlar veya ödemeler) bugünkü değerlerine indirilmesi sürecidir; değerleme tarihinde karşılaştırılabilir bir biçimde.

Özsermaye karlılığı, nakit girişleri ve yeniden satış gelirleri ile belirlenen, başlangıç ​​özsermayesinin iç getiri oranıdır.

Gelir yaklaşımı, işletmeden beklenen gelecekteki gelirin bugünkü değerinin belirlenmesine dayanan indirgenmiş nakit akışı yöntemi ve yıllık gelirin doğrudan kapitalizasyon yöntemini içeren üç geleneksel işletme değerleme yaklaşımından biridir.

Karşılaştırma birimi, değerlendirilen ve karşılaştırılan gayrimenkuller için ortak bir ölçüm birimidir.

Maliyet yaklaşımı, her türlü aşınma ve yıpranmayı hesaba katarak bir nesnenin yeniden üretim veya değiştirme maliyetinin belirlenmesine dayanan, mülk değerlemesinde üç geleneksel yaklaşımdan biridir.

Maliyetler, bir işletmenin veya bireysel girişimcinin ürün, iş ve hizmetlerin üretimi ve (veya) satışı için parasal olarak ifade edilen giderleridir.

Arazi kadastrosu (devlet), Rusya Federasyonu topraklarının doğal, ekonomik ve yasal durumu, arsaların konumu ve büyüklüğü hakkında sistematik bir dizi belgelenmiş bilgidir.

Arazi Kanunu, mülkiyetle ilgili bir dizi eyalet kanunu, yasal ve medeni düzenleme, arazi ve arazi mülkiyetiyle ilgili yasal ve usuli ilişkilerdir.

Arsa arsası, sabit bir sınıra, alana, konuma, yasal statüye ve devlet arazi kadastrosuna yansıyan diğer özelliklere sahip olan arazi yüzeyinin bir parçasıdır.

Amortisman – değerlemede, bir varlığın piyasa değerinin, yenileme (yeniden üretme) maliyetinden daha düşük olmasına neden olan herhangi bir fayda kaybı. Amortisman, periyodik olarak varlığın maliyetinden düşülerek muhasebeleştirilir. Amortismanı hesaplamanın iki yöntemi vardır: doğrusal - varlığın tüm hizmet ömrü boyunca eşit paylarda ve hızlandırılmış - maliyetin daha hızlı silinmesi (doğrusal yönteme kıyasla).

Değiştirilemez (telafi edilemez) amortisman - bir mülkün amortismanının değerlendirilmesinde, buna neden olan nedenleri ortadan kaldırma maliyetlerinin mülkün değerindeki karşılık gelen artışı aştığı.

Çıkarılabilir amortisman (düzeltilebilir) - bir gayrimenkul nesnesinin amortismanının değerlendirilmesinde, onu ortadan kaldırmanın maliyeti, bu amortismanın nedenlerinin ortadan kaldırılması sonucunda eklenen tüm nesnenin maliyetinden daha azdır.

Mülkiyet, çevreleyen dünyanın faydası olan ve birisine ait olan nesnelerdir. Hukuki bir kavram olarak mülkiyet, belirli bir kişinin içinde bulunduğu parasal değerlemeye tabi bir dizi hukuki ilişkidir.

Yatırım yapılan sermaye, bir işletmenin uzun vadede değerlendirilen borç ve özsermaye miktarıdır.

Yatırımlar, ekonomik (gelir, kar), sosyal, çevresel veya politik etki elde etmek amacıyla hem Rusya Federasyonu içinde hem de yurt dışında mali, maddi ve teknik kaynakların yatırımlarıdır.

Yatırım analizi, belirli bir yatırımcının ihtiyaç ve tercihlerine uygun olarak, sermaye yatırımlarının etkinliğinin finansal hesaplamalarına dayanan çeşitli yatırım projelerinin incelenmesidir.

Fikri mülkiyet, bir vatandaşın veya tüzel kişinin, fikri faaliyet sonuçlarına ve tüzel kişiliğin, ürünlerin veya hizmetlerin (şirket adı, ticari marka vb.) bireyselleştirilmesine ilişkin eşdeğer araçlara ilişkin hakkıdır.

Enflasyon riski, fiyatların öngörülemeyen bir şekilde artması sonucu işletmenin nakit gelirinin reel satın alma gücü açısından büyümeden daha hızlı değer kaybetmesi riskidir.

Enflasyon düzeltmesi – değerlendirmede kullanılan geçmiş bilgilerin karşılaştırılabilir bir forma getirilmesinin yanı sıra nakit akışları ve iskonto oranları tahmin edilirken enflasyon fiyat artışlarının da dikkate alınması.

İpotek, arazi veya diğer gayrimenkul nesnelerinin, bu nesnelerle yapılan işlemleri finanse etmek amacıyla kredi almak amacıyla rehin edilmesidir.

İpotek (kredi) sabiti - bir ipotek kredisine hizmet vermenin yıllık maliyetlerinin başlangıçtaki kredi tutarına oranı.

Mortgage yatırım analizi, özsermaye ve borç alınan sermayenin maliyet ve karlılığının ayrı ayrı muhasebeleştirilmesine dayanan bir gayrimenkul değerlendirmesidir.

Kadastro değerlemesi, belirli bir tarihte gerçekleştirilen, değerlendirme bölgelerindeki idari-bölgesel varlığın sınırları içindeki gayrimenkulün (arsalar) kadastro değerini belirlemek için bir dizi idari ve teknik eylemdir.

Sermaye, yatırım amaçlı bir dizi fon (parasal sermaye) ve mal yaratma ve hizmet sağlama sürecinde kullanılan üretim araçlarıdır (maddi sermaye).

Sermaye yatırımları, yeni sabit varlıkların yaratılması, genişletilmesi, yeniden inşası ve mevcut sabit varlıkların hem üretim hem de üretim dışı amaçlar için teknik olarak yeniden donatılmasıyla ilgili maliyetlerin toplamıdır.

Kontrol hissesi, bir hissedarın elinde yoğunlaşan bir işletmenin hisselerinin bir parçasıdır. Hisselerin %50'sini artı oy hakkına sahip bir hisseyi içermelidir.

Düzeltmeler (düzeltmeler), değerleme konusu mülk ile karşılaştırılabilir mülk arasındaki farkları hesaba katmak için eklenen veya çıkarılan tutarlardır.

Beta katsayısı (ß), bir bütün olarak borsadaki fiyat dalgalanmalarına göre değerlenen şirketin hisse senedi fiyatındaki dalgalanmalara dayalı olarak iskonto oranı hesaplanırken ortaya çıkan sistematik risk miktarıdır.

Kredi riski, borçlunun, kredi sözleşmesinin orijinal şartlarına uygun olarak borç verene karşı yükümlülüklerini yerine getirmeme olasılığıdır.

Tasfiye değeri, bir işletmenin tasfiyesinden elde edilen, varlıklarının ayrı satışı sonucunda elde edilen gelirler ile tasfiye maliyetleri arasındaki fark şeklindeki para miktarıdır.

Likidite – 1) bir işletmenin ödeme yükümlülüklerini zamanında yerine getirme yeteneği; 2) Bir varlığın hızlı bir şekilde paraya dönüştürülebilme yeteneği.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi, bir iş nesnesinin değerinin, tahmin süresi boyunca nesneden gelecek gelecekteki gelir akışının bugünkü değeri ile nesnenin gelecekte yeniden satışından elde edilen gelirlerin bugünkü değerinin toplamına dayalı olarak belirlenmesidir. -tahmin dönemi.

Fazla kazanç yöntemi, bilançoya yansımayan ancak sektör ortalamasının üzerinde özsermaye getirisi sağlayan maddi olmayan varlıkların değerinin belirlenmesine yönelik bir yöntemdir.

Yatırım grubu yöntemi, özsermayenin ve ödünç alınan fonların büyüklüğünü ve karlılığını dikkate alarak kapitalizasyon oranını hesaplamaya yönelik bir yöntemdir.

Kapitalizasyon yöntemi, bir işletmenin (işletmenin) piyasa değerini, yıllık gelir miktarını bu gelire karşılık gelen kapitalizasyon oranına bölerek belirleme yöntemidir.

Kümülatif inşaat yöntemi, değerlemesi yapılan şirkete yatırım yapma riskini dikkate alarak risksiz orana düzeltmelerin (primlerin) eklendiği kapitalizasyon veya iskonto oranını hesaplama yöntemidir.

Sanayi katsayıları yöntemi, küçük işletmelerin satışlarına ilişkin genelleştirilmiş verilere dayanarak, sektör özelliklerini dikkate alarak hesaplanan, belirli ekonomik göstergelere göre fiyat oranlarının kullanılmasına yönelik bir yöntemdir.

Karşılaştırmalı satış yöntemi, karşılaştırılabilir mülklerin son satışlarını konu mülkle karşılaştırarak, mülkler arasındaki farkları hesaba katacak düzeltmeler yaptıktan sonra piyasa değerini tahmin etme yöntemidir.

Eş şirket yöntemi (sermaye piyasası), piyasada serbestçe işlem gören benzer şirketlerin hisselerinin fiyatlarına ilişkin bilgilere dayanarak kontrol gücü olmayan bir payın değerini tahmin etmeye yönelik bir yöntemdir.

İşlem yöntemi, değer belirleme yöntemidir anonim şirketler Kontrol hissesinin veya bir bütün olarak şirketin satın alınmasının yanı sıra şirketlerin birleşme ve satın almalarının gerçekleştiği fiyatlar hakkındaki bilgilere dayanmaktadır.

Gordon modeli, iskonto oranı ile uzun vadeli gelir arasındaki fark olarak hesaplanan bir katsayı kullanılarak tahmin sonrası dönemin yıllık gelirinin kapitalizasyonuna dayanan, tahmin sonrası dönemde bir iş nesnesinin değerini tahmin etmeye yönelik bir formüldür. büyüme oranları.

Sermaye varlıkları değerleme modeli, borsa göstergelerine dayanarak iskonto oranını hesaplamak için bir yöntemdir: risksiz getiri oranı, beta katsayısı, küçük işletmeler için primlerin eklenmesiyle menkul kıymetlerin ortalama piyasa getirisi ve belirli bir yatırım yapma riski hem işletme hem de ülke riski.

Çarpan (tahmini) – şirketin fiyatı ile finansal performansı arasındaki ilişkiyi yansıtan bir katsayı. Değerleme faaliyetlerinde iki tür çarpan kullanılır: aralık – fiyat/kar, fiyat/nakit akışı, fiyat/temettüler, fiyat/gelir; anlık – fiyat/net varlıklar vb.

Fiyat/satış geliri çarpanı, bir işletmenin fiyatı ile satılan ürün ve hizmetlerden elde edilen yıllık gelirin maliyeti arasındaki ilişkiyi karakterize eden bir katsayıdır. Hizmet sektörü işletmelerinin yanı sıra dar yelpazede ürün üreten işletmelerin değerlendirilmesinde kullanılmaktadır.

Fiyat/temettü çarpanı, hisse fiyatı ile gerçek veya potansiyel temettü ödemeleri arasındaki ilişkiyi karakterize eden bir katsayıdır. Potansiyel temettüler, benzer işletmelerden oluşan bir grup için net karın yüzdesi olarak hesaplanan tipik temettü ödemeleri anlamına gelir.

Fiyat/kazanç çarpanı ve fiyat/nakit akışı, bir işletmenin fiyatı ile geliri arasındaki ilişkiyi karakterize eden, amortisman, temettü, kredi faizleri ve vergiler dikkate alınarak hesaplanan bir katsayıdır. Büyük şirketler net gelire göre daha iyi değerlenir. Küçük firmalar - vergi öncesi kar esas alınır, çünkü bu vergi farklılıklarının etkisini ortadan kaldırır. Fiyat/nakit akışı çarpanı, sermaye yatırımı ve amortisman politikasını daha doğru bir şekilde hesaba katar.

Fiyat/net varlık çarpanı, bir işletmenin fiyatı ile net varlıkları arasındaki ilişkiyi karakterize eden bir katsayıdır.

Gayrimenkul, bir dizi somut gayrimenkul nesnesinin yanı sıra, bu gayrimenkulün mülkiyet hakkından kaynaklanan yetki ve faydalardır.

Gayrimenkul (gayrimenkul) - arsalar, toprak altı araziler, izole su kütleleri ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şey. Gayrimenkul, dünya yüzeyinin üzerinde ve altında bulunan, amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneleri içerir - binalar, yapılar, çok yıllık bitkiler vb. İşletme bir bütün olarak bir mülk kompleksi olarak gayrimenkul olarak kabul edilmektedir.

Maddi olmayan varlıklar, uzun bir süre boyunca (en az bir yıl) gelir elde etmek için kullanılan, maddi bir şekli olmayan veya maddi şeklinin işletilmesi için gerekli olmadığı nesnelerdir. Maddi olmayan varlıklar arasında fikri mülkiyet, mülkiyet hakları, ertelenmiş veya ertelenmiş giderler ve şerefiye (şirketin ticari itibarı) yer alır.

Yatırımın geri dönüş oranı (sermaye geri kazanımı), yıllık olarak yatırımcıya iade edilen, değer kaybeden bir mülke yapılan ilk yatırımın yüzdesidir.

Normalleştirme - normal işleyen bir işletmenin gelir ve gider özelliklerinin belirlenmesi; bir kerelik gelir ve giderleri hariç tutar, işlemlerin muhasebe yöntemlerini sektör özelliklerini yansıtacak şekilde ayarlar ve varlıkların piyasa değerini belirler.

Standart hizmet ömrü, binaların, yapıların, makine ve ekipmanların ve düzenleyici belgelerle belirlenen diğer nesnelerin hizmet ömrüdür.

İşletme sermayesi, kısa devir süresine sahip maddi sermayenin bir parçasıdır (eldeki nakit, stok vb.); bir işletmenin mevcut varlıkları ile kısa vadeli borçları arasındaki fark.

Değerlendirmenin amacı maddi (şeyler) ve diğer nesnelerin yanı sıra bu nesnelere ilişkin mülkiyet hakları ve diğer mülkiyet haklarıdır.

İşletme giderleri, gelir elde etmek için gerekli olan bir mülkün işletilmesinin cari maliyetleridir (borç servisi ve gelir vergileri hariç).

Değişken işletme giderleri, mülkün doluluk düzeyine (kamu hizmetleri, değişken) bağlı olarak değişen cari işletme giderleridir. maaş ve diğerleri).

Sabit işletme giderleri, miktarı mülkün doluluk derecesine (emlak vergileri, sigorta ödemeleri vb.) bağlı olmayan cari işletme giderleridir.

Sabit sermaye, reel sermayenin kullanılan kısmıdır. üretim süreci uzun süre (arsalar, binalar, yapılar, makineler, ekipmanlar vb.).

Değerleme raporu, profesyonel bir değerleme uzmanı tarafından müşteriye sunulan ve sipariş edilen nesnenin değerinin değerlendirmesini kanıtlayan, oluşturulmuş formun bir belgesidir.

Değerleme, değeri belirlemek için gerekli piyasa ve düzenleyici verileri sistematik olarak toplamak ve analiz etmek için eğitim, deneyim ve niteliklere sahip bir uzmanın faaliyetidir. çeşitli türler Mevcut mevzuata, devlet standartlarına ve değerleme uzmanının etik gerekliliklerine dayalı olarak mülk.

Değerleme uzmanı, çeşitli mülk türlerini (işletmeyi) değerlendirme konusunda yüksek nitelikli, mesleki eğitim almış ve deneyimli bir uzmandır.

Birikim fonuna periyodik katkı (kurtarma fonu faktörü), belirli bir faiz oranı ve birikim dönemi sayısıyla, gelecekteki bilinen bir para miktarını biriktirmek için gereken periyodik eşit katkı miktarını hesaplamak için kullanılan bileşik faizin altı fonksiyonundan biridir.

Fayda - değerlendirmede, işletmenin mülkünü kullanma olanakları ve yöntemleri, alınan gelirin veya diğer faydaların miktarının ve zamanlamasının belirlenmesi ile belirlenir.

Siyasi risk, siyasi olayların neden olduğu değer değişikliği veya varlıkların kamulaştırılması veya müsaderesi tehdididir.

Potansiyel brüt gelir, mülkteki tüm birimlerin kiraya verilmesi ve kiranın tamamının tahsil edilmesi durumunda bir mülkün elde edebileceği gelirdir.

Değerlendirmenin konusu, nesnenin değer türünün yanı sıra, değerlendirilmesiyle ilgili mülkiyet ve diğer haklardır.

İşletme, ürünlerin, işlerin ve hizmetlerin üretimi ve (veya) satışına yönelik bir mülkiyet nesnesi ve belirli bir organize ekonomik faaliyet yapısıdır. İşletme bir mülk kompleksidir, tüzel kişilik haklarına, bağımsız bir bilançoya, cari ve diğer banka hesaplarına sahiptir.

Katkı ilkesi, bir işletmenin değerini değerlendirmek için, her bir üretim faktörünün ve onun en önemli unsurlarının, bu işletmenin fayda ve değerinin oluşumundaki katkısının belirlenmesinin gerekli olmasıdır.

İkame ilkesi, belirli sayıda homojen (yararlılık veya karlılık açısından) iş nesneleri varsa, en düşük fiyata sahip nesnelerin en yüksek talepte olacağı anlamına gelir.

Değişim ilkesi dış ortam- İş nesnelerini değerlendirirken, kullanıldıkları ekonomik, sosyal ve yasal koşullardaki olası değişikliklerin yanı sıra bölgenin dış ortamı ve gelişme beklentileri de dikkate alınmalıdır.

Rekabet ilkesi, iş nesnelerinin fiyatlarının, maksimum kar elde etmeye çalışan piyasa katılımcıları arasındaki sürekli rekabet yoluyla belirlenmesi anlamına gelir.

En iyi ve en etkili kullanım ilkesi, nesneyi kullanmak için olası seçeneklerden, iyileştirmelerle arsanın işlevselliğini en iyi şekilde gerçekleştiren seçeneğin seçilmesi anlamına gelir.

Beklenti ilkesi - Bu prensibe göre piyasa değeri, belirli bir işletmenin mülkiyetinden kaynaklanan gelecekteki gelirin ve diğer faydaların bugünkü değeri olarak tanımlanır.

Marjinal verimlilik ilkesi - Bu prensibe göre, üretimin ana faktörlerinin genişlemesi, net çıktının maliyetlerdeki artıştan daha hızlı artması durumunda etkilidir.

İşletme ve mülkiyet haklarının ayrılması ilkesi, işletmenin fiziksel unsurlarının ve bunlara ilişkin mülkiyet haklarının, nesnenin maksimum değerini elde edecek şekilde ayrılabileceği ve birleştirilebileceği anlamına gelir.

Arz ve talep ilkesi - Bu prensibe göre, bir işletmenin piyasa değeri, piyasadaki arz ve talebin etkileşimi sonucunda belirlenir.

Tahmin dönemi, bir işletmenin faaliyetlerinden elde edilen gelirin tahmin edildiği dönemdir (genellikle beş yıla kadar), ardından tahmin sonrası dönem gelir.

Değerlendirme prosedürü, piyasa ve düzenleyici verilerin toplanmasını ve analizinin yanı sıra bir işletmenin değerinin hesaplanmasını ve değerlendirme sonuçlarının hazırlanmasını sağlayan bir dizi teknik ve yöntemdir.

Değiştirme maliyetleri, gayrimenkul varlıklarının aşınma ve yıpranma bileşenlerinin değiştirilmesinden kaynaklanan, birkaç yılda bir ortaya çıkan veya miktarı yıldan yıla büyük ölçüde değişen maliyetlerdir.

Özsermaye karlılığı, vergi sonrası net kârın toplam özsermayeye oranıdır.

Risk, öngörülemeyen giderler veya öngörülen gelirin elde edilememesi şeklinde olası kayıp olasılığıdır.

Telif hakkı, lisans ücretinin periyodik olarak ödenmesidir: lisans kapsamında üretilen ürünlerin maliyetinden kesinti şeklinde; kar miktarından hesaplanan satış hacminin yüzdesi şeklinde.

Piyasa fiyatı, bir işlemde fiilen ödenen para miktarıdır.

Maliyet, mal üretmenin, iş veya hizmet gerçekleştirmenin doğrudan ve dolaylı maliyetleridir.

Bir hisse blokunun kontrol gücü olmayan niteliğine ilişkin indirim - değerli hisse blokundaki hisselerin değerinin orantılı payının azaltıldığı para miktarı. toplam tutar işletmeler.

Düşük likidite indirimi - bir nesnenin piyasa değerinin, onun yetersiz likiditesini yansıtacak şekilde azaltıldığı mutlak değer veya yüzde (% olarak).

Bileşik faiz (bir para biriminin gelecekteki değeri), bileşik faiz tekniğini kullanarak bilinen bir cari para miktarının gelecekteki değerini hesaplamak için katsayıyı belirlemenize olanak tanıyan bileşik faizin altı fonksiyonundan biridir. Bileşik faiz, hem asıl tutar üzerinden hem de daha önce hesaplanan ödenmemiş faizin orijinal tutara eklenmesiyle hesaplanır.

Mülkiyet, çeşitli varlıklar (fiziksel ve/veya tüzel kişiler) üretim araçlarının ve sonuçlarının mülkiyetine ilişkin; Sahip olma, elden çıkarma ve kullanma yetkileri aracılığıyla kendilerini gösterirler.

Özsermaye, katkıda bulunulan (ödenmiş) sermaye ve dağıtılmamış karlar da dahil olmak üzere bir işletmenin (şirketin) kayıtlı, kurucu veya hisse sermayesidir.

Karşılaştırmalı yaklaşım, benzer işletmelerin satış fiyatlarının veya karşılaştırılabilir şirketlerin hisse senedi fiyatlarının karşılaştırılmasına dayanan, işletme değerlemesinde kullanılan üç geleneksel yaklaşımdan biridir. Değerlendirmede finansal analiz ve çarpanlar kullanılır. Yaklaşım üç yöntemi içermektedir: emsal şirket yöntemi (sermaye piyasası), işlem yöntemi ve sektör katsayıları yöntemi.

İskonto oranı, gelecekte beklenen para tutarlarını (gelir veya giderleri) değerleme tarihindeki bugünkü değere indirmek için kullanılan faiz oranıdır.

Yatırımların geri dönüş oranı, alınan net gelir ile belirli bir süre içinde yatırılan fonlar arasındaki yüzde oranıdır.

Kapitalizasyon oranı (katsayısı), bir iş nesnesinden alınan yıllık geliri piyasa değerine yeniden hesaplamak için kullanılan bir faiz oranıdır.

Maliyet, belirli bir nesnede yer alan üretim faktörlerinin maliyetlerinin parasal ifadesidir. Bir işletmenin değerinin belirlenmesi, değerlemenin amaç ve yöntemlerine uygun olarak, değerleme tarihi itibarıyla belirli bir değer türünün (piyasa, yatırım, teminat ve diğerleri) belirlenmesidir.

Değişim değeri, bir nesnenin para veya başka mallarla değiştirilebilme yeteneğidir. Değişim değeri doğası gereği nesneldir ve piyasadaki mülkle yapılan işlemlerin temelini oluşturur.

Çoğaltma maliyeti, değerlendirilen nesnenin tam bir kopyasını aynı malzemelerden, aynı tasarım, teknoloji ve standartlara göre oluşturmanın, değerlendirme tarihindeki fiyatlarla hesaplanan maliyetidir.

Kullanım maliyeti, bir nesnenin belirli bir kullanım durumu için kullanışlılığına göre belirlenir. Doğası gereği subjektiftir ve çoğu zaman nesnenin belirli bir sahibi tarafından kullanılmasına ilişkin mevcut olasılıkları yansıtır; nesnenin alım satımı ve diğer piyasa işlemleriyle ilgili değildir.

Faaliyet gösteren bir işletmenin maliyeti, işleyen bir işletmenin (maddi olmayan varlıklar dahil) tüm mülk kompleksinin tek bir bütün olarak değeridir.

Teminat değeri, ipotek kredisini güvence altına alan mülkün değeridir; değeri, borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda teminatın satışı yoluyla borç verenin fonlarının geri ödenmesini garanti eder.

Değiştirme maliyeti, değerlemesi yapılan işletmeye fayda açısından benzer ancak modern malzemeler, ekipman, tasarımlar, teknolojiler ve standartlar kullanılarak inşa edilen bir tesisin inşa edilmesinin maliyetidir.

Yatırım değeri, bir işletmenin belirli bir yatırımcı (yatırımcı grubu) için, bireysel gereksinimleri ve tercihleri ​​dikkate alınarak, işletmeyi bir yatırım nesnesi olarak değerlendirirken yatırım tasarımının sonuçlarına göre belirlenen değeridir.

Vergiye tabi değer, ticari nesnelerin vergilendirilmesiyle ilgili düzenleyici belgeler esas alınarak belirlenen değerdir.

Artık değer, varlıkların orijinal maliyetinden tahakkuk eden amortismanın çıkarılmasıyla elde edilen tutardır.

Başlangıç ​​maliyeti – bir işletme tesisinin işletmeye alınmasının başlangıcındaki satın alma veya inşa etmenin fiili maliyetleri.

Tam yenileme maliyeti (FRC), varlıkların işletilmesine başlamak için gerekli olan ve bilançoya yansıtılan ilgili maliyetleri dikkate alan sabit varlıkların yenileme maliyetidir.

Piyasa değeri, değerlenen nesnenin rekabetçi bir ortamda açık piyasada elden çıkarılabileceği, işleme taraf olanların gerekli tüm bilgilere sahip olarak makul bir şekilde hareket ettikleri ve işlem fiyatının değerinin bundan etkilenmediği en olası fiyattır. herhangi bir olağanüstü durum.

Sigorta bedeli, kamu ve özel sigorta alanında kullanılan yöntemlere göre hesaplanan, işletme malının tahrip edilebilir unsurlarının sigortalanabileceği para miktarıdır.

Geri dönüşüm değeri, ek onarım ve satışa hazırlık yapılmadan bir dizi mülk öğesinin satılmasının maliyetleri dikkate alınarak hesaplanan mülkün değeridir.

Bir işletmenin (işletmenin) bugünkü değeri, üretim faaliyetlerinden elde edilen nakit akışının ve bir nesnenin yeniden satışından elde edilen gelirin belirli bir oranda iskonto edilmiş değeridir.

Yıllık gelirin bugünkü değeri, belirli sayıda gelecekteki eşit nakit tahsilatlarının veya ödemelerinin belirli bir faiz oranı üzerinden iskonto edilmesiyle bugünkü değerini hesaplamak için kullanılan altı bileşik faiz fonksiyonundan biridir.

Bir para biriminin bugünkü değeri, gelecekteki bilinen bir para miktarını, belirli bir faiz oranı ve bileşik dönem sayısı üzerinden bugünkü değere dönüştürmek için kullanılan altı bileşik faiz fonksiyonundan biridir.

Dönen varlıklar, bir yıl içinde nakde dönüştürülebilen nakit, stoklar ve alacak hesaplarından oluşur.

Kısa vadeli yükümlülükler, bir yıl içinde geri ödenmesi gereken kısa vadeli yükümlülüklerdir.

Binalar ve yapılar için artık teknik, binaların ve yapıların maliyetinin değerlendirilmesi olup, bunların işletilmesinden elde edilen gelirin, arsaya atfedilebilen gelir düşüldükten sonra kalan net işletme geliri olarak belirlenmesidir.

Arsa için artık tekniği, bir arsanın değerinin belirlenmesi olup, net işletme gelirinden bina ve yapılara atfedilebilen kısım düşüldükten sonra kalan kısım olarak arazinin kullanımından elde edilen gelirin belirlenmesidir.

Teknolojik eskime, teknolojideki değişikliklerin neden olduğu değer kaybıdır; bunun sonucunda bir varlık daha az verimli hale gelir ve işletmesi daha pahalı hale gelir.

Dönüşüm, mali tabloların uluslararası standartlardan farklı yerel muhasebe standartlarına uygun olarak yürütülmesi durumunda revizyon veya biçiminde değişiklik yapılmasıdır.

Fiziksel aşınma ve yıpranma, doğal etkilerin etkisi altında orijinal özelliklerini kaybeden unsurları, uygunsuz işletme, tasarım hataları ve inşaat kurallarının ihlali sonucu mülkün değerinin azalmasıdır.

Franchise, tanınmış bir şirkete ait bir markanın veya markalı ürünün, bir ücret karşılığında ve ayrıca ürünlerin yönetimi ve pazarlanması konusunda belirli bir yardım karşılığında kullanım hakkıdır. Franchise fast food restoranları, oto tamirhaneleri, benzin istasyonları vb. alanlarda yaygınlaştı.

Fonksiyonel aşınma ve yıpranma, tasarım veya planlama çözümlerinin, ekipmanın, yapılan işin kalitesinin ve modern pazar standartlarının gerekliliklerine uyulmaması nedeniyle bir mülkün değerindeki azalmadır.

Fiyat, belirli arz ve talep koşullarında bir işletmenin değerinin parasal bir tezahürüdür.

Net bugünkü değer, işletme faaliyetlerinden ve varlıkların belirli bir iskonto oranıyla satışından elde edilen gelir akışından ilk yatırım maliyetlerinin çıkarılmasıyla elde edilen değerdir.

Net varlıklar (net varlıklar), toplam varlıklar ile toplam yükümlülükler arasındaki farktır.

Net gelir (muhasebe ve vergilendirmede), gelir ve giderler (vergiler dahil) arasındaki farktır.

Net işletme geliri, gelir üreten bir tesisten elde edilen gerçek brüt gelirden işletme ve yenileme masraflarının çıkarılmasıyla elde edilen tutardır.

Ekonomik (dış) aşınma ve yıpranma, makroekonomik, endüstriyel, olumsuz dış etkiye sahip bölgesel faktörlerin (yasama, piyasa, ekonomik) yanı sıra çevredeki olumsuz değişikliklerin etkisi sonucu bir mülkün değerindeki azalmadır. mülkün dış ortamı.

Değerleme uzmanı etiği, değerlendirme alanındaki mesleki eylemlere yönelik bir dizi etik standart ve kuraldır.