Moderne problemer med videnskab og uddannelse. Overgang til vurdering af udstyr på sekundært marked

CIAN-analytikere studerede dynamikken i prisændringer i historien om annoncer for salg af lejligheder i Moskva, Moskva-regionen og Skt. Petersborg i 2015-2017. Vi tog højde for annoncer for direkte salg af lejligheder i eksisterende huse, som var udstillet i mere end 30 dage, hvor der blev foretaget mindst 2 prisændringer med mere end 50 tusind rubler. hver. Tilbud i luksusejendomssegmentet, annoncer med lavt pålidelighedsniveau, lejligheder udstillet i fremmed valuta, annoncer med atypiske salgsordninger (aktier, husleje, hastekøb) blev ikke taget i betragtning. Forskellen mellem prisen på den første udgivelse og prisen på den sidste udgivelse i I dette tilfælde kan med høj grad af sandsynlighed betragtes som størrelsen af ​​den handel, som sælgerne gik med til under salgsprocessen.

I de fleste tilfælde reducerede brugerne i 2015-2017 priserne i processen med at sælge lejligheder på det sekundære marked. Andelen af ​​sådanne ændringer overstiger 85 % af antallet af prisændringer. Dette er forståeligt, da det sekundære marked i løbet af 2015-2017. var under pres fra både et ugunstigt makroøkonomisk miljø (befolkningens realindkomst faldt) og interne markedsfaktorer (konkurrencen om købere fra segmentet af nye bygninger steg, hvor udbuddet steg rekordhøjt, og realkredittilskudsprogrammer skabte lejligheder i bygninger under opførelse mere attraktiv).

I før-kriseperioden oversteg den gennemsnitlige størrelse af ændringer i annoncepriser (handel) i hovedstadsregionerne ikke 2,5-3%. Denne indikator begyndte at vokse mærkbart allerede i 2014 (statistikker for dette år er sværere at fortolke, da prisændringer ofte var følelsesmæssige og ulogiske under forhold med ustabilitet i rublens valutakurs og geopolitisk usikkerhed). I 2015 var den gennemsnitlige handelsstørrelse 4,4 % i Moskva, 5,0 % i Moskva-regionen, 5,4 % i St. Petersborg. I september 2017 steg den med flere procentpoint (op til 9,2 % i Moskva, 7,8 % i Moskva-regionen, 7,6 % i Skt. Petersborg). De der. prisen på en gennemsnitlig lejlighed i annoncedatabaser er 8-9 % højere end det beløb, som sælgeren accepterer at sælge den for. Selve salgsteknologien under sådanne forhold er under forandring, og får funktionerne i en nedauktion, hvor den angivne pris kun bliver en invitation til at starte en dialog.

I næsten hvert femte parti reducerer sælgere priserne under udsalget med 15 % eller mere, hvilket gør prisen for den første udgivelse af en annonce til et stadig mindre pålideligt værktøj til markedsanalyse. Samtidig er det disse data, der bruges i massevurderingsmodeller, især til matrikulær værdiansættelse og beskatning. Dette fører til en overvurdering af beskatningsgrundlaget for mange lejligheder. Derudover ved vurdering af prisen på lejligheder (både selvstændigt og ved hjælp af onlinetjenester) er det nødvendigt at tage højde for den ændrede karakter af "prisen i annoncedatabasen", som nu i stigende grad er adskilt fra de reelle transaktionspriser.

I løbet af de seneste måneder er handelsvolumen fortsat med at vokse på trods af det langsomme opsving på ejendomsmarkedet og opsvinget i økonomien. I storbyregionerne vokser antallet af registrerede transaktioner igen (og ikke kun for nybyggeri, men i nogle måneder også på det sekundære marked). På samme tid, for at gennemføre en transaktion på det sekundære marked, er sælgere tvunget til i stigende grad at reducere priserne. Justeringen for forhandling er højere i sovjetbyggede huse ( panelhuse 1960-80'erne, bygninger fra Khrusjtjov-tiden) (11 % for hele det undersøgte område), mens sælgerne i nyligt færdiggjorte nye bygninger er mindre villige til at sænke priserne (den gennemsnitlige prisnedsættelse i disse huse er 3,5 %).

Det er en af ​​konsekvenserne af en langsigtet tendens til et fald i boligernes attraktivitet på det sekundære marked, som er begyndt at komme til udtryk i en egentlig ændring af ”prislandskabet”. Indbyggede huse sovjetiske år, er forældede fysisk og moralsk (vi taler ikke kun om "fem-etagers bygninger til renovering", men også de fleste panelhuse og endda dele af mursten og "Stalin" dem). Alderen for køb af lejligheder omfatter en generation med forskellige forbrugerkrav. Sovjetiske huse bliver kun ældre, mens kvaliteten af ​​det produkt, der tilbydes af udviklere på det primære marked, konstant vokser.

En stigning i værdien af ​​forhandlingsjusteringen for transaktioner på det sekundære marked er en naturlig reaktion fra markedet på et kompleks af faktorer. Markedsdeltagernes adfærd (beredskab til at nå gensidigt acceptable prisniveauer) gør det muligt for dem at passere gennem kriseperioden relativt støt. En negativ konsekvens af denne tendens er et lille fald i markedsgennemsigtigheden, da det bliver sværere for sælgere og købere at bestemme en rimelig pris for en lejlighed. Oplysninger om priserne på reelle transaktioner på Rosreestr-portalen er stadig vanskelige at få adgang til og svære at fortolke, og priserne i annoncedatabaser bliver stadig sværere at navigere i.

Konklusioner:

· Den gennemsnitlige handelsstørrelse for transaktioner på det sekundære marked har været stigende gennem krisen i 2014-2017. Nu er det 9,2 % i Moskva, 7,8 % i Moskva-regionen, 7,6 % i St. Petersborg.

· Under forhold med stagnation af gennemsnitlige forsyningspriser (de har været stort set uændrede i de sidste 2 år), er det dynamikken i forhandlingstilpasningen, der bliver en vigtigere markedsindikator, end hvad der er mere velkendt for markedsdeltagerne Gennemsnitspris kvadratmeter.

· 20 % af lejlighedssælgerne i Moskva, 17 % i Moskva-regionen, 23 % i Skt. Petersborg i 2017 reducerede prisen med mere end 15 % under salgsprocessen.

· Sælgere af lejligheder i sovjetisk byggede bygninger er mest tvunget til at sænke priserne; I nyligt færdiggjorte nybyggerier er det gennemsnitlige prisfald mindre udtalt.

· Forøgelse af afstanden mellem transaktionsprisen og meddelelsesprisen reducerer nøjagtigheden af ​​massevurderingsmodeller (som bruger tilbudspriser som benchmarks). Dette forringer nøjagtigheden af ​​en række indikatorer, for eksempel matrikelværdi og ejendomsskat.

En vigtig pointe i undersøgelsen af ​​prisfastsættelse på det sekundære marked er at registrere tilstedeværelsen af ​​en særlig type værdiforringelse under overgangen af ​​nyt udstyr fra det primære marked til det sekundære marked. I det videnskabelige samfund er der flere meninger om arten af ​​udseendet af en rabat, når et nyt produkt overføres til det sekundære marked:

• Ifølge Yaskevich E.E. er en rabat ved flytning til det sekundære marked et element af økonomisk forældelse og er f.eks. forbundet med tab af en garanti;
• Ifølge A.P. Kovalev er rabatten for at flytte til det sekundære marked det såkaldte "sekundære slid" eller uopretteligt fysisk slid på en ny genstand.

VRM = C / APyr) Værdien af ​​diskonteringsrenten ved generering af lejeindtægter. Den rentesats, der bruges til at genberegne fremtidige indtægtsstrømme til en enkelt nutidsværdi. Størrelsen af ​​driftsudgifter i procent af faktiske bruttoindkomst(DVD) En værdi, der viser, hvor stor en procentdel af DVD'en, der er udlejers driftsudgifter forbundet med udlejning af ejendommen: jordleje, ejendomsskat, forsikring, administration, reserve til restaurering mv. Forsyning forudsættes at være en lejerudgift.
Mængde af underudnyttelse af arealer En værdi, der angiver, hvor mange procent af arealer, der er tomme om året. Mængde af manglende betalinger under leje En værdi, der angiver, hvor stor en procentdel af lejebetalingen, som udlejer modtager mindre om året.
For at opfylde kravene i paragraf 19 og 22 i FSO nr. 1 er der givet betingelser for, at de opnåede signifikante værdier kan nå bestemte værdier. Karakteristisk Anvendelsesbetingelser Minimumsværdi Objektet har egenskaber svarende til markedssegmentet, hvilket gør det muligt at anvende minimumsværdien af ​​værdien Maksimal værdi Objektet har egenskaber svarende til markedssegmentet, hvilket gør det muligt at anvende den maksimale værdi af værdien Gennemsnitsværdi Objektet har gennemsnitlige, typiske egenskaber svarende til markedssegmentet Mellemværdier i intervallet Objektet har egenskaber, der passer til markedssegmentet, som gør det muligt at anvende en mellemværdi. Værdier fra minimum til maksimum skal tages i betragtning med passende begrundelse under hensyntagen individuelle egenskaber objekt.

Overgang til vurdering af udstyr på sekundært marked

TsHgg?)Zh&║xЁь▀Yъ$_xРЗкм=ъ$∙ЗШ┴pш┘^YС);Ё▒~qWйЗьГ┤ч≈uвшБ╢│┬ЗШ┴pш┘^YС);Ё▒~qWйЗьГ┤ч≈uвшБ╢│┬ЗШ┴pш┘^YС) j - endstream endobj 105 0 objstream H┴╛Wк┼\7шъ╞п╡'╦=K╫хccH ╦w!(├q 1д©÷sJRъшМnЦ0Цп▄J*U²zobѕя▄J*U²zobхls| ┼кf]╠ ╠ 4С[°█тка[#zб╤FkЕ:┘tb╩фТ2!█аы╘C┼-·ьbПж'f▓┌T═cс∙m-д)Ё1чБИ╡·ЗЗ╜███dQe +ts;7≤╨╗≈кж┌M╬²akchFRot»Уe▀МУll╠»╩⌡XlOl╠!∙⌡(╤i╢V&╠NK0┌╓╫Их ┕. - TskbI Yo:F'Tbyane7xQl5Ga`]F╩pД~ъUйТ╒)Б5Д╡bы7'oъL?░©^ЪfrP((Pn╙'.%3tуък▓Lи╔~╔ф┴©╔~╔ф┴©╔ -█Y ▐$&+╩^≥Пш²рv╞Н$З╦кw(tН²В╩к ╖┼Р╛╨^R╨≈есИ▀@кП *oя╦╓:█╦╓:┼╛╨^ е╦ Ew#╚uDA≥l÷∙▐Hsh&y╚+I6zETTs4▐3aIYan~I*JVR╙KrTs*╒ё╜ 2uEt÷-TC┤'┤ts≈╕tg┕ae 8G┘pyXV 4chyZOCYa ≥r ▄L≤М#FL)≈Мfolb└т&Ig6%ь?,п⌠у╫Я╣еШ╒А╬4зOO┴ШчШшg;█gaИK│P▌,╈я&Хе ╞╨ Q: 7fo8▄▀БJt┤▓a░Y■·╖T╣.
Det skal endnu en gang understreges vi taler om om udgiften til "ny" ejendom, der ikke har været i drift (brugt, brugt). Samtidig er E.E. Yaskevich nærmest sandheden i denne sag, det eneste, han tager fejl i, er i antagelsen om, at ejendomsgenstande, der ikke har været i brug, men som har kronologisk alder, ikke har nogen fysisk slitage - dette er en fejl, der er blevet til myte. I virkeligheden, når man forstår, at fysisk slitage er en funktion af tid, er det ret indlysende at antage, at for den samme egenskab over tid (f. forskellige stadier liv) værdi kan ændre sig som følge af fysisk slitage i økonomisk forstand.
Denne proces er illustreret i fig.

Tabet af vedligeholdelsesværdi forårsaget af manglen på en garanti, i sin rene form, er relateret til funktionel forældelse som et element i købers psykologiske opfattelse af produktet. Foreslået af Fomenko A.N. fortolkningen af ​​overgangskoefficienten til det sekundære marked forbundet med en rabat på forhandling har sin plads, men det er nødvendigt at forstå størrelsen af ​​denne rabat og dens opdeling i to komponenter - rabatten på selve forhandlinger og rabat ved overgang til det sekundære marked. Forfatteren har et andet synspunkt, ifølge hvilket værdiforringelse forbundet med overgangen til det sekundære marked er en undertype af funktionel forældelse.

Først og fremmest skyldes dette en vis psykologisk opfattelse hos køberen af ​​en genstand, der ikke længere er "ny".
PRIS- OG PRISFAKTORER PÅ DET SEKUNDÆRE MARKED FOR MASKINER OG UDSTYR 1 Mikhailov A.I.1 1 Statens uddannelsesinstitution for videregående professionel uddannelse "St. Petersburg State Economic University" Artiklen diskuterer prissætningen af ​​det sekundære marked for maskiner og udstyr. Det konkluderes, at det sekundære marked adskiller sig fra det primære marked, hvor nye, netop fremstillede modeller af maskiner sælges, ved en vis ustabilitet, uregelmæssighed og tilfældighed i produktforsyningerne og vanskelig forudsigelighed af markedet med hensyn til sortiment og priser. Sekundære markedspriser for brugte biler er normalt lavere end på det primære marked, hvilket først og fremmest skyldes værdiforringelsen af ​​brugt udstyr.

Systemet af værdiforringelsesfaktorer præsenteres og analyseres. En rabat for at flytte til det sekundære marked overvejes.

Vores afdeling har i dag sat en kurs for at konsolidere det faglige potentiale hos taksatorer fra sibiriske afdelinger for at kombinere de ideer, forslag og metodiske udviklinger, som vores taksatorer har. Vi tror på, at denne artikel vil hjælpe sibiriske taksatorer i deres hverdag praktisk arbejde, og de løbende ekspertundersøgelser vil fungere løbende. Litteratur:

1. "Ejendomsvurderingshåndbog."

Anden udgave opdateret og udvidet. Nizhny Novgorod 2012 Forfattere: Leifer L.A., Shegurova D.A.;

"Analyse og værdiansættelse af indkomstproducerende fast ejendom" Friedman J., Ordway Nick.. Trans. fra engelsk, - M.: "Delo Ltd", 1995. - 480 s.

"Metoder til kapitalisering af indkomst" S.V.

Gribovsky. Foredragskursus. Petersborg, 1997. – 172 s.

"Ejendomsvurdering" Tarasevich E. I.

Opmærksomhed

Leifer, Nizhny Novgorod, 2015, på s. 46, gives følgende forklaring om essensen og anvendelsen i vurderingen af ​​"rabatten på det sekundære marked": "Når man udfører omkostningstilgangen ved vurdering af maskiner og udstyrsobjekter, rabatten ved flytning til det sekundære marked bør tages i betragtning. Denne rabat begynder at gælde fra det øjeblik, ejendomsretten til genstanden overføres fra producenten til sælgeren. Denne rabat gælder for hver bolig én gang.

Dens økonomiske betydning ligger i de overførte risici (forekomsten af ​​skjulte defekter under transport, fabrikationsfejl osv.). Tabellerne viser rabatværdier udtrykt som en procentdel af prisen på en ny vare på det primære marked, erklæret af producenten eller forhandleren, at denne vare, da den er helt ny, sælges på det sekundære marked." Algoritmen til bestemmelse af overgangskoefficienten til det sekundære marked er angivet på side.

Variationskoefficienten beregnes ved hjælp af formlen: For små tal, selv når alle værdier falder inden for 5% (for eksempel fra 0% til 5%), viser variationskoefficienten, at prøven ikke er homogen. Når man går fra procenter til koefficienter (5 % rabat - koefficient 0,95), viser variationskoefficienten, at de resulterende prøver er homogene. For VRM-værdien, diskonteringsrenten og driftsudgifterne er en sådan overgang ikke mulig. For prøver af disse værdier blev ekstreme værdier fjernet, indtil variationskoefficienten blev mindre end 33%, og prøverne blev homogene. Minimumsværdierne af de bestemte værdier blev beregnet som det aritmetiske gennemsnit af prøverne af minimumsværdierne testet for homogenitet. De maksimale værdier af de bestemte værdier blev beregnet som det aritmetiske gennemsnit af prøverne af de maksimale værdier, der blev testet for homogenitet.

Analysen bør begynde på makroniveau og undersøge ændringer i lovgivning og lovgivningsmæssige rammer, hvilket i væsentlig grad kan påvirke produktionen af ​​produkter i industrien og dermed markedsværdien af ​​det udstyr, som disse produkter er produceret på. Et eksempel på en sådan ændring af de lovgivningsmæssige og regulatoriske rammer kan være en stigning i skattesatserne, indførelse af punktafgifter, indførelse af sanktioner og embargoer. 2. Dernæst fastlægges kredsen af ​​potentielle konkurrenter til den virksomhed, der skal evalueres, den markedsandel, virksomheden besætter, samt konkurrenternes position på dette marked.

Det er nødvendigt at analysere de faktorer, der resulterede i udstrømningen af ​​potentielle købere fra virksomheden under evaluering, udbuds- og efterspørgselskurven på dette marked og identificere årsagerne til, at potentielle købere blev kunder til andre virksomheder. 3.

Spørgsmålet om ejendomsvurdering er et af de centrale spørgsmål vedrørende sikkerhedsstillelse for banklån. Især under de nuværende forhold med stigende risiko for låntagers misligholdelse, er spørgsmålene om passende værdiansættelse af ejendom, der sikrer tilbagebetaling af udstedte banklån, mest presserende. Vi talte mere detaljeret om dette problem med Sergei Bershakov, en specialist i vurdering af løfter om maskiner og udstyr.

Interview med Sergei Valerievich Bershakov om funktionerne ved værdiansættelse af udstyr til sikkerhedsstillelse

Sergey Valerievich, til at begynde med, kan du sige et par ord om den nyligt afholdte konference "Management of Collateral Property of Banks", hvor du deltog?

Året, der er gået siden den forrige, anden konference om "Collateral Property Management", har bragt os en masse nyt. Dette er også en bevidsthed om den negative tendens i den russiske økonomi under påvirkning af eksterne og interne faktorer, når vi observerer et betydeligt fald i udlånsraten i alle segmenter. Dette omfatter implementering af længe ventede lovgivningsinitiativer. Her taler vi naturligvis først og fremmest om mulighedens opståen notarisering meddelelser om registrering af et pant i løsøre samt om igangværende arbejde inden for forbedring af føderale værdiansættelsesstandarder. Dette er Federal Valuation Standard No. 7 “Real Estate Valuation”, som trådte i kraft i september 2014, samt vores profilstandard FSO-9 “Valuation for Pledge Purposes”, som er i sidste fase af godkendelsen.

Det er klart, at alle disse væsentlige begivenheder ikke kunne andet end at påvirke de særlige forhold i arbejdet med bankernes sikkerhedsstillelse, hvilket krævede, at de træffer koordinerede og effektive handlinger i forbindelse med udvikling af krisefænomener og ændring af lovgivning.

Det er ikke overraskende, at denne hurtigt skiftende virkelighed blev afspejlet i konferencens dagsorden og talernes taler.

Som altid var jeg forbløffet over tætheden af ​​strømmen af ​​værdifulde juridiske oplysninger fra Rosgosstrakhbank-repræsentanten Andrey Legostaev.

Det var et stort held, at vi kunne invitere Ilya Radchenko, medlem af Federal Notary Chamber, til konferencen, som fokuserede på praktiske spørgsmål tinglysning af meddelelser om pantsætning af løsøre.

Kort sagt, ifølge deltagerne, som jeg efterfølgende diskuterede resultaterne af denne begivenhed med, var konferencen bestemt relevant og nyttig. Det fortjener opmærksomhed fra hele samfundet af sikkerhedsspecialister og vurderingsmænd og har allerede indtaget sin retmæssige plads blandt andre platforme, hvor sikkerhedsspørgsmål diskuteres.

Hvorfor er emnet vurdering af sikkerhedsstillelse for maskiner og udstyr relevant i dag? Din rapport på konferencen var trods alt helliget dette emne.

Jeg mener, at spørgsmålet om ejendomsvurdering kan betragtes som et af de centrale spørgsmål vedrørende sikkerhedsstillelse for banklån. Derfor er dette emne i en eller anden form fra år til år optaget på dagsordenen for denne konference. Under de nuværende forhold med stigende risiko for låntagers misligholdelse er spørgsmålene om passende værdiansættelse af ejendom, der sikrer tilbagebetaling af udstedte banklån, desuden mest presserende. Vigtigheden af ​​spørgsmålet om vurdering af sikkerhedsstillelse skyldes også, at det går ud over omfanget af de interne bankaktiviteter for sikkerhedsstillelse, og påvirker direkte eksterne modparter til banker - vurderingsselskaber, som er fuldgyldige deltagere i processen med at godkende sikkerhedsstillelse både ved udstedelse af et nyt lån og i gang med yderligere sikkerhedsstillelse.

Jeg påtog mig med glæde emnet værdiansættelse af udstyr, der blev foreslået mig, da metoden til vurdering af fast ejendom som en type ejendom efter min mening er meget mere på grund af dens relative kompleksitet, udtrykt i de mange forskellige tilgange og metoder, der anvendes. udviklet i sammenligning med processen med udstyrsevaluering. Vurderingen af ​​sidstnævnte har rejst og rejser fortsat en masse spørgsmål og stridigheder både blandt medpantsættere og inden for vurderingsmiljøet. Især hvis vi taler om værdiansættelse af udstyr til sikkerhedsstillelse.

Kan du præcisere, hvad du præcist i forbindelse med dette spørgsmål mener med udstyr?

Det er virkelig vigtigt aspekt, da vi i praksis med at foretage sikkerhedsundersøgelse gentagne gange har stået over for valget af, hvilken type ejendom, der skal klassificeres som den vurderede genstand. Svaret på dette spørgsmål gav os mulighed for at træffe en grundlæggende beslutning om følgende punkter: er det overhovedet muligt at betragte denne ejendom som sikkerhed i henhold til intern regulatoriske dokumenter bank, hvilke krav til at identificere ejendom, hvilke værdiansættelsesmetoder der skal bruges, mængden af ​​sikkerhedsrabatter, og efterfølgende, i tilfælde af en positiv beslutning om at låne til en kunde mod denne ejendom - om hyppigheden af ​​planlagt overvågning af denne ejendom.

Så to formuleringer er mest berømte. Den første formulering er givet i al-russisk klassificering anlægsaktiver, gruppering af kategorien "Maskiner og udstyr" efter naturlige materialekarakteristika. I denne fortolkning forstås maskiner og udstyr som enheder, der omdanner energi, materialer og information, og afhængigt af hovedformålet (eller overvejende) opdeles de i energi (kraft), arbejde og information. Imidlertid er der ofte i sikkerhedsstillelsespraksis typer af ejendom, der er ret vanskelige at klassificere i en af ​​de tre grupper, der er nævnt ovenfor, baseret på ovenstående definition (for eksempel møbler, ølfade, reolopbevaringssystemer, reklameudstyr osv.) . Det er her, formuleringen i de internationale værdiansættelsesstandarder kommer til undsætning. Det er, set fra mit synspunkt, mere universelt. I den er "Maskiner og udstyr" aktiver ejet af økonomiske enheder og beregnet til deres brug i produktion eller levering af varer og tjenesteydelser, til udlejning til andre, der forventes at blive brugt over en længere periode. Her lægges vægten ikke på ejendommens materielle og materielle funktion, men ud fra dens økonomiske indhold. Baseret denne definition, fremkomsten af ​​sådanne klasser af udstyr som detailhandel, lager, restaurant osv. er berettiget.

Kan du angive fordele og ulemper ved udstyr som sikkerhed? I hvilke tilfælde og hvor ofte tages det som sikkerhed?

Udstyr, som sikkerhed, er en af ​​fire traditionelle typer ejendom, betragter den som sikkerhed for et lån. I sikkerhedsporteføljen er andelen af ​​udstyr omkring 7-10%, hvilket gør det muligt at indtage en "ærefuld" fjerdeplads, altså den sidste. Mere sandsynligt, hovedårsagen- Dette er resultatet af lav tilbagebetaling af gæld med sikkerhed i udstyr. Hvorfor sker dette? Først og fremmest skyldes det den høje risiko for at miste sikkerheden. Herefter følger risikoen for utilstrækkelig værdifastsættelse på grund af udstyrets tekniske kompleksitet og risikoen for et accelereret værdifald i løbet af låneperioden på grund af uoverensstemmelser i stigningen i forventet og faktisk slitage.

Taler vi om fordelene, er de også væsentlige. Dette er for det første enkelheden og hastigheden af ​​registrering som sikkerhed (vedrørende fast ejendom). For det andet den relativt højere likviditet i en del af udstyret, både på grund af muligheden for en forenklet udenretslig salgsordning og relativt lave markedsværdier. Indtil for ganske nylig blev faktoren med øgede juridiske risici anset som et minus, men nu er det et ubestrideligt plus, efter at muligheden for at registrere meddelelser om pantsætning af løsøre er opstået, hvilket har ført til minimering af disse risici forbundet med udfordring panthaveres rettigheder. En anden faktor, der gør, at udstyr som sikkerhed kan have yderligere relevans fra såvel pantsætters som pantsætters side, er muligheden for at udvide bankens kreditlinje gennem udlån med sikkerhed i indkøbt udstyr, hvilket er ret efterspurgt både i SMV-segmentet og store virksomhedsvirksomheder.

Hvad menes med udstyrslikviditet?

Sikkerhedsstillelsens likviditet er en egenskab, der viser dens evne til at blive solgt inden for en tidsramme, der svarer til likviditetsniveauet for denne ejendom. Likviditet er med andre ord karakteriseret ved eksponeringsperioden for det værdisatte objekt. Denne egenskab ikke mindre vigtigt end selve markedsværdien, da banken er interesseret i ikke kun at kende størrelsen af ​​afkastet Penge som følge af salg af skyldnerens sikkerhed, men også tidspunktet for modtagelse af penge. Det er af denne grund, at Draft Federal Valuation Standard "Valuation for Pledge Purposes" (FSO nr. 9, paragraf 12, 13) fastslår vurderingsmandens forpligtelse til at drage en konklusion om ejendommens likviditet, som en karakteristik af hvilken rapporten angiver den typiske (estimerede) periode for dets markedseksponering pr åbent marked hvor det kan sælges til markedsværdi.

Udstyrets likviditet bestemmes af en række faktorer, nogle af de vigtigste er følgende: alsidighed, funktionel uafhængighed, teknologisk fuldstændighed, kompleksitet af demontering og yderligere montering, udstyrets funktionelle egenskaber, dets drifts- og designindikatorer og nogle andre . Flydende udstyr cirkulerer på et åbent konkurrencepræget marked i forhold til udbud og efterspørgsel, og har følgende egenskaber: skal masseproduceres og beregnet til en bred vifte af forbrugere, skal bruges i forskellige brancher eller i én branche hos mange virksomheder og har desuden et aktivt marked.

Hvad er udstyrets egenskaber med hensyn til egenskaberne ved deres vurdering?

Jeg vil gerne bemærke følgende funktioner i rækkefølge efter deres betydning. For det første er udstyret kendetegnet ved høj designkompleksitet og tilstedeværelsen af ​​mange prisparametre. For det andet, ved værdiansættelse af udstyr, bruges nogle specifikke typer estimerede værdier. For det tredje, da mulighederne for indkomsttilgangen ved vurdering af udstyr er væsentligt begrænsede, anvendes omkostnings- og komparative tilgange oftest under hensyntagen til deres tætte metodiske sammenhæng. Her vil jeg bemærke, at implementeringen af ​​omkostningstilgangen er forbundet med tilstrækkelig kompleksitet ved fastlæggelse af slitage. Og for det fjerde en mere vigtig egenskab udstyr, som ikke bør glemmes, er behovet for at tage højde for værdien af ​​mærket.

Hvilke hovedpunkter vil du bemærke i udstyrsvurderingsproceduren?

Her vil du tilsyneladende spørge ind til det funktionsdiagram, der er indeholdt i oplægget til min rapport på 3. konference "Styring af banksikkerheder". Så i dette diagram gjorde jeg et forsøg på at forstørre den typiske funktionelle rækkefølge af handlinger udført af vurderingsafdelingen i bankens sikkerhedsstillelse. Diagrammet viser prioriteringen af ​​valget af tilgange til vurdering, de anvendte metoder inden for de udvalgte tilgange og angiver også kilderne til indhentning af data til beregninger.

Som det kan ses i diagrammet, har den komparative tilgang (gren 1) altid prioritet ved vurdering af udstyr til sikkerhedsstillelse, og i mangel af et udstyrsmarked variationer af omkostningstilgangen (gren 2-4). Afdeling 4 er sidste chance vurderingsmanden til at drage en konklusion om udstyrets markedsværdi, når de tre tidligere analysemetoder har slået fejl. Denne mulighed giver vurderingsmanden mulighed for at basere sine beregninger på de oplysninger, som ejeren af ​​udstyret har givet om ejendommens købspris. Denne mulighed anses dog kun for mulig i de tilfælde, hvor pantsættervurderingsmanden som følge af en analyse af dokumenter har fundet en indirekte bekræftelse af, at ejendommens købspris er tilstrækkelig. Ellers kan alle efterfølgende beregninger, givet deres matematiske konsistens, føre os frem til et resultat, der ikke har noget med markedsværdien at gøre. Det er i øvrigt dette 4. beregningsalternativ, der rejser det største antal spørgsmål fra sikkerhedstjenester, der verificerer udstyrsvurderingsrapporter lavet af vurderingsfirmaer.

Hvilke vanskeligheder og fejl hos vurderingsmænd vil du bemærke?

Hvis vi taler om vanskeligheder, forekommer det mig, at de hovedsageligt opstår i processen med uenigheder mellem vurderingsselskaber og bankers sikkerhedsstillelse på stadiet for verifikation af vurderingsrapporter. Årsagen til uenigheden ligger i konfliktens parters motiver. Bankpantsættere er presset af forhold i forbindelse med muligheden for efterfølgende salg af den ejendom, der vurderes. Og dette er netop den sidste fase livscyklus sikkerhedsstillelse er forbundet med det såkaldte ”sandhedens øjeblik”, når pantsætterens kompetence er bekræftet (eller ikke bekræftet).

Derfor, for pantsætteren, er det meget vigtigere ikke den matematiske konsistens af konklusionerne om markedsværdien af ​​sikkerhedsstillelsen, men realismen af ​​de opnåede resultater, det vil sige netop de værdier, som den vurderede ejendom har. kan sælges af banken og inden for en for banken acceptabel tidsramme.

Det er klart, at det heller ikke er let for vurderingsmanden, da hans aktiviteter direkte afhænger af vurderingskunderne, som nogle gange oprigtigt ikke forstår, hvorfor ejendom, der for nylig blev erhvervet for et vist beløb, nu, i overensstemmelse med bankens resultater, koster halvt så meget eller anses generelt for illikvid. Og det på trods af, at konkurrentbanken reagerede ganske positivt på vurderingsresultaterne. Udkastet til FSO-9, "Valuation for Pledge Purposes", som i øjeblikket er under godkendelse, gør et forsøg på, om ikke helt at eliminere, så udjævne disse modsætninger. Så standarden tillader tilstedeværelsen særlige krav bankkrav til vurdering af sikkerhedsstillelse, der ikke er i modstrid med denne føderale standard og andre føderale standarder vurderinger. Hvis vurderingsopgaven angiver en kommende eller faktisk panthaver, og har denne sådanne særlige krav, skal vurderingsmanden oplyse kunden om, at sådanne særlige krav eksisterer.

Fejl ved evaluering af udstyr

Af de vigtigste fejl, der opstår under processen med udstyrsvurdering fra vurderingsfirmaets side, vil jeg bemærke følgende:

• der er ofte mangel på forståelse for ydeevne, fuldstændighed og sammensætning af det udstyr, der vurderes;
• utilstrækkelig kritisk holdning fra vurderingsmandens side til udvælgelsen af ​​analoger i den komparative tilgang, når der ikke tages behørigt hensyn til tidspunktet for deres eksponering, og pålideligheden af ​​de offentliggjorte data ikke kontrolleres; Her bør vi ikke glemme substitutionsprincippet, der dominerer den komparative tilgang, som kræver at tage hensyn til analoger af det lavere prisinterval;
• Vi bør ikke glemme at anvende en passende rabat på forhandlinger på mindst 15 %, og under de nuværende markedsforhold mere;
• ved vurdering af brugt udstyr, når prisen på nyt udstyr bruges som de første data, er det nødvendigt at tage højde for overgangsraten til det sekundære marked på op til 15%;
• i omkostningstilgangen bør omkostningerne til installationsovervågning, idriftsættelse og levering ikke tages i betragtning i prisberegningen; desuden fratrækkes anslåede demonteringsomkostninger;
• implementering af omkostningstilgangen, når købsprisen tages som de første data til beregninger, er, lad os sige, ikke det højest prioriterede alternativ for vurderingsmanden, først muligt efter at der er tilstrækkelig grund til at tro, at de data, som ejendomsejeren har leveret. er tilstrækkelig.

Her taler jeg ikke om de tilfælde, hvor vurderingsmandens bevidste ønske om at opnå hurtigt og nemt udbytte i forholdet til kunden til skade for vurderingens kvalitet i sidste ende fører til uoverensstemmelser med bankernes sikkerhedsstillelse og som en konsekvens heraf. , til et fald i vurderingsvirksomheders omdømme som partnere i banker.

Bershakov Sergey Valerievich

Siden august 2008 har han haft forskellige stillinger i Collateral Security-afdelingen i OJSC BINBANK, fra seniorspecialist til souschef i afdelingen, og han har stået i spidsen for Collateral Valuation Service for kunder i små og mellemstore erhvervssegmenter, der primært beskæftiger sig med spørgsmål om værdiansættelse af sikkerhedsstillelse.

Han dimitterede fra Finansakademiet under Den Russiske Føderations regering og gennemgik professionel omskoling under programmet "Evaluering af værdien af ​​en virksomhed (forretning)."

Gentaget taler på konferencen "Management of Collateral Property of Banks".

Interviewet af Evgeniy Senshin

1

Artiklen diskuterer prissætning af det sekundære marked for maskiner og udstyr. Det konkluderes, at det sekundære marked adskiller sig fra det primære marked, hvor nye, netop fremstillede modeller af maskiner sælges, ved en vis ustabilitet, uregelmæssighed og tilfældighed i produktforsyningerne og vanskelig forudsigelighed af markedet med hensyn til sortiment og priser. Sekundære markedspriser for brugte biler er normalt lavere end på det primære marked, hvilket først og fremmest skyldes værdiforringelsen af ​​brugt udstyr. Systemet af værdiforringelsesfaktorer præsenteres og analyseres. En rabat for at flytte til det sekundære marked overvejes. Forfatteren betragter overgangskoefficienten til det sekundære marked som et element af værdiforringelse baseret på faktorer af funktionel forældelse. Det kvantitative udtryk for koefficienten for denne type værdiforringelse dannes som regel på grundlag af en ekspertundersøgelse af markedsdeltagere.

overgangshastighed på sekundærmarkedet

værdiforringelse

prissætningsfaktorer

sekundært marked

prissætning

1. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. Teori og praksis for vurdering af maskiner og udstyr: lærebog. – Rostov n/d: Phoenix, 2009. – 587 s.

2. Kovalev A.P. Konstruktion af en generaliseret slidkurve til massevurdering af maskiner og udstyr // Vurderingsspørgsmål. – 2009. – Nr. 3. – S. 29.

3. Mikhailov A.I. Metodiske aspekter ved vurdering af økonomisk forældelse af løsøre / A.I. Mikhailov // Nutidige problemstillinger videnskab og uddannelse. – 2013. – nr. 3; Adgangstilstand: http://www..

4. Fomenko A.N. Metode til at bestemme graden af ​​værdinedsættelse af løsøre efter salg på det primære marked // Vurderingsspørgsmål. – 2010. – Nr. 1. – S. 53.

5. Yaskevich E.E., Evdokimov A.V. Funktioner af omkostnings- og indtægtstilgange ved vurdering af markedsværdien af ​​maskiner og udstyr. Adgangstilstand: http://www.cpcpa.ru/Publications/008/.

Introduktion

Det sekundære marked for maskiner og udstyr er et selvorganiserende system, hvor transaktioner for køb og salg af brugt udstyr udføres. Talrige handelsfirmaer arbejder aktivt på det, køber ubrugt og forældet udstyr op fra virksomheder, organiserer dets reparation og (eller) modernisering, enten på stedet eller på reparationsfabrikker, samt den efterfølgende promovering af repareret og opdateret udstyr til det sekundære marked .

Det sekundære marked adskiller sig fra det primære marked, hvor nye, netop fremstillede bilmodeller sælges, ved en vis ustabilitet, uregelmæssigheder og tilfældigheder i vareleverancerne og vanskelig forudsigelighed af markedet i forhold til sortiment og priser. Det sekundære marked er aktivt i de segmenter, hvor efterspørgslen ikke fuldt ud dækkes af det primære marked. For eksempel det sekundære marked teknologisk udstyr V de sidste år mærkbart genoplivet, da den indenlandske værktøjsmaskineindustri på grund af en vis stagnation ikke hurtigt kan levere nye maskiner af nogle modeller til det primære marked, og nyt importeret udstyr viser sig at være for dyrt for vores virksomheder. I nogle tilfælde er levering af nyt udstyr muligt, men det er forbundet med lange leveringstider.

Det sekundære marked er, selvom det er et uafhængigt medie, ikke desto mindre stærkt påvirket af det primære marked. Som du ved, sammenligner enhver køber, når han spørger prisen på en brugt bil, mentalt altid sin pris med prisen på en lignende, men ny bil.

Selvom priser på sekundærmarkedet kan være vildledende, især i små statistiske stikprøvestørrelser, bruges de ofte af vurderingsmænd. Hovedårsagen til denne behandling er, at modellerne af mange maskiner og udstyr, der anvendes i virksomheder og er underlagt evaluering, ikke længere produceres af producenter, så priserne for deres nye analoger på det primære marked er ofte umulige at finde. Sekundære markedspriser for brugte biler er naturligvis lavere end på det primære marked, hvilket først og fremmest skyldes værdiforringelsen af ​​brugt udstyr.

De vigtigste prissætningsfaktorer på det sekundære marked er afskrivningsfaktorer, som bestemmer værditabet på maskiner og udstyr på det sekundære marked.

Figur 1. Miljøpåvirkning på vedligeholdelse

Det segmenterede miljø for påvirkningen af ​​kumulative værdiforringelsesfaktorer er vist i fig. 1.

I fig. 1 viser, at ved hjælp af systemkoncepter kan værdiforringelsesfaktorer opdeles i tre typer af arten af ​​påvirkningsmiljøet på et specifikt teknisk objekt:

1) Faktorer for dannelse af fysisk svækkelse (FI), som forudbestemmer værditabet af et produkt ud fra graden af ​​dets fysiske forringelse (og brugsintensiteten) og aggressiviteten af ​​det umiddelbare driftsmiljø:

• alder af udstyr;
• objektets driftstid;
• vilkår for brug;
• driftsmiljøforhold;
• kilometertal for køretøjer.

2) Faktorer i dannelsen af ​​funktionsnedsættelse (FU), under hensyntagen specifikationer maskiner og udstyr, forældelse af varer på grund af fremkomsten af ​​nye designs som følge af videnskabelige og tekniske fremskridt præsenteret på det primære marked:

• udstyrskonfiguration, tilstedeværelse/fravær af nødvendige komponenter og samlinger;
• udstyrets nominelle ydeevne;
• ophør af produktionen af ​​det udstyr, der vurderes;
• udseendet af mere moderne modeller på markedet.

3) Faktorer i dannelsen af ​​økonomisk værdiforringelse (EA), under hensyntagen til indflydelsen af ​​årsager uden for vedligeholdelsen:

• juridiske restriktioner;
• økonomisk recession og inflation;
• stigning i skatter og afgifter;
• branchens tilstand og markedsforhold;
• nedsat efterspørgsel efter visse typer produkter;
• øget konkurrence og faldende marked;
• stigende priser på råvarer, arbejdskraft, transport el forsyningsselskaber uden en tilsvarende stigning i prisen på fremstillede produkter;
• høje renter;
• ændringer i strukturen af ​​råvarereserver, arten af ​​lønomkostninger;
• niveauet af virksomhedens konkurrenceevne;
• sikkerhedskrav miljø på regeringsreguleringsniveau.

Ovenstående klassificering af værdiforringelsesfaktorer giver os mulighed for at opnå en systematisk forståelse af værditabet på udstyr på det sekundære marked. Fordelen ved dette system er fraværet af dobbeltregnskab, dvs. faktorer krydser ikke hinanden.

Det skal bemærkes, at analysen af ​​de faktorer, der bestemmer økonomisk forældelse, kan udføres på to niveauer (fig. 2).

Faktorer, der tager højde for indflydelsen af ​​makro- og mikroøkonomiske indikatorer:

Makro niveau:

• den generelle økonomiske situation i landet og verden;
• skatter, afgifter, inflation, niveau og vilkår for aflønning, arbejdsløshedsprocent;
• ændringer i de lovgivningsmæssige og regulatoriske rammer;
• industriens tilstand;
• markedsforhold og efterspørgsel efter visse typer produkter;
• tilstedeværelse af konkurrenter på markedet;

Mikro niveau:

• virksomhedens konkurrenceevne, dens styrker og svage sider;
• årsager til det samlede fald i virksomhedens omsætning;
• årsager til at reducere produktionsmængden af ​​specifikke produkter;
• tilstedeværelse/fravær af forbud og sanktioner ved produktfrigivelse.

Følgende analysealgoritme foreslås til brug:

1. Analysen bør begynde på makroniveau og undersøge ændringer i de lovgivningsmæssige og regulatoriske rammer, der kan påvirke produktionen af ​​produkter i industrien væsentligt og dermed markedsværdien af ​​det udstyr, som disse produkter er produceret på. Et eksempel på en sådan ændring af de lovgivningsmæssige og regulatoriske rammer kan være en stigning i skattesatserne, indførelse af punktafgifter, indførelse af sanktioner og embargoer.

2. Dernæst fastlægges kredsen af ​​potentielle konkurrenter til den virksomhed, der skal evalueres, den markedsandel, virksomheden besætter, samt konkurrenternes position på dette marked. Det er nødvendigt at analysere de faktorer, der resulterede i udstrømningen af ​​potentielle købere fra virksomheden under evaluering, udbuds- og efterspørgselskurven på dette marked og identificere årsagerne til, at potentielle købere blev kunder til andre virksomheder.

3. Det er nødvendigt at sammenligne kvaliteten af ​​produkter med deres kvalitet fra konkurrenter, hvilket i høj grad afhænger af udstyrets nyhed og fremstillingsevne.

4. Derefter skal der udføres en analyse på mikroniveau, der undersøger årsagerne til faldet i produktiviteten i virksomheden som helhed og udstyr, især ved at udføre en retrospektiv analyse af indtægtsmængder, ændringer i omkostninger og rentabilitet af produktionen.

5. Vurder graden af ​​indflydelse af ovenstående faktorer på makro- og mikroniveau, identificer de væsentligste argumenter, der negativt påvirker ejendommens markedsværdi. Foretag en kvalitativ og kvantitativ vurdering af disse faktorer.

Det skal bemærkes, at ovenstående makro- og mikroniveauer for at bestemme økonomisk værdiforringelse korrelerer med hinanden deduktivt, dvs. Fra generelt til specifikt.

Et vigtigt punkt i undersøgelsen af ​​prisfastsættelse på det sekundære marked er at identificere tilstedeværelsen af ​​en særlig type værdiforringelse, når nyt udstyr flytter fra det primære marked til det sekundære marked.

I det videnskabelige samfund er der flere meninger om arten af ​​udseendet af en rabat, når et nyt produkt overføres til det sekundære marked:

• Ifølge Yaskevich E.E. er en rabat ved flytning til det sekundære marked et element af økonomisk forældelse og er f.eks. forbundet med tab af en garanti;
• Ifølge A.P. Kovalev er rabatten ved at flytte til det sekundære marked det såkaldte "slid på det sekundære marked" eller det uoprettelige fysiske slid på en ny genstand. Konklusionen er lavet på baggrund af den logistiske funktion og faktormodellen for fysisk slid;
• Ifølge A.N. Fomenko er en rabat for at flytte til det sekundære marked en rabat for at forhandle i en transaktion mellem en informeret sælger og en køber på det sekundære marked med et nyt objekt.

Forfatteren mener dog, at klassificering af overførselshastigheden til det sekundære marked som en kategori af fysisk slitage er forkert på grund af fraværet af uopretteligt fysisk slid på en ny genstand, der er sat til salg på det sekundære marked.

Desuden er overgangen til det sekundære vedligeholdelsesmarked ikke forbundet med økonomiske forældelsesfaktorer ( Detaljeret beskrivelse afskrivning af teknisk udstyr baseret på faktorer af økonomisk forældelse er præsenteret i afsnit 3.4 i forfatterens afhandlingsarbejde). Tabet af vedligeholdelsesværdi forårsaget af manglen på en garanti, i sin rene form, er relateret til funktionel forældelse som et element i købers psykologiske opfattelse af produktet.

Foreslået af Fomenko A.N. fortolkningen af ​​overgangskoefficienten til det sekundære marked forbundet med en rabat på forhandling har sin plads, men det er nødvendigt at forstå størrelsen af ​​denne rabat og dens opdeling i to komponenter - rabatten på selve forhandlinger og rabat ved overgang til det sekundære marked.

Forfatteren har et andet synspunkt, ifølge hvilket værdiforringelse forbundet med overgangen til det sekundære marked er en undertype af funktionel forældelse. Først og fremmest skyldes dette en vis psykologisk opfattelse hos køberen af ​​en genstand, der ikke længere er "ny". Et brugt køretøj, selvom det er produceret af producenten for flere måneder siden, vil altid blive betragtet som "brugt" til en potentiel køber. Derudover er der en risiko for køberen, at han kan købe varen med skjulte defekter. Sælger indser, at køber har et alternativ til at købe varer på det primære marked, så han er klar til at sætte prisen ned. Ovenstående psykologiske aspekter køber og sælger danner markedsdeltagernes adfærdsmæssige motivation, hvilket fører til fremkomsten af ​​afskrivninger under overgangen til det sekundære marked.

I sin økonomiske betydning er afskrivninger, der opstår under overgangen til det sekundære marked, en undertype af teknologisk funktionel forældelse, da den er forbundet med et fald i kapitalomkostninger til anskaffelse af udstyr.

Det kvantitative udtryk for koefficienten for denne type værdiforringelse dannes som regel på grundlag af en ekspertundersøgelse af markedsdeltagere. Ifølge ansatte i sikkerhedsafdelingerne i banker, skønsmænd, repræsentanter for forhandlere og kommissionsselskaber er det gennemsnitlige interval for overgangsraten til det sekundære marked for maskiner og udstyr 10-20%.

Analysen af ​​prisfastsættelsesfaktorer er således grundlaget for prisfastsættelsen på det sekundære marked for maskiner og udstyr. Ovenstående klassificering af værdiforringelsesfaktorer er et system, der giver os mulighed for at undgå mulig dobbeltregnskab og udtømmende fastlægge den samlede værdiforringelse af udstyr solgt på det sekundære marked.

Anmeldere:

Kasyanenko T.G., doktor i økonomi, professor i afdelingen for virksomhedsfinansiering og forretningsvurdering af St. Petersburg State Economic University, St. Petersburg.

Bocharov V.V., doktor i økonomi, professor i afdelingen for virksomhedsfinansiering og forretningsvurdering af St. Petersburg State Economic University, St. Petersburg.

I fig. Figur 1 viser den territorial-rumlige struktur af miljøpåvirkningen på vedligeholdelse uden at tage omkostningsaspektet i betragtning.

En teknisk genstand (TO) er en virkelig materiel genstand relateret til løsøre, skabt af en person eller maskine og beregnet til at tilfredsstille et specifikt behov.

Bibliografisk link

Mikhailov A.I. PRIS- OG PRISFAKTORER PÅ DET SEKUNDÆRE MARKED FOR MASKINER OG UDSTYR // Moderne problemer inden for videnskab og uddannelse. – 2013. – nr. 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=11376 (adgangsdato: 30/03/2019). Vi gør dig opmærksom på magasiner udgivet af forlaget "Academy of Natural Sciences"